年會演講 | 林德良：如何尋找商業地産第二曲線

林德良（越秀房托董事會主席、執行董事及行政總裁）：大家好。很高興一年一度在觀點每年的商業大會上和大家見面，的确像剛才幾位嘉賓所說，商業地産和以前非常不一樣了，特别是後疫情的年代，疫情還在持續，在這個疫情的政策之下怎麼做商業地産，成為我們所有商業地産人一個最大的問号。

今天我們提到商業地産怎麼做第二曲線，包括怎麼從物業管理到做資産管理的過程。

怎麼做後疫情時代的第二曲線？我們也思考了很多。首先我們可以看到，商業地産現在的環境，2022年我們有些數據顯示，無論是投資端、消費端或者出口端，都出現了不同程度的修復趨勢，從投資端來看，制造業在回升，但是房地産同比是在下降。

從消費端可以看到，有一個重要的指標，就是社會消費零售總額同比是回正了，消費信心的恢復還在繼續，汽車、珠寶這些還是增長的。

我們看商業地産的基本面還要看利率匯率的影響，利率匯率整體來看，經濟有一些非常好的減稅降費的措施，包括一些刺激經濟的政策，帶來了很多利好。

還有我們的土地市場、大宗交易的市場，商業地産土地市場收窄了供應，大宗交易出售很多，但是交易活躍度是不高的。我們看到資産證券化在做，包括一些其他的一些品類，可以看到，資産管理是必須的一環，那麼怎麼做商業地産的第二曲線呢？

整體的判斷是這樣的，寫字樓更多是和産業有關，應該是持續的爬坡，會慢慢變好；零售市場受C端的變化影響，現在是處于回暖期；酒店公寓也是，受疫情的影響還是回暖期。

新經濟的機會帶來了一些思考，所以我們各個業态都做了一些第二曲線的思考。

舉個例子，以前寫字樓更多是做一些渠道的擴展、租戶結構的改變等，現在寫字樓是做靈活辦公、增強客戶黏性等，這個平台怎麼樣更智能、更健康、更社群，打造寫字樓的産品和服務，這是我們追求的第二曲線。

零售端也是，以前一些品牌協同、價值挖掘、經營動向等，顯然現在不夠了，除了管理客觀租戶，還需要管理租戶的客戶，需要一些數據的導入，對商家會員賦能，包括科技賦能、資本賦能，都是我們做的第二曲線。

酒店公寓業态，以前是穩客房、搶餐飲，現在做整合，和寫字樓、商場互動，包括從傳統的酒店管理怎麼轉變到酒店的資産管理。

專業市場業态，這塊對整個産業鍊的整合能力提出了很高要求，現在不是簡單的做品牌，而是做品牌的孵化器，第二曲線需要更多的整合資源。

再看看零售行業，大家也了解，零售行業跟我們息息相關，受疫情的影響也是比較嚴重的，新開業項目同比銳減，空置率上升，整個售零的總額收窄很多。

再看品類，新能源汽車是比較熱的，兒童遊樂有點提升，餐飲、零售是收縮，但今年是冬運會，也是世界杯年，可以看到體育運動這塊新開店是上升的。我們需要捕捉上升業态，做好零售的品牌互動。

同時消費也有投融資，要看什麼品類有資本的介入，什麼品類導入了一些新的東西，包括虛拟的、娛樂的等。

後疫情時代的機遇無非是這幾個：第一是減壓，第二是跨界，第三是碳中和引發的新風尚。

減壓怎麼做？商業空間導入減壓的空間，我們看到了情緒體驗的業态，包括減壓森林項目，這些都是運動、情緒的。

第二跨界，現在什麼都可以+咖啡，咖啡也是一個工作的情景、生活的情景，還有露營也和很多業态結合，這也是我們需要在業态疊加上做更多的嘗試。

第三是環保，新能源汽車、綠色環保的很多産品，甚至可以看到一些餐飲、咖啡也導入了綠色環保理念。

越秀做了這麼長時間的零售，也有一些心得。我們主要是會員賦能，還有是數字賦能，和阿里雲、騰訊都有合作，進行數據分析，給到客戶。另外，我們導入了元宇宙概念，第一個和商湯科技合作。

資源的賦能，更多是我們利用本身資源平台給到商戶，但這些還不夠，還要持續導入越購節、越食節等等，通過這些節的曝光和拉動，促進銷售，提升活躍用戶，這是非常有意義的。

另外，我們自己也有十大運營體繫支撐剛才所說的，有針對業主層面的，有針對商戶層面的，也有針對消費者層面的，支撐我們整個零售的運營。

内容方面，我們有悅賞、悅活、悅趣、悅味四個方面的價值主張。比如悅賞，有60多場的主題策展，100多場沙龍。

越秀的産品線很清晰，有國金繫列、環貿繫列和悅匯繫列，同時零售項目也在一些新項目開業，包括武漢和西安的開業。

未來我們會進入19個城市，和上下遊的産業鍊一起，把商業做好，為提供更美好的生活而努力。

最後說說資産管理，這是一個長期的、持續性的、全周期的價值工程，不是簡單的物業管理。包括前端的産品研發能力、估值管理能力、運營管理能力，還包括融資管理能力、财務健康能力、投融資能力，都需要進行匹配。

重點看商業地産有哪些需要價值最大化的地方？第一個是物業估值最大化，這個怎麼做？跟運營怎麼相關，可以看到香港的上市資金項目，特别是商業地産，更多的是收益資本化法來做，包括折現現金流量法來做。

我們可以看到這樣一個介紹，這里是兩個部分組成，一個是合同期内，一個是合同期外。疫情期間，我們是長租約多還是短租約多？

如果按照這個體繫，租期内估值占一部分，租期外估值占一部分，肯定是短租約更好，因為疫情之後估值會更大。所以，我們運營的策略是選擇短租約，半年也租，一年也租。

第二個是ROE，這是我們做資産管理必須面對的。淨資産很容易理解，總資産減負債，但商業地産有兩種利潤。住宅開發是産品開發以後提供産品，商業地産産品是兩塊，一個是每天運營産生的經營利潤，第二是持續估值增長的淨利潤，這個里面的着重點是不一樣的。

為什麼我們需要管理好資産效率？控制好資産的比例，這對ROE提升也是很大的幫助。

NPI是商業地産人每天都做的事情，從收入的多元化着手。越秀現在租金收入占比越來越少，在成本管理方面，更多是直接的成本，怎麼做這方面的管理？

過程中我們發現，其實這塊很重要，包括提升經營收入、優化經營、提高租金單價和出租率，實現租金提升/此外，增加非房産租金類的收入，縮短換租的周期，合理的控制直接成本，合理的規劃房産稅，壓縮營銷推廣費，壓縮保險費、評估費等等，通過不同的手段降低成本支出。

最後，既然是上市公司，還要面對市值最大化問題。一般我們路演的時候，市值最大化有幾個方面是比較受關注的。

一個是經營的基本面，大家知道經營基本面經常看租金、續租率，新簽的大廈有沒有增長。二是流動性方面，一個股東的流動性決定溢價，這個流動性來自于股東基礎。

如果長錢比較多，比如保險基金，社保基金這種，對回報的要求相對低，我們需要找更多這個類型的資金，購買我們的股票。

同時他們購買的依據是什麼？就是入選指數。現在香港2500多家的上市公司里面，入選綜合指數的不多。我們入選了恒生綜合指數、房地産指數等等，也入選了標普和穆迪的指數。

對我們來說，要着重打造幾個維度：怎麼獲得投資評級，怎麼進入綜合指數，同時怎麼做可持續發展。同時，投資者最關注的就是分紅和估值的增長率，包括分派率。

今天談了資産的最大化，談了物業估值，談了ROE，談了NPI，也談了未來上市公司的市值等。我們在尋找商業地産第二曲線的同時，要做所有的這些事情，這就是我們的思考，感謝各位。