債務重組傳聞與引戰猜想 奧園招標奧園健康29.9%股權

觀點網 奧園健康再次被放上了銷售貨架，不過這一次出售的股份占比要少很多。

日前，奧園集團在官網發布文件，招標出售奧園健康生活集團有限公司（奧園健康）股本中217,148,750股每股面值港币0.01元的普通股，相當于截至招標文件日期奧園健康全部已發行股本的29.9%。

賣方為明興有限公司，是奧園集團的全資附屬公司及奧園健康的控股股東，直接持有合共396,375,000股奧園健康（包括招標股份，相當于截至招標文件日期奧園健康全部已發行股本的29.9%）。

招標文件顯示，正式合約須由買方與賣方在接納書的日期之後第5個工作日或之前簽立；買方須在簽立臨時合約時向賣方支付臨時訂金港币500萬元；還須在簽立正式合約時向賣方再支付相等于購買價20%的進一步訂金；在正式合約完成時向賣方支付購買價的余下結余。

去年第一次計劃出售時，奧園集團計劃将奧園健康55%股權一並賣掉，如今則保留大約25%股份在手，顯然是不願意完全出清這一份業務。

另外，此次的招標文件也提到，買方須與中國奧園或其指定成員公司訂立内容有關進行舊城改造項目的戰略合作協議；投標者必須是由國家或政府全部或部分擁有（不少于30%）和控制的實體。

有分析認為，這或許意味者奧園集團引入戰略投資者的嘗試，将要進入實質性階段。

奧園健康底色

資料顯示，奧園健康于2019年3月18日在聯交所挂牌上市，彼時物業公司赴港上市還是一股熱潮，大致與其同一時段上市的還有中海物業、綠城服務、雅居樂旗下的雅生活等。

被拆分上市的奧園健康業績主要靠物業管理、商業運營以及健康産業這“三駕馬車”拉動，立志成為多元化服務供應商。

上市時，其物業管理服務分部下計算收益的建築面積在2015年、2016年、2017年以及2018年5月31日分别為520萬平方米、710萬平方米、860萬平方米及950萬平方米。

商業運營服務方面，上述時間點在管總面積分别為8萬平方米、10.1萬平方米、26.7萬平方米、26.8萬平方米。合同總建築面積分别為29.9萬平方米、70萬平方米、94.2萬平方米及130萬平方米。

與當時已經上市的12家物業公司對比，奧園健康在規模上幾乎不占優勢，在管面積排在倒數第三，市場稱之為“蚊型物業公司”。

赴港一年後，奧園健康基本上是“零收購”； 2020年才以2.48億元收購京漢股份物管公司，增加了2263萬平方米物業面積，涉及北京、河北、河南、天津、重慶及四川的208個項目。

另外，還以3700萬元收購了甯波的一家小型物管公司65%股權，獲得在管項目合共34個，總合約建築面積約為241.3萬平方米。

在醫美服務方面，2020年9月份時奧園健康6.9億元收購了浙江連天美企業管理有限公司55%股權，該公司當時擁有合共24項注冊專利，擁有逾30萬名客戶。

奧園健康管理層曾在2020年8月的業績會中表示，奧園健康依舊是穩中求進，好的標的不會放過，但不會為了收購而收購。

由于2021年年報以及2022年中報均為披露，奧園健康的最新數據未能獲知，但根據2021年中報顯示，截至去年中期，奧園健康在管的收費建築面積約4400萬平方米，同比增長1.8倍，合約面積約8400萬平方米，涉及國内22個省、直轄市及自治區94個城市的454處物業（含案場）。

另外，共向41個商場提供商業運營服務，合同總建築面積約為190萬平方米，期内新增合同建面約15萬平方米，在管總建面約為89萬平方米。

該報告期内奧園健康實現收入10.03億元，同比增長83%；毛利3.47億元，同比增長57.2%；毛利率34.6%，同比下降了5.5個百分點；歸母淨利潤1.77億元，同比增長60.16%。

債務重組傳聞

從2021年中期财務數據中看，奧園健康也确實比較“健康”，但那也是在中國奧園沒有爆雷之時。

近期再次傳出中國奧園債務重組的消息，而奧園健康也許亦是重組方案的其中一部分。

其實早在去年10月前後，多家評級機構對奧園的信用狀況進行預警；11月因傳出有關6590萬元信托貸款違約而陷入了債務擠兌危機中；12月又曝出60億理财無法按時兌現；今年1月，奧園公開表示，不兌付即将到期的6.88億美元債務和利息，不支付2023年和2024年到期的4億美元債務的利息（共10.88億美元）……

面對流動性問題，奧園還是看向了奧園健康這一筆值錢、最容易變現的資産。

同在去年11月，資本市場傳來消息稱中國奧園将出售奧園健康55%股權予合生創展，奧園健康随後公告稱正就出售附屬公司權益與第三方初步讨論。

但那次“賣身”最終停止了，背後原因，與雙方對于交易定價有所差異或二股東喊話“勿拆骨”有關。

觀點指數此前也分析過中國奧園與奧園健康之間的關聯交易，發現其多筆實際的違規資金往來。

觀點指數表示，中國奧園的危機對奧園健康的影響主要是開發商相關業務的縮水以及對資金的侵占，這會在戰略投資及收並購等領域影響物企的長期發展。

據中國奧園公布的數據，2022年前9月其未經審核物業合同銷售額累計約183億元，和去年同期的985億元相比銳減81%。

而近期，市場上利好消息不斷，也傳來中國奧園的自救舉措。

11月13日，央行、銀保監共同發布“金融十六條”，其中提到支持房企開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期；鼓勵金融機構提供配套融資支持；鼓勵依法自主協商延期還本付息等。

11月22日，市場消息傳出，中國奧園計劃對境内債務進行整體打包重組，目前正與境内投資人逐一溝通，洽談重組方案，涉及的境内公開市場債務總計約116億元。

值得注意的是，今年3月11日，奧園官微引述了集團副總裁、大運營管委會常務副主任楊海能一段話：“奧園的未來發展戰略非常清晰，積極引進戰投，積極擁抱重組，聯合國企的資源優勢，同時保留民營企業精細化管理的傳統，打造新形勢下奧園核心競争力。”

而此次的招標文件也提到，買方須與中國奧園或其指定成員公司訂立内容有關進行舊城改造項目的戰略合作協議；投標者必須是由國家或政府全部或部分擁有（不少于30%）和控制的實體。

有分析認為，這或許意味者奧園集團引入戰略投資者的嘗試，将要進入實質性階段。