原報告 | 領盛“非改租” 拼圖

观点指数研究院

2023-03-01 17:03

  • 政策導向是誘因,存量非租賃住宅項目的區位、周邊設施等地理條件是重要的影響因子。

    觀點指數 1月末,據高力國際披露,成功協助促成朗詩青杉資本和領盛投資管理完成上海黃興大樓項目的交易,領盛打算将其打造成長租公寓。

    據最新消息,2月14日,CBRE世邦魏理仕投資及資本市場部亦披露,成功協助建發房産和領盛投資管理完成上海建發珑庭一期8#、9#和10#樓的交易。交易標的項目位于上海市楊浦區,原先是建發房産開發的大型商務辦公樓群,領盛收購後打算改建成長租公寓。

    事實上,這已是領盛在中國内地長租公寓領域的第三次嘗試。

    更早于2021年,領盛與景瑞不動産收購了上海虹橋良華購物廣場(西區)項目,也将之改造成長租公寓。

    可以看到,領盛在中國内地三次長租公寓布局選擇,均是以收購非租賃住宅項目改建的形式入局,這一舉措的背後值得深思。

    觀點指數認為,政策導向是誘因,存量非租賃住宅項目的區位、周邊設施等地理條件是重要的影響因子。

    黃興大樓收購案背後

    據朗詩綠管的公告披露,此次黃興大樓出售事項代價約為1.02億元,而在公告前該物業的價值為2.53億元,且預計自出售事項錄得約0.56億元賬面虧損淨額。

    2017年2月24日,朗詩綠色地産有限公司全資附屬公司上海朗松實業有限公司以3.12億元收購上海黃興大樓,地上共計22層,建築面積為1.14萬平方米,當時拟重新裝修改造後以辦公樓的形式進行出租,收取租金以實現資金的回流。

    然而,觀點指數通過查找朗詩地産2018-2022中報、年報,發現直到2022年底向領盛出售前,上海黃興大樓一直處于“裝修改造”狀态中,且一直是部分出租的情況。

    雖然朗詩並未披露上海黃興大樓出租率情況,但是與正常出租辦公樓相比,勢必有所影響。

    例如招商房托就曾披露多個寫字樓項目及商業零售項目因為進行裝修改造而導致出租率下降,花園城的出租率更是在一個季度内下降了10%。

    究其原因,租賃物業持續裝修改造中會因為施工産生噪音,空氣質量、出入便捷程度下降等情況,從而對其他租戶的正常工作産生一定影響,導致續租率降低,這些會讓朗詩以辦公樓出租的形式無法獲得穩定的現金流。

    因此,朗詩樂于出售“低效”辦公樓,而領盛也樂于以一個不錯的價格收購該存量項目,變道改建成長租公寓。

    觀點指數了解到,此前領盛收購的上海虹橋良華購物廣場(西區)項目亦有相似之處,該項目地處上海虹橋商務區核心區,2016年良華作為不良資産入市,那時周邊地區如國家會展中心等尚未發展起來,且良華西區已空置兩年以上,也曾被稱作“老爛尾樓”。

    觀點指數認為,領盛選擇以閑置、低效的上海非租賃住宅項目入局中國長租公寓市場原因可能有三:

    首先,近兩年來由于疫情原因,商業辦公樓仍在源源不斷地供給,而需求端疲軟無法跟上供給速度,供需不平衡導致大量商辦項目積壓,商辦空置率高企。

    從數據來看,北京上海的商辦空置率均高于整體市場,一線城市房價高且可供租賃的房子有限,而外來務工人員多,租賃需求大。

    收購類似的商辦項目改建並以長租公寓的形式出租運營,一段時間後再溢價出售或以ABS、CMBS、REITs等資産證券化的方式退出,這樣可獲取高額利潤。

    其次,截止到2022年末,全國重點22城已集中出讓285宗涉租賃用地,其中純租賃用地33宗,配建租賃用地199宗,自持租賃用地53宗。但總體來說,國央企仍是拿地主體,民企甚少。出讓門檻,疊加建設成本等問題,讓外資不能輕易以土拍的形式進入。

    最後,領盛選擇收購這些商業項目並改造成長租公寓,而非裝修翻新後再出租,這背後也不乏有政策的支持。

    從2016年開始就已有政策:一方面,調整後的水、電、氣均會按照民用價格收取,有利于“非改租”項目的出租。

    另一方面,對于進行“非改租”改建項目並成功納保的企業而言,不僅可享受住房租賃增值稅、房産稅等稅收優惠政策,債務融資方面與其他企業相比也更易于發行企業債等債券,此外還可将該物業抵押,發行住房租賃擔保債券。

    因此,“非改租”項目背景下的租賃用房與住宅用地建成的租賃住房相比,租金可能更具優勢。

    此外,2月24日,“金融17條”也吹來了春風,提出要加大對租賃住房開發建設的信貸支持力度,並且支持發放住房租賃經營性貸款。

    “非改租”並非特例,選址、面向人群等“别有洞天”

    並不是只有領盛一個企業選擇了“非改租”的發展模式。

    早在2019年,上海地産集團旗下租賃住房運營服務品牌 “城方活力社區·城寓江月路店”便是上海首例商業辦公産品變道為租賃住房的項目,這也是首個以商辦性質轉R4租賃用地的項目。

    據觀點指數不完全統計,自從2016年有相關政策出台後,一線城市中共有12起“非改租”案例,而深圳暫無相關案例。可以看出,大部分項目之間相同的特點是将閑置、廢棄、老舊的非租賃住宅項目進行存量改造,並改建成長租公寓,而且12起案例中有7起在上海,領盛這三個項目也均是落地于上海。

    北京上海一直是各大投資機構偏好而且首選城市,因為市場化程度高且抗風險能力強。

    同為外資的博楓也是“英雄所見略同”,首入中國租賃市場時選擇布局在上海,並以新設立的中高端定位長租公寓品牌“blinq博鄰”進行運營管理。

    除卻博楓,睿星資本在中國設立的長租公寓投資基金首輪資金募集完成後,最先收購的項目同樣是位于上海長甯中山公園附近的資産,打造成了高端租賃社區品牌“駐在LIV'N833”。

    就具體區位來說,領盛改建的3個長租公寓項目中,上海虹橋良華購物廣場(西區)項目位于上海闵行華漕闆塊,地處上海虹橋商務區核心區,距離虹橋樞紐中心和虹橋商務區800米,到達國際會展中心僅需15分鐘車程。

    據觀點指數了解,目前虹橋商務區核心區入駐企業已超過600家,預計到2023年年末将超1000家;並聚集了貿易企業近4000家,民營企業超60000家,也是很多外資企業總部首選入駐的地方。

    之前觀點新媒體與華平投資的采訪中,後者透露越來越多的人開始接受甚至是喜歡住酒店式公寓或長租公寓,華平投資客戶也從99%的外資向越來越多的國内客戶方向轉移。

    從博楓資産描繪的上海五角場博鄰行政公寓租戶畫像中,也可以看到不僅僅只有海外留學生及國際學校的外教身影,同時涵蓋了周圍公司的中層管理人員、企業外派人員等。

    由此可以推斷,随着虹橋商務區不斷吸引投資和開工建設,附近高品質公寓市場需求會越來越旺盛。

    正如前文所提及, “非改租”項目的水電都将按照民用水電來收取,但是普通長租公寓項目如上海中駿廣場方隅國際公寓依然是采用商用水電費用收取,即是民用兩倍左右。

    以此來看,領盛的選址不僅可以很好地滿足商務人士,而且可以吃到政策紅利,更契合租客的喜好。

    據悉,上海良華購物廣場(西區)項目将與景瑞不動産共同打造成品質公寓+共享社區+配套商業的多業态融合開放式街區,共有一房或兩房的戶型可供選擇。 

    此外,觀點指數查找資料發現,除了良華西區閑置以外,上海虹橋良華購物廣場入駐的商家以中低端為主,且去過的顧客大都認為商場破舊,整個商場更傾向于是一種服務性質的社區型購物中心,只能滿足于普通需求。因此,如若只發展成為獨棟長租公寓,反而不如多業态融合的項目更貼近都市白領生活需求。

    對于上海黃興大樓改造成的長租公寓,距離五角場高新技術園3.1km,離五角場商務區2.7km,離長陽創谷僅300米,而長陽創谷是創業街區,也是上海市低碳發展實踐區、人工智能示範園區,里面入駐了多家創新創業企業。

    前文所述的2月14日領盛收購的建發珑庭一期的三棟辦公樓,離五角場創智天地園區僅2.2km,而創智天地附近集聚了5個國家級大學科技園和10個專業化科技園區、建成了上海最大的科技孵化器,3500多家頭腦型、創業型中小科技企業也集聚在周邊。

    依照2021年頒布的《楊浦區人才安居實施辦法(試行)》,經認定的重點企業、潛力企業或具有一定創新性的其他企業員工可按規定申請本區人才公寓,應屆畢業生及海外留學生、緊缺急需人才以及高層次人才發放600至8000元每月的租房補貼,最長不超過3年。

    基于此,觀點指數認為這兩個項目定位更傾向于面對科創人才而非是追求較高生活質量的商務人士,項目如若能成功納保,也将可以享受更多的稅收優惠。

    撰文:吳丹怡    

    審校:陳朗洲



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