魯商發展剝離地産業務 房企“大健康”幾家悲喜歡愁

觀點網 自2021年前後業績下滑以來，魯商發展曾多次在公開場合表露轉型大健康。事實上也一直在轉型之路中，但最新事件表明其欲聚焦大健康闆塊的決心。

11月15日，魯商健康産業發展股份有限公司發布籌劃重大資産出售暨關聯交易的提示性公告。魯商發展拟将其持有的房地産開發業務相關資産及負債轉讓至控股股東山東省商業集團有限公司或其所屬公司。

交易如能順利完成，魯商發展将聚焦于生物醫藥；化妝品；原料及衍生品、添加劑等大健康業務。該次交易也有利于改善公司資産質量，提升公司可持續經營能力和盈利能力，維護投資者利益。

除魯商服務以外，包括中海、華潤、萬達、恒大、萬科、招商蛇口、碧桂園、奧園等房企也在大健康領域探索。在房地産行業面臨天花闆的當下，不斷增長的大健康市場，吸引多方盯上這塊蛋糕。

魯商轉型

據悉，目前魯商發展的主營業務仍涉及房地産，同時覆蓋生物醫藥；化妝品；原料及衍生品、添加劑等。

通過本次交易，魯商發展将名下房地産開發業務相關資産負債置出，剩余其他業務2021年收入合計約31億元，歸母淨利潤合計約2.5 億元；2022 年1-9 月收入合計約25億元，歸母淨利潤合計約2億元。

追溯過往，2018年魯商發展提出整體轉型目標，以持有的泰安銀座房地産開發有限公司97%的股權、東營銀座房地産開發有限公司100%的股權、濟甯魯商置業有限公司100%的股權和支付部分現金的方式受讓魯商集團持有的福瑞達醫藥100%股權。

2020年，又以2.58億元價款收購山東焦點生物科技股份有限公司60.11%股權。兩筆交易建立起魯商發展大健康産業發展藍圖。

2021年4月，觀點新媒體從公開平台了解到，魯商發展計劃未來在健康美業領域，做深做透基于透明質酸核心技術的産品管線。

于當年，受市場形勢影響，魯商發展營收、淨利潤雙下滑，公司對年末資産進行了全面減值測試，其中對部分健康地産項目計提資産減值1.88億元。

今年8月魯商發展2022年度業績說明會上，公司方面透露，魯商發展定位國内領先的大健康産業綜合運營商，堅決向大健康業轉型，尤其要向生物醫藥、化妝品、醫養、康養轉型。

“一方面加快轉型速度，生物醫藥做大做強，快速發展成為主要業務，另一方面實現健康地産闆塊轉型‘輕着陸’。”

在大健康領域發展道路上，魯商發展進入的時機並不算早，但如今卻即将成為與“主業”剝離最幹淨的。

11月初進行的三季度業績說明會上，公司董事長賈慶文又再回應了公司自身定位的問題。

他表示，公司聚焦大健康産業總體布局，向健康業進行轉型，致力于成長為國内領先的大健康産業綜合運營商。目前專注于生物醫藥和生态健康兩大闆塊，涉及健康地産及相關業務，醫藥，化妝品，原料及衍生産品、添加劑等領域。

三季度報告顯示，魯商發展實現營業收入85.29億元，同比增長34.33%；實現歸屬于母公司所有者的淨利潤1.54億元，同比減少69.44%。 魯商發展旗下山東福瑞達醫藥集團有限公司（合並口徑）2022年1-9月實現營業收入18.62億元，實現歸屬于母公司所有者的淨利潤1.25億元。

大健康跨界

除魯商服務以外，包括中海、華潤、萬達、恒大、萬科、招商蛇口、碧桂園、奧園等在内的多家知名房企也均在大健康領域有不同程度發展。

相關人士透露，布局大健康領域主要是通過投資相關産業企業，以及自身業務的多元化來實現，而投資相關企業往往也可借助建立企業間的合作，帶來賦能協同的關聯效應。

過去在物業藍海時期，房企大多跨界康養，以此賦能物業增值服務，並與房企主業構成協同。例如借助房企優勢，通過産業+康養、文旅+康養來打造地産項目。

房企涉獵大健康闆塊或早或晚，具體可以細分到康養、醫美、醫療器械、醫院投資經營等諸多賽道，2016年卻是其中的黃金發展之年。

2016年1月，萬達與英國國際醫院集團（IHG）在京簽訂合作協議，萬達宣布投資150億元，在上海、成都、青島按國際醫療標準建設三座綜合性國際醫院，由IHG運營管理並使用IHG品牌。彼時消息稱，該筆投資是中國企業在醫療行業的最大一筆投資，也是IHG首次在中國運營管理億元項目。

2017年，資金困難中的萬達“放棄”與IHG的合作，将青島英慈醫院項目連同若幹文旅城項目打包轉手。

2018年1月，萬達再提大健康産業。王健林于年會上首次提出正式全面進軍大健康産業，明确萬達大健康将以頂級醫院為核心，綜合醫藥、康養、商業、培訓多種産業為一體，走創新健康産業新模式。然而此後相關消息卻再鮮少流出。

同樣是在2016年，恒大健康産業集團首次對外公開了“優化醫療服務、完善健康保障、發展大健康産業”三大産業發展戰略，並推出首個落地項目“恒大·養生谷”。

項目取址海南三亞，提供涵蓋健康教育及預防、醫療服務、頤養康復、醫美抗衰、健康保障等7大模塊22項標準的繫統化健康生活服務。

在次年8月召開的恒大健康産業集團2017年中期業績發布會上，集團主席兼執行董事談朝晖透露，恒大養生谷一個項目從投入到運營再到正式産生盈利，一般需要五年時間。未來恒大養生谷業務将會持續對外擴張，預計每年開業8-10個。

關于健康事業的偉大構想創業未半，2020年9月恒大健康先一步更名為恒大汽車。

相較于上述兩家健康産業發展“未成形”的房企來說，佳兆業好在取得了實質性收獲。公開資料顯示，佳兆業是在2015年開啟大健康業務。次年剛邁出财務危機不久，便決定收購美加醫學並更名為佳兆業健康，決心也由此可見一斑。

在度過三年左右虧損後，佳兆業健康于2020年、2021年分别新增康復業務和康養業務的收入來源，並在2021年通過出售杭州樹蘭醫院項目實現扭虧為盈。

然而後繼乏力，在最近一期半年度業績中，佳兆業健康期内虧損1.21億港元，該公司已延遲其康養業務發展的原有業務計劃。

房企進退

近些年來，兼顧醫療與消費屬性的醫美賽道轉變為新的争奪焦點，該領域也确實有利可圖。

弗若斯特沙利文數據顯示，中國醫療美容市場的市場規模自2017年的993億元增至2021年的1892億元，年復合增長率為17.5%，且其預計于2022年将達到2268億元，中國醫療美容市場的增長率遠高于全球市場。

不斷增長的市場，吸引多方盯上這塊蛋糕。企查查數據顯示，2014年以來，中國醫療美容相關企業數量呈調整增長趨勢，2021年中國醫療美容相關企業數量200959家，同比增長122.5%。

在這其中，也有着房企身影。

2020年，京漢股份更名“奧園美谷”，從綠纖新材料出發，進軍美麗健康行業，其戰略定位是美麗健康産業的材料商、科技商。彼時，公司相關負責人在奧園美谷品牌煥新暨戰略發布會上暢想未來。

“奧園美谷将以‘不破樓蘭終不還’的決心，‘亂雲飛渡仍從容’的定力，全力推動奧園美谷業務發展，以綠纖業務為抓手，橫向貫通、縱向聯動，加快形成公司在美麗健康産業新賽道的核心競争力，努力為上市公司股東創造最大利益。”

但最後還是難逃一地雞毛。為剝離主要房地産相關業務，奧園美谷曾以10.2億元将京漢置業100%股權、北京養嘉100%股權和蓬萊養老35%股權挂牌轉讓，交易完成後，奧園美谷主營業務将由房地産業務、醫療美容業務及化纖新材料業務轉變為以醫療美容業務及化纖新材料業務為主，公司主營業務收入結構将發生重大變化。

意外的是，該項交易也迫使奧園美谷與其控股股東奧園集團旗下深圳凱弦投資公司走上對簿公堂的道路。

不久前奧園美谷發布的前三季度報告顯示，報告期内營收3.42億元，同比增長24.28%；年初至報告期末營收10.91億元，同比減少24.34%。三季度，歸屬于上市公司股東的淨利潤為-1418.89萬元，同比減少108.82%；年初至報告期末為-9243萬元，同比減少143.86%。

此前，在接受觀點新媒體專訪時，當問及房企轉型大健康、康養賽道的看法時，招商觀頤總經理文豔紅曾提及：“我認為不能叫轉型，現在還是叫賦能主業。”

“可能2030年養老行業開始爆發過後，再有五到十年或許會有企業嘗試這樣的轉型。我認為更多的是在利他過程當中如何利己，内生式發展中如何向外延伸。”

但在多元延展布局之後，也有些企業心有余而力不足，畢竟隔行如隔山，而從“賦能”的角度來理解，如果連主業都危險了，多元觸角也只能忍痛割離。

年初一月，祥生控股集團發布公告，公司間接全資附屬Shinsun Hong KongLimited拟向諸暨市天成宏偉置業有限公司出售浙江向日葵健康産業發展有限公司的23.8095%股權，代價為現金約3.37億元。出售該公司将改善祥生的流動資金狀況。

據悉，向日葵健康成立于2020年11月，主要從事養老服務、健康及體育相關咨詢服務(不含診療服務)、醫院管理、物業管理、酒店管理及園區管理服務業務。主要資産為一家位于諸暨市的保健及養老中心，建築面積約35.38萬平方米，目前正在建設中。

出售事項完成後，祥生将不再持有向日葵健康的任何股權，該公司股權将分别由浙江向日葵聚輝新能源科技有限公司、天成宏偉、創譽貿易有限公司、浙江優創科技産業園發展有限公司四家公司持有。

而此時出售向日葵健康，距離祥生入局也不過一年左右時間。祥生表示，出售事項将提高自身的資産周轉率及為一般營運資金産生額外的現金流入，從而改善公司的流動資金狀況。通過此交易，祥生将錄得收益1.75億元的收益，該筆資金将用于償還貸款，以及作為一般營運資金。

11月，在格力地産2022年第三季度業績說明會上，公司高管表示，未來公司将優化産業結構，在穩步推進房地産業發展的同時，積極拓展新産業，繼續堅定不移地推動“房地産、大消費、生物醫藥大健康”三大産業布局的完善。

在大健康這條路上，仍有房企進進出出，最終又是幾家歡喜幾家憂。