長坡薄雪 | 泊寓距離盈利還有多遠?

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2023-01-04 18:50

  • 從進入長租市場到規模成長為集中式企業首位,泊寓在此過程中進行了多種路徑的嘗試,也承受了一些彎路帶來的虧損。

    編者按:每個時代,每個行業,都會有一條正确的坡道。

    2022年,中國經濟三駕馬車都面臨着前所未有的挑戰,出口、消費、房地産在時局變化中不斷調整,尋找重啟與復蘇的道路。

    為了檢視過去及展望未來,觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”,全面深度報道房地産及關聯産業鍊的標杆企業,他們的正确坡道和厚雪、濕雪會在哪里?

    與此同時,我們繼續對話具有全球視野和豐富經驗的經濟學家,從他們的角度,解讀中國經濟與各行各業的未來機會。

    觀點網 近年來,萬科泊寓在規模上已經逐漸領先于其他租賃企業,但還遲遲未能實現盈利。

    提及泊寓的盈利問題,萬科管理層曾表示,如果沒有城中村二房東業務,長租公寓業務早就可以賺錢了。

    前期,泊寓在擴張的同時吞下了許多收益並不樂觀的房源,帶來了沉重的負擔。雖然“萬村計劃”已經終止,但也因此付出了巨額的學費。

    目前,泊寓逐漸形成集體土地和自持用地建設租賃住房、城市更新改造、政企合作、全流程管理輸出等多業務並行的發展模式。

    盈利破局

    據觀點指數了解,截至2022年三季度末,泊寓運營管理房源約21.5萬間,累計開業約16.9萬間,在管房源規模穩居集中式租賃企業首位。

    出租率方面,泊寓連續多年超90%以上,在疫情下也能維持穩定的出租率水平。營業收入方面,泊寓前三季度實現23.1億元,同比增長11.5%。

    從财報數據看,泊寓營業收入實現逐年增長,項目運營取得顯著成效,但遲遲無法打破盈利的“魔咒”。

    龍湖的财報數據則顯示,2021年冠寓實現租金收入22.3億元,同比增長23%,首次實現年度盈利。據了解,冠寓是首個正式對外宣布實現盈利的房企繫租賃企業。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    從冠寓實現盈利的相關數據中,可以簡單測算企業已開業項目中每間房年收入不低于2.1萬元,以及整體出租率達到90%以上,可以初步實現盈利。

    按此出租率計算,項目平均租金單價水平為1850元/間/月左右。

    以2021年數據為對照,泊寓2021年每間房年收入1.81萬元,成熟期項目出租率為95.3%,房間平均租金單價水平為1584.39元/月/間,未能達到盈利線。

    同時對照兩者的财報數據,可以看到冠寓平均每間房收入以及房間平均租金單價水平,均略高于泊寓。

    租賃房源的房間定價主要與地理位置、商業配套、戶型、公區配套等多個因素相關,觀點指數認為,冠寓在平均單價方面略勝一籌主要是由于持續探索高端租賃産品以及天街+冠寓組合的綜合體項目,同時組合産品為冠寓租客帶來更多的生活便捷設施。

    泊寓定位人群以高校畢業生、白領客群為主,更多專注于白領公寓産品線。

    近期泊寓針對高端租賃産品也有所涉足,如2022年6月開業的泊寓·富瑞斯店是泊寓與富瑞斯合作,針對中高端商務市場打造的項目。

    但從泊寓整體在營項目情況來看,目前在中高端租賃市場上依然發力不足。

    萬村“學費”

    此前在回應泊寓的盈利問題時,萬科管理層曾表示,如果沒有城中村二房東業務,長租公寓業務早已經可以實現盈利。

    萬科是最早一批進入長租公寓市場的開發商之一,于2008年便通過廣州萬匯樓項目開始進入該領域探索。

    而泊寓的開業房源數從2015年的1000間增長到2021年的超16萬間,規模優勢凸顯。

    成長為規模位居集中式企業首位的過程中,泊寓嘗試了多種路徑,也承受了一些彎路帶來的虧損。

    上述提及的城中村業務,指的是萬科在2017年開始啟動的“萬村計劃”。

    初期進入長租公寓市場的租賃企業,主要通過二房東模式快速搶占市場份額,多數都經歷了規模快速擴張階段,泊寓也不例外。

    “萬村計劃”是萬科旗下專門針對城中村進行改造升級的項目,主要是在深圳等大灣區城市推進。在這個計劃中,萬科以高于市場價格的租金和房東簽訂10-12年的長租租約,統一進行裝修改造升級後,交由泊寓運營管理出租。

    不過,“萬村計劃”啟動不到兩年時間便陷入困境。萬科管理層也曾表示,城中村改造比想象中復雜得多。

    “萬村計劃”各個節點的工作不确定性很大,城中村改造難度、消防管理、清客等推進工作緩慢。同時,如此集中式的大規模擴張,也使其陷入推升租金的輿情風波。

    2018年末,萬村公司全面暫停新簽約房源,該計劃也在2019年7月以萬科主動違約,放棄深圳坪山、光明等區域的房源,按照合約與房東協商,賠償相應違約金結束。

    萬科管理層在2021年業績交流會中曾公開表示,在業務層面,多賽道同時探索所面臨的難度和付出的成本,超出最初預估。

    數據來源:觀點指數整理

    從财報數據中可以看出,2019年全年是泊寓成立以來新增開業房間數最多的年份,累計開業房間數達11萬間,全年新增開業房間數達5.6萬間,規模得到快速增長。

    聯繫到“萬村計劃”不難發覺,2019年行業增速大幅下滑的環境中,泊寓繼續保持開業高增速,達到83%。其中,城中村内長租公寓新增開業3.5萬間,約占新增開業量62.5%,轉化貢獻率較高。

    可見,泊寓通過“萬村計劃”獲取的房源多數集中在2019年開業。

    盡管2019年開業房間數達到小高峰,但在管房源方面並沒有得到增長,與2019年上半年相差無幾,為23萬間左右。

    如此快速擴張下,泊寓吃下了許多收益並不樂觀的房源,規模增長的同時帶來沉重負擔,龐大的資産意味着持續的成本投入。

    泊寓也表示,新的業務在實踐之前,可行或不可行的邊界往往並不清楚,公司不可避免地交了一些學費。

    租賃時代

    另一邊廂,在“萬村計劃”啟動的2017年,北京成壽寺村集體以土地經營權落定合作,将項目建成後45年的經營管理權及收益權轉讓予萬科。

    經過3年開發,2020年7月,該項目作為全國首個集體土地租賃住房項目正式開業,萬科在财報中表示,該項目在開業前7天已實現滿租。

    區别于其他土地獲取方式,萬科前期只需投入建設開發成本,降低了負擔。同時,每年付給村集體的收益有最低限,如果盈利超出預期,村集體還會在保底租金收益的基礎上分享一定的超額收益,既保護了村民的基本利益,又讓村民有機會共享市場的增量紅利。

    作為北京市第一批集體土地建設租賃住房試點工程,成壽寺項目從立項到拿到“工程施工許可證”原本計劃需要7個月時間,實際過程縮短到5個月,整體較計劃提前6個月開業。

    自此,新建租賃項目逐步成為泊寓規模增長的重心,産品庫得到擴容,大型租賃社區産品線逐步打通。

    目前泊寓已經形成了集體用地和自持用地租賃住房建設、城市更新和老舊城區微改造、與政府合作提供人才租賃住房、全流程管理輸出服務等多種業務發展模式。

    而且,依托母公司體繫内的物業管理、商業管理等服務,構建綜合解決方案,泊寓基本跑通大型租賃社區的産品模型,在北京、深圳、廈門、濟南等多個城市均擁有單體體量處于1000-5000間的大型租賃社區項目。

    2022年受到疫情影響,多地招租活動開展受限,租賃企業經營成本上漲,經營壓力加大。相關數據顯示,前11個月,全國重點40城租賃成交量較2021年下降2.4%,租賃市場降溫明顯,企業招租難度加大。

    這種情況下,泊寓的自有獲客渠道在招租成本方面的優勢也開始顯現。

    2022年以來,泊寓創新自有渠道營銷模式,加強拓展針對B端客戶的銷售能力和服務能力。上半年通過自有渠道獲客占比達79%,較2021年增長1%。自有線上平台注冊人數達到234萬,較2021年底增長17%。

    降本舉措也取得顯著成效,上半年營銷費用率1.01%,同比下降0.38%。同時B端客戶得到明顯增長,上半年泊寓新增企業客戶160家,已累計為超過1900家企業提供定制化員工租住生活服務,在租客戶占比達16.6%。

    值得關注的是,随着首個市場化保租房REIT成功上市,打通了住房租賃領域投融管退的商業閉環,保租房熱度開始居高不下。而且保租房在财政補貼、稅收減免、獲客等多方面享有利好政策,吸引租賃企業推動相關納保工作的開展,積極參與到保租房市場建設中。

    萬科也不例外,在2022年12月舉辦的臨時股東大會中指出,目前已有4.28萬間房源納保成功,從中符合發行保租房REITs條件的預計有十幾個項目,後續就是發行時機的問題。

    近期成功上市交易的保租房REITs數量已達四只,上市首日均受到資金追捧。這些成功上市的保租房案例,相信可以給到其他租賃住房企業開展相關工作時提供重要參考。

    預計該項工作的開展,對于萬科泊寓來說也将是實現融資多元化的重要途徑。

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    撰文:許偉英    

    審校:劉滿桃



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