股東會見聞錄 | 碧桂園服務:毛利率在回彈 但未回到歷史最好水平

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2023-05-26 00:03

  • 去年各種綜合隐形成本導致額外的投入,今年會有一個回彈,但收入的增長也有可能受整個大宏觀和消費的復蘇情況影響。

    觀點網 5月25日,碧桂園服務集團在佛山順德舉辦2022全年股東大會。

    部分高管通過網絡音頻直播參與,到達現場的管理層包括執行董事兼副總經理肖華、首席财務官兼聯席公司秘書黃鵬等。到場股東人數雖然不多,但提出的問題足夠聚焦、精準。

    适逢朱荣斌獲委任為合富輝煌董事會主席、高斌任總裁公告次日,參會股東提出這是否意味着在二手房交易上有所發力的疑問。

    參會股東向觀點新媒體轉述,管理層當時回應,朱荣斌和高斌是合富輝煌委聘的管理層,不意味着碧桂園能夠完全委派和決定,但肯定會支持其工作。

    “作為股東來說,希望能對雙方在一二手的業務、代理渠道方面進行一些市場化的合作,但未來發展能否達到股東的預期,這個東西今天無法回答。”參會股東轉述透露。

    目前,擺在碧桂園服務面前的就有市值持續下滑的問題:從2021年中總市值超2700億港元,波動性跌至今年5月25日收盤時的309.32億港元,似是要下破300億港元大關。

    黃鵬指出,現在公司的股價的确是嚴重的偏離了實際的内在價值,這個PE跌到歷史極致。整個房地産行業形勢嚴重拖累了物業管理闆塊的表現,而且情緒有點反應過度。

    對于參會股東提出的市值管理建議,黃鵬表示,這需要經過股東大會授權,同時也需要合适的時機。

    另一方面,毛利率及利潤率下降、現金情況減少等問題亦躍于紙上。

    财報顯示,2022年碧桂園服務毛利率為24.8%,較2021年下滑5.9個百分點;銀行存款和現金總額(包括受限制銀行存款)約113.77億元,較2021年減少3.79億元。

    參會股東表示,今年碧桂園服務整體的業務有所成長,現金流比去年的同期要好一些,但仍處于一個動态的過程中。增值服務有些業務還是受損,但是大部分業務是回升。從綜合結構來看,要實現年初預定的兩位數增長目標有點壓力,因為現在消費的復蘇情況不是非常理想,還是屬于復蘇的前期階段,跟大勢的基本面是相似的。

    毛利率方面,黃鵬認為,目前公司應是上升的一個回彈,但還沒回彈到歷史最好的水平。去年各種綜合隐形成本導致額外的投入,今年會有一個回彈,但收入的增長也有可能受整個大宏觀和消費的復蘇情況影響。

    從微觀的單個項目來看,剛接管時毛利要高一些,3-10年之間的毛利率較穩定,10-20年期間可能會降一點台階,20年以後老舊的要做一些大修改造,維持毛利率需要降低一些品質或提高價格以保持毛利率。

    具體而言,前些年的新項目以及碧桂園單體規模大的項目,毛利率相對高一些,現在成熟的項目拓和有些沉浮類項目毛利率會低一些。對于原碧桂園項目,毛利率還算是比較穩定的,稍微有下降了一兩個點。

    碧桂園服務已決定主動退出嘉寶服務和财信服務的幾家物業管理附屬公司及若幹物業管理項目,因為該等公司的利潤率及物業管理費收取率低于預期。

    截至2022年12月31日,嘉寶服務已确認商譽減值約11.82億元,導致嘉寶服務商譽的賬面值減少至35.88億元;财信服務已确認商譽減值約人民币4.45億元,導致财信服務商譽的賬面值減少至13.71億元。

    黃鵬表示,這是直接将嘉寶收購的經營不好的五六家公司,進行集中處置。今年也會有正常的汰換項目,但汰換規模一定遠不及去年的規模,預計面積規模是幾百萬平方米。

    據了解,碧桂園服務2021年耗資近200億元資金並購了十幾個公司的股權,從藍光發展旗下藍光嘉寶服務、富力地産的天力物業、花樣年的彩生活鄰里樂,到新華正達、湖南天環等。

    參會股東透露道,碧桂園服務現有的百余億現金有三個用途。第一,保障必要的自身運營安全;第二,市值管理方面還是要做一些安全的邊際,這不意味着現在有明确的計劃,但要兜底一些意外的風險。

    “並購可能會排在第三個位置,如果有非常優質的機會的時候就考量,但是一定要考量算得過賬。”黃鵬表示,目前沒有並購這個實際動作。

    撰文:彭瑩琛    

    審校:鐘凱



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