（2022.10.16）如何構建投融管退路徑，完成“資金—資產—資金”這一循環？這是資管機構需要認真思考的問題。

以高和資本來說，利用好 “三個輪子”，是其發展策略。第一個輪子是併購基金；第二個輪子是輕資產投資基金；第三個輪子是資產證券化。

在募集完基金，並完成併購以後，還需要提升項目的現金流。除了原來的內容，高和資本還在項目中裝新的內容，即創新的滿足消費升級的內容。“現金流提升”是高和資本對城市更新本質的理解，肉眼看到的外立面的改造、基建的提升，內容的變化，目的都是為了提升項目的現金流。

輕資產投資基金，就是高和通過尋求合作伙伴，通過輕資產投資、產業投資找到各個新辦公、新居住、新商業等細分領域的優秀公司，讓其提供良好的管理服務和資產服務，這是運營水平提升的重要路徑之一。

證券化則是項目的退出通道，通過以上兩個輪子產生更好的現金流，以實現證券化變現的目的。

而另一個例子，如光大安石，其通過各種機會型、增值型基金，累計管理規模已超過1270億元。在不動產資產管理方面，不僅重視成熟資產的退出與價值釋放，同樣也重視前端的風險研判、投資介入與後端的升級孵化、持續運營。

目前，光大安石已成功退出超過790億投資、逾120個項目。而資產證券化是光大安石的重要退出渠道。今年，光大安石成功發行了 “光證資管－光控安石商業地產第4期資產支持專項計劃”，發行規模44億元，是2022年以來國內單期發行規模最大的商業物業類REITs項目。

總的來看，三季度CMBS的發行規模為210.14億，環比下滑44.84%，同比下滑44.13%，這是疫情影響疊加投資者對房企信心不足的表現，通過CMBS或類REITs退出受大環境影響有所受阻。

所以尋求更好的路徑，或許可以將退出考量前置，以完成整個投融管退的閉環。

基於此，2022觀點商業年會將繼續在11月2-3日與同行者一起探索商業地產未來之道，把握髮展的長青之術。其中，上午的主題峯會將聚焦於存量時代的大資管，着重探討城市更新、存量改造、融資、資產選擇、資本退出等話題。

此外，下午的大會將全面涉及ESG、數字化、收併購、新零售、文商旅發展等熱點話題，由齊聚一堂的商業發展商、運營商、金融機構、專家學者、零售商、品牌商等行業大咖們，在現場以演講、對話、交流的形式，共同探討在商業迴歸中新的商業模式、新的商業邏輯，並在革新與模式轉變中開啓新的商業未來。