觀點直擊 | 貝殼感悟2022年：對市場沒有偏好

觀點網 前一日晚間發布财報後，貝殼-W股價在3月17日早間漲近8%。

2022年，樓市回暖並不明顯，且仍然受到疫情的反復擾動，但貝殼降本提效的作用明顯：“一體兩翼”兩翼增長明顯，穩住業績，尤其第二曲線家裝家居業務，年内顯現出翻倍增長。“一體”業務在市場基本線之上，回款、内部協同等提效明顯。

跌宕起伏的2022年過去，貝殼有了新的理解和感悟，即“中性市場觀”。

其指對市場沒有偏好，理性看待市場波動，繁荣不喜，低谷不懼，供求平衡的市場最佳，管理層對内部解釋，在供需平衡的市場里面，有品質的中介就會崛起。

管理層強調，貝殼正進行從“規模增長”到“有質量的增長”的轉型。

緩過勁來

從數據來看，貝殼第四季度暨2022年财報仍然顯示業績的堅韌。2022年淨收入約為607億元，同比下降24.9%；2022年淨虧損約為14.0億元，2021年淨虧損約為5.3億元；2022年全年經調整淨利潤約為28.4億元，2021年約為22.9億元，調整後的淨利潤有同比24%的增長。

“一體兩翼”中作為主體的房産交易業務方面，财報顯示，2022年，貝殼存量房GTV（總交易額）15765億元，同比下降23%，四季度同比提升1.5%，均優于市場水平。新房GTV全年9405億元，同比下降42%，和市場基本持平。

存量房業務交易額在第三、第四季度均有同比增長，産生觸底現象。值得注意的是，第四季度，北京、上海等重點城市疫情調控較為反復，GTV在受影響的情況下仍然有所增長。

存量房業務方面，貝殼平台韌性顯現，平台、加盟及其他增值服務淨收入從2021年Q4的7億元提升至9億元，同比有所增加，雖2021年末基數較低，但自2022年Q2以來，該項業務一直保持在9億元以上。

新房業務上，尚未恢復至2021年前期水平，但新房淨收入在2022年穩步提升，Q1-Q4分别為59、67、78、83億元，新房業務傭金率（新房淨收入/新房GTV）在Q4一度達到3.15%，2022全年平均超過3%。

雖然新房GTV有所萎縮，但淨收入保持增長，在與市場基本持平的GTV降幅下，說明開發商願意為有質量的服務付費。據悉，貝殼在業務上進一步深化，Q4快傭占比提升至44%，國企開發商銷售占比提升至45%，回款天數降至64天，效率進一步提高。

第二曲線家裝家居增長很快，在Q2與聖都並表後，淨收入從Q2的10億元增長到Q4的21億元，翻一倍以上。貝殼董事長兼CEO彭永東在業績會上表示，北京、杭州營收表現不錯，家裝業務達到第一個里程碑，将會復制到其他城市。

整個2022年，貝殼大幅降本，研發費用至少砍掉30%以上，一般及行政費用至少砍掉18%以上，門店和人員的裁撤和上一年同期相比降幅在20%左右。對比2022年各季度數據，門店和經紀人的總數裁減量逐漸降低，總體數量基本穩定。到Q4門店基本保持在4.1萬間，經紀人數量在40萬左右。

成本壓縮以及内部的提效直接帶來利潤率的提高，也使經營活動現金流淨流入增加。從2021年的36.0億元增加到2022全年的84.6億元。2022年下半年，三、四季度毛利分别為48億元、41億元，毛利率分别達到27.0%與24.4%水平，略高于2021年年初水平，或與之基本持平。

貝殼有存厚資金、留有風險安全墊的意識，截至2022年12月31日，公司現金、現金等價物、受限資金和短期投資合計結余為人民币611億元（89億美元）。現金及現金等價物有194億元。

就在業績發布的同天早間，貝殼公告指，認購招銀理财産品5億元，封閉期3年，而此前在2022年5月30日、11月17日以及2023年2月10日分别認購該行理财産品7億、3億、5億元，目前已認購總額為20億元。

“中性市場觀”

經歷了疫情的反復擾動，以及整個房地産市場史上最嚴厲調控後，貝殼有了新的感悟。

“中性市場觀”，這是貝殼對外釋放的一個新詞，指對市場沒有偏好，理性看待市場波動，繁荣不喜，低谷不懼，唯有供求平衡的市場最佳。對市場未來的發展，貝殼有了自己的判斷和選擇。

貝殼執行董事兼首席财務官徐濤對内解釋說，從貝殼的角度來看，最不喜歡的市場就是房價單邊上漲的市場，因為會影響整個交易的品質和服務的質量，最喜歡的市場就是供需平衡的市場，在供需平衡的市場里面，有品質的中介就會崛起。

管理層強調，正進行從“規模增長”到“有質量的增長”的轉型。

内部一些提效的結果是明顯的。據了解，在新房方面，Q4快傭占比提升至44%，國企開發商銷售占比提升至45%，回款天數降至64天。二手房方面，新的商機分配基于門店業績積分，經紀人被匹配到熟悉房源的比例提升了10%。2022年12月貝殼重點城市自動派單率超過80%，工期同比縮短近5天，A類服務者留存率超過97%。

貝殼在經紀人的品質提升上也下了功夫，截至2022年年底，累計超過6900位店東完成在貝殼花橋學堂的職業化學習。同時，貝殼繼續搭建門店和經紀人分級的基礎設施，建立店、人能力標準。

“今年在人店上的想法，包括在規模上，門店側貝殼會做大店，做優質店。在經紀人側今年春招旺季，貝殼會做經紀人的招募，後續希望維持總數的穩定，增加腰部經紀人的占比，同時在少數有規模訴求的城市做經紀人的增長。”

“對于鍊家，今年目標是将人效比做到1.4:1，對于德佑和貝聯門店，貝殼雖然不會設定明确的人效目標，但貝殼會運營改善一繫列指標來達到人效提升的結果。這些指標包括綜合跨店、跨品牌的合作率，房源維護人有效賠償率，價差率和單邊比等等。” 貝殼管理層在業績會上表示。

不僅僅是平衡的市場凸顯有品質的經紀人，“中性市場觀”還強調經紀人在維護市場平穩中發揮的作用，“是追漲殺跌的反作用力”，在成交時促進符合價值的成交。

“2021年中開始市場持續下行，但我們相信消費者對美好居住的向往不會發生變化、市場回歸中樞有其必然，也看到了後續市場復蘇的機會。所以我們的心很穩，並在内部快速進行了一繫列調整，應對短期波動；同時我們開啟一體兩翼戰略，由規模擴張向有質量的發展轉型。”貝殼董事會主席兼首席執行官彭永東表示。