編者按：每個時代，每個行業，都會有一條正確的坡道。
2022年，中國經濟三駕馬車都面臨着前所未有的挑戰，出口、消費、房地產在時局變化中不斷調整，尋找重啓與復甦的道路。
為了檢視過去及展望未來，觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”，全面深度報道房地產及關聯產業鏈的標杆企業，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會在哪裏？
與此同時，我們繼續對話具有全球視野和豐富經驗的經濟學家，從他們的角度，解讀中國經濟與各行各業的未來機會。
觀點網 作為港資企業，太古地產在內地歷來以長期運營著稱，但近兩年一改往日的慢節奏，進入投資加速期。
據觀點指數統計，太古地產近兩年共新增7個商業投資項目，內地投資節奏有所改變。但在港資紛紛加大內地投資力度之際，太古面臨的競爭並不小。
後續發展上，以高端商業見長的太古，採取高奢與潮流並重策略，兼顧高淨值客戶與年輕Z世代不同消費羣體的需求，以吸引更多元客羣。
新發展項目中，城市更新成為了重要方向。
太古地產雖有太古里系列產品線經驗在前，但基於招商運營難度不小，以及面臨同類高端項目的競爭等，未來仍存考驗。
可以預期的是，太古期望藉助內地市場春風，使得自身商業營收和影響力更上一層樓。
合作模式優劣
近期，成都遠洋太古里合作方遠洋集團、遠洋服務與太古地產先後發佈公告，遠洋方面將分階段轉讓成都遠洋太古里50%股權及物管公司50%股權，由太古地產接手，股權總對價為55.5億元。
交易標的成都遠洋太古里是西南地區的商業旗艦項目，同時也是雙方合作的代表性項目。過去數年，貢獻了穩定可觀的租金收入。
不僅成熟期項目股權收購，太古新項目拓展也進入了加速期。
據觀點指數統計，太古地產已確定或在建項目共有7個，包括北京頤堤港二期、上海張園、三里屯太古里北區擴建、廣州聚龍灣項目、西安太古里、深圳福田商業項目、三亞度假型零售項目，城市佈局上首度進軍西安、深圳、海南等地。
來源：公開資料，觀點指數整理
從投資動作看，這家港資企業顯然進入了新一輪投資期，將投放500億港元在中國內地的商業項目，以一線及新一線城市零售主導綜合發展項目為重點發展戰略。
觀點指數認為，太古這類港資投資策略的改變與市況密切相關，內地受惠於市場和消費力，整體受影響情況較好，具體情況從太古財報中可窺見一二。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
無論是辦公樓或零售業務，太古香港板塊上半年均錄得收入同比下滑，而內地則實現了同比上升。即使同受疫情和其他市場因素影響，內地表現還是優於香港。
此外，目前內地防疫政策放開，商業地產升溫回暖。長期來看，前景也更具想像力。落到具體項目上，太古是港資企業中獲得投資發展項目最多的企業，兩年內新增了7個項目。
這與太古財務狀況穩定，資金充足不無關係。據觀點指數了解，2022上半年太古地產淨負債率在20%以內，加上近年非核心資產出售積累了不少資金。
比如太古地產2018年、2020年先後向基匯資本出售了香港太古城中心三期、四期以及第一期物業，累計回籠資金約250億港元。
雖然資金充足是重要原因，但這是大部分港資企業普遍具備的優點。觀點指數認為，相比其他港資企業，太古能獲得較多項目與合作模式有較大關係。
不同於恆隆、九龍倉等港資企業的全自持模式，太古大部分運營項目在開發初期主要採取和合作企業各佔50%權益的合作自持模式，項目落成後的運營則由太古方負責。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
全自持模式獲取項目的途徑主要是公開市場拿地，但鑑於港資企業對投資項目的考察期較長，加之對於位置的高要求，找到並順利獲取項目的難度較大，代表企業主要有恆隆、九龍倉等。
從太古現有合作方式來看，對象既有港企也有國企，但以後者居多。與國資平臺在項目層面合作，除減輕獨立開發的資金壓力、降低經營風險外，更重要的是借力合作方提高獲取優質項目資源的機會。
不過相應地，合作模式下租金按比例獲取，與全自持模式相比會較少。
調整與競爭格局
即使獲取了不少新項目，現有項目的鞏固提升也非常重要。
2022年上半年，太古內地最重要的零售業務受疫情衝擊，銷售額有較大幅度下滑，不過租金增長9%至23.05億港元。
聚焦到具體項目表現，除2021年底開業的上海前灘太古里外，其餘5個項目上半年銷售額均有不同幅度下降。其中，上海興業太古匯銷售額同比下滑達到53%，北京兩個項目降幅分別為26%和25%，廣州和成都項目則分別下滑7%和8.2%。
從上海和北京可以看到，項目銷售額受二季度疫情影響較為嚴重。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
相較銷售額的下滑，租金變化不大，大部分與2021年同期持平，部分錄得微漲或微跌。
租金通常是提前約定比例，此外優質租戶比例較大，也在一定程度上保證了租金的穩定性。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
雖然現有運營項目表現受到較大影響，但未來表現依然值得期待。從三季度來看，雖然零售銷售額同比依然為負，但相比上半年有所回升，說明覆蘇回暖已是進行時。
除了依賴市場復甦外，太古也通過調整升級，提升整體的商業競爭力。以北京三里屯太古里為例，該項目疫情以來新引進了超60個品牌，其中有不少首店，鞏固了首店收割機地位。
不止三里屯太古里，太古旗下項目都進行了調改升級。據觀點指數不完全統計，僅北京三里屯太古里、上海前灘太古里、廣州太古匯及成都遠洋太古里4個項目，2022年7月份以來就引入了10餘家新店。
從不同項目引進的新店開看，主要以服飾、珠寶及美妝等零售類業態為主，佔比超過8成，整體與目前業態佔比結構相一致。
據觀點指數觀察，以時裝及服飾為代表的零售業態在太古項目中擔任重要角色，佔比超過4成。這點與市場上其他競爭對手華潤、恆隆等類似，如華潤萬象生活在營重奢項目中，服飾類業態佔據主力地位，在項目中佔比在20%-35%之間。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
相對一致的業態分佈，也意味着競爭壓力更加大。
為了提高競爭力，太古對話題性店鋪的引入較為積極。下半年，成都遠洋太古里引入全球最大奢侈品牌路易威登的餐廳，是該品牌在國內開設的首家餐廳。
值得注意的是，觀點指數發現太古目前項目的打造趨勢逐漸呈現涵蓋全客層的趨勢，這點相比恆隆、華潤等企業更為突出。
三里屯太古里和前灘太古里項目最新佈局規劃，可以佐證這一點。
三里屯太古里正在進行的升級改造中，北區擴建後將落位更多重奢品牌，打造奢侈品獨棟門店集羣，提升高端調性；南區將持續加碼首店/體驗店/旗艦店等，保留潮流風格。
前灘太古里的兩大區域，石區專注重奢和輕奢零售，木區則聚焦潮牌。這背後是出於迎合高淨值客戶，並擁抱年輕Z世代族羣的考量。
城更機遇與挑戰
觀點指數發現，太古在合作上逐漸向城市更新方向發展，近期開放了西區的上海張園，建設中的西安太古里以及廣州聚龍灣3個項目均屬於城市更新類型，均採用太古里模式。
港資企業在內地發展城更項目的其實不少，但是城市更新項目不僅開發週期長，不同改造階段還存在諸多不確定性因素，具有較高風險性。
目前在內地較為積極發展城市更新項目的港資還有新世界中國，採取的策略主要是合作開發，項目多為成熟度較高的類型，太古亦是如此。
但太古和新世界涉及的城更項目有明顯區別，前者包括較大部分的住宅業態，而太古除西安太古里項目有少量住宅部分外，其餘項目均是商業。
對於商業類城市更新項目，觀點指數認為，太古里產品線的開發運營經驗能夠提供一定助力。因為在改造過程中，需要考慮對文化歷史建築等進行保留，發揮空間會受到一定限制。比起傳統MALL形態，街區式商業體契合度更高。
以成都遠洋太古里為例，該項目對傳統建築大慈寺進行利用式保護，打造“新舊融合”商業消費街區，成為當地商業標杆，實現了商業和文化的融合。
有成都遠洋太古里經驗在前，讓市場對張園項目有了不少期待，但面臨的招商和競爭問題也不可忽視。
一是高端項目招商和品牌引進週期較長，相關資料顯示，奢侈品旗艦店和特別概念店的落地，需要至少12-24個月甚至更長時間的評估、設計和裝修，這意味着開發週期會較為漫長。
二是項目處於南京西路商圈，該商圈分佈6大頂奢品牌門店（Hermes、Chanel、Louis Vuitton、Gucci、Prada、Dior），散佈在不同的商業體，意味着高端商業競爭對手並不少。
如恆隆廣場就坐落於此商圈，同樣以重奢為主打，瞄準高收入人羣。基於定位和客羣的一致性，未來雙方在高端客羣獲取上可能會有競爭。
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