彭國邦與觀點面對面：與未來的太古相遇

編者按：過去一年，因疫情散發、經濟調整與消費信心等影響，商業地産及相關領域面臨較大的壓力和挑戰，但樂觀前行者總會在困難中尋覓到新的機遇。

11月，以“回歸、進化與創新”為主題，第十屆商業地産盛會“2022觀點商業年會”将繼續盛大召開，並在時代轉變大格局中，去開啟新的商業未來。

帶着對商業地産的不懈探索，觀點機構繼續遍訪行業精英：企業家、管理者、專業人士，通過繫列特稿，講述他們在行業回歸、進化與創新中的新模式、新故事和新篇章。

觀點網 這世上，沒有哪一朵花是一下子綻放的；也沒有哪個人是從幼童一步邁入成年的，天地萬物自有其時序規律，一切都是不快不慢，時間剛剛好。

對彭國邦而言，從1994年加盟太古集團，輾轉澳洲、新加坡、英國和香港，期間碰到的人林林總總、形色各異，經過的事各有情狀。

去年8月，彭國邦正式出任太古地産行政總裁兼常務董事。回顧近三十年的職業生涯，他表示“很高興在這里（太古集團）工作”。

他喜歡太古，因為太古在香港有根，在内地也有很長的發展歷史。

據了解，自二十世紀七十年代初成立至今，太古地産不斷将根莖紮實，做穩做深，如今才能枝繁葉茂、蓬勃向上。

目前，太古地産在内地共有六個零售項目，過去一年多時間，還先後拿下上海張園建築群保護項目、西安太古里項目，簽約深圳、加碼廣州……

在今年年初，彭國邦亦強調，未來10年太古地産會在核心市場投資1000億港元，其中，50%用于内地，建設太古里和太古匯。

在他看來，太古地産在内地打造的每一個項目都是地標性的，他很期待未來的每一個項目。

一點一點綻放的花，一步一步成長的人，一步一個腳印發展的企業，各有其美麗之處。

時值太古地産五十周年華誕，我們有幸與彭國邦進行一次面對面的交流。

一個多小時的采訪，我們回憶往昔，暢談當下，也描繪未來。在彭國邦的一言一語之中，我們仿佛看到了十年後、五十年後的太古地産。

用長遠的目光

與彭國邦的訪談安排在8月末，那是一個灰蒙蒙的早晨，偶見一縷陽光沖破陰霾，但将下未下的雨依舊給匆匆行人帶來一絲煩悶。

臨近午時，我們在港島東中心見到了彭國邦，老友間重逢的喜悅，早已沖破暑氣與熱浪帶來的不快。

“之前在北京和上海跟您見過面，這次在香港見面。”簡單寒暄過後，彭國邦告訴我們，他馬上就要返回内地了。

“親身去看、去感受内地的那股活力，是沒有任何一件事情可以替代的，所以我很期待香港跟内地通關，這樣我們往來更方便。”

事實上，自2022年新冠疫情爆發以來，香港與内地的人員往來、經貿交流有所阻隔，但疫情的影響不止于此。今年年初至今，深圳、上海、北京等一線城市及周邊城市先後進入疫情防控“靜态管理”階段，市場短暫停擺成為商辦地産必須面對的“新常态”。

針對疫後的恢復，不少觀點認為，與2020年相比，2022年中國經濟不會出現“V”形急劇反彈，而是緩慢爬坡的狀态。

彭國邦認同這一觀點：“2020年第一波疫情來襲的時候，恢復情況是比較快的，但是今年3、4月份管控放松之後，我們看到業務的恢復比較穩定，沒有之前2020年那麼快。”

話畢，他又補充道：“疫情對所有人都有很大的影響，但是我們有信心，只是短暫的影響而已。”

顯然，針對中國經濟及商業地産的後續走勢，太古地産依舊表現出強勁的信心。

但2022年被稱作是商業地産背水一戰的一年，一方面，疫情散發的不确定性給商業運營帶來難度；另一方面，在宏觀經濟下行、居民消費意願減弱的當下，商業地産難免遭遇沖擊。

不過，把任何一件事、任何一個難以解決的問題放到時間長廊里，似乎都顯得沒那麼重要、沒那麼困難了。

對走過半個世紀的太古地産來說，2022年或許只是無數個經濟周期的其中一年，見過大量成功和失敗案例的彭國邦和太古地産，也形成了應對危機的方法。

“不停的變化是必然的，我們公司的核心價值就是以長遠目光來審視業務，這個核心價值令我們可以去應對比較短期的一些挑戰。”彭國邦強調。

在這個浮躁、繁雜的年代，快節奏似乎成為常态，但對太古地産而言，做事不求快，用長遠的目光去發展，用長遠的目光去審視一個地段和項目未來五年、十年的發展走勢，這種長期主義是其穿越周期的密鑰。

千億港元投資

彭國邦向來不是“悲觀論者”，對于中國經濟的未來走勢，對于商業地産的後續發展，他始終信心滿滿。

畢竟，将目光放到歷史長河中，中國經濟早已發展成為一艘巨型航母，代表未來方向的數字化、智能化等高端産業也已孕育成型，而國内商業地産經過40余年的大浪淘沙，也有足夠的能力和實力應對一切起伏波浪。

他表示，“中國内地是很大的市場”，未來太古地産也将繼續在内地尋找和投資新的商機。

據觀點新媒體了解，太古地産自2001年首次進入中國内地以來，接連打造了北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都遠洋太古里、上海興業太古匯等項目。

去年，上海前灘太古里、北京三里屯太古里西區陸續開業，太古地産在内地的零售項目擴展至六個。

從剛剛公布的中期業績來看，盡管受疫情影響，上海零售商業在4月及5月不得不面臨閉店狀态，但上海前灘太古里依舊達到91%的超高出租率。此外，2022年上半年太古地産在中國内地的零售物業應占租金收入總額增加9%至23.05億港元。

“回憶過去數年，我覺得學了很多，也有達到很多的工作成果，其中一個就是前灘太古里的開幕，無論是對我還是對公司來講，這都是一個里程碑，令我們有信心前進至下一個階段。”彭國邦表示。

的确，深耕中國市場多年，太古地産不會輕易落子，無論是北京的項目，還是上海、成都、廣州等地區的項目，一旦落定總能引發市場大量關注。

這些正向的反饋，也給太古繼續加碼的勇氣，近兩年不斷調整内地發展節奏。此前，該公司宣布将與遠洋集團共同擴建北京頤堤港二期項目，攜手上海靜安置業集團以管理合作模式對上海現存規模最大石庫門建築群--張園進行活化升級。

2022年3月，太古里宣布落地西安，随後幾個月，該公司接連加碼投資大灣區，其中包括首次進軍深圳，開設一家“居舍繫列”品牌、由第三方擁有的全新高尚酒店，以及繼續加碼廣州，打造廣州珠江太古聚龍灣項目。

早在今年年初的業績會上，該公司管理層就曾明确，未來10年，太古地産會在核心市場投資1000億港元，在中國内地、香港及東南亞幾個主要市場尋找新發展機遇。

其中，30%用于加強香港太古坊和太古廣場這兩個旗艦項目，50%用于内地，建設太古里和太古匯，繼續加強這兩個品牌，最後大概20%用于發掘在香港和東南亞的一些住宅市場的機遇。

此次采訪過程中，彭國邦亦強調：“我們剛宣布1000億港元的投資計劃，其中有一半資金放在中國内地，所以現在的主要工作就是怎麼去落實這個計劃，希望都能夠成功開展。”

尋找不同機遇

“謀定而後動”是太古地産的立身法則，對于城市的布局，對于項目的選址，太古地産有自己的思路。

“我們在不同的城市尋找不同的機遇。”

彭國邦進一步解釋道，一方面，太古地産的業務布局首選一線和新一線城市。

他以西安太古里為例，告訴我們：“西安項目是一個極好的機會，将太古里的理念帶到新的城市。”

在他看來，西安小雁塔的特征和特色跟太古里的理念十分搭相配，西安還有很多大學及年輕人，太古里對年輕人是别具吸引力的。

不過，除了發展迅猛的新一線城市，彭國邦亦表示，集團會着眼大灣區，希望在大灣區可以找到一些新的發展機會。

另一方面，如果某些城市在零售方面的基礎比較成熟，太古地産亦覺得這是一個有潛力的城市。

實際上，自2020年疫情爆發以來，由于出入境受限加上離島免稅新政的利好刺激，海南離島免稅經營迎來爆發式增長。除此之外，自海南自貿港總體方案出台之後，三亞主城區又被賦予了打造三亞總部經濟和中央商務區的重任，未來海南及三亞的發展潛力不言而喻。

“内地零售格局也在迅速變化，我們一直在努力應對。”彭國邦提到，太古地産一直很注意市場的趨勢，也十分看重新的市場、新的機遇。太古地産亦會根據不同的趨勢去調整策略，這是一個很靈活的操作。

第三方面，北京、上海、廣州對太古地産而言，是十分重要的，該公司會繼續加強在這些城市的投資。

“我們會在這些已經建立成功項目及有經驗的地方繼續投資。”彭國邦強調。

一個多小時的交談，我們仿佛與未來的太古相遇。畫卷中，未來的十年、五十年，太古地産依舊對中國市場保持樂觀，依舊用長遠的目光、辯證的思維，尋找新的市場、新的機遇。

五十周年，對太古地産而言，是一個里程碑式的節點，更是一個新征程的起點。

以下為觀點新媒體對太古地産行政總裁兼常務董事彭國邦先生的專訪實錄：

觀點新媒體：今年正好是太古地産50周年，今年又是商業地産巨變的一年，您如何看待當前商業地産的變化？

彭國邦：今年是我們50周年，其實對太古地産來講，不停的變化是必然的，我們公司的核心價值就是以長遠目光審視業務，這個核心價值令我們可以去應對比較短期的一些挑戰。

過去幾年時間，改變的速度加快了。所以，為了未來可以繼續成功，我們已經制訂了不同的策略，應對這些短期的挑戰。

以香港為例，我們致力于太古廣場跟太古坊兩個核心項目，确保項目的辦公空間可以符合未來的趨勢及租戶在疫情期間或疫情後對辦公空間的需求。

即在設計一些新的辦公樓時，我們十分注重可持續發展方面，令我們達到自身的可持續發展目標，並在規格上取得不同的認證，同時可以幫助租戶達到他們自身的可持續發展目標。

内地零售格局也在迅速變化，我們一直在努力應對。

尤其是去年十月的時候，前灘太古里項目設計師采用開放的方式，非常成功，主要的主題是關于身心健康，所以也是符合現在市場的趨勢。

觀點新媒體：内地消費目前信心是不夠的，經濟沒有以前那麼好，為什麼太古地産反而是動作更加快了？回報會不會達到預期呢？

彭國邦：我們認為西安項目是一個極好的機會，将太古里的理念帶到新的城市。在西安這個地段，小雁塔的特征和特色跟太古里的理念是很相配，還有西安有很多大學及年輕人，我們覺得這個項目對年輕人是别具吸引力的。

剛才提到集團一直都用長遠的目光去發展，我們覺得在零售方面的實力是非常能夠滿足年輕人、千禧一代的需求，這方面我們有信心繼續發展新機會。

深圳方面，我們還沒有落實的零售項目，但太古地産于2019年已在深圳設立辦事處，最近公布了太古酒店将于2025年在深圳開設酒店，為公司旗下“居舍繫列”品牌酒店，是一家精品高端酒店。

集團會着眼在大灣區，希望在大灣區可以找到一些新的發展機會。

觀點新媒體：太古會怎麼考量一些非一線的城市，如三亞？

彭國邦：内地零售格局在迅速變化，我們一直努力應對。

太古一直都很注意市場的趨勢，也看重在新市場的新機遇，如海南。我們看到，過去數年内地消費者改變了他們的消費模式。

所以，我們會根據不同的新趨勢調整策略。

觀點新媒體：未來太古地産的項目布局是怎麼考量的？

彭國邦：我們在不同的城市尋找不同的機遇，首選一線和新一線城市，尤其是在灣區里面。但如果看到某些城市在零售方面的基礎是比較成熟，我們也覺得是有潛力的。

北京、上海、廣州對于我們來是很重要的，我們會在這些已經建立成功項目及有經驗的地方繼續投資，所以在北京投資了頤堤港二期，而去年與持有張園業權的上海靜安置業集團成立合資管理公司，以管理合作形式參與張園保育性開發項目。

我們未來會持續于北京及上海等一線城市尋找高質素的項目。

觀點新媒體：頤堤港二期跟遠洋合作，但是遠洋要把成都太古里的股份賣給另外一家公司，面對新的合作夥伴，太古會有什麼變化嗎？

彭國邦：我們過去在内地有很多不同的戰略合作夥伴，都會視他們為長期合作夥伴。

我們一直尋找在地有經驗的合作夥伴，這是很成功的合作模式。我們跟遠洋在北京、成都已經合作很多年，是一個非常成功的合作夥伴。

房地産市場不停變化，我們在新的城市也會找在地有實力的合作夥伴，會将各自的優勢放在項目里面。

我們不方便評論遠洋未來的發展策略，但是我們很重視這個合作夥伴。

觀點新媒體：上海今年的疫情導致太古業績有所下降，會怎麼應對？

彭國邦：2020年第一波疫情來襲的時候，恢復的情況是比較快的，但是今年3、4月份管控放松之後，我們看到業務的恢復比較穩定，沒有之前2020年那麼快，商場的人流慢慢增加，辦公樓回去上班的人慢慢增加。

現在去評論還太早，我們今年第一季在中國内地的業務是很強勁的，第二季因為受到疫情防疫措施影響，需要更多時間審視上海恢復的情況。

現在各地也有一些零星個案爆發，各地政府也有一些管控，所以我們對于目前的情況還沒有很清晰的視野，還不能太早定論。

疫情對所有人都有很大影響，但是有信心，疫情只是短暫的影響，而且會越來越小，管控也不會跟以前的力度一樣大。

親身去看、去感受内地的那股活力，是沒有任何一件事情可以替代的，所以我很期待香港跟内地通關，這樣我們往來更方便。

回憶過去數年，我覺得學了很多，也有達到很多工作成果，其中一個就是前灘太古里的開幕。無論是對我還是對公司來講，都是一個里程碑，令我們有信心前進至下一個階段。

我們剛宣布1000億港元未來十年投資計劃，其中有一半資金放在中國内地，所以現在的工作主要就是怎麼去落實這個計劃，希望都能夠成功開展。

觀點新媒體：灣區里面，我們看到新鴻基大力進軍，看到本地的華潤萬象城也要開業，太古跟這些企業競争的時候有什麼差異化？在這波恢復比較慢的時候，有沒有什麼獨特的東西？

彭國邦：中國内地是很大的市場，有很多不同的競争，但是我們是集中經營太古匯跟太古里兩個品牌，很專注地去滿足顧客的需求。

尤其是年輕的一代，他們追求一些新的、不同的零售經驗，所以我們在項目里面放了很多文化藝術的元素，還有很多體驗式購物經驗，結合兩個元素令消費者一直回流太古匯跟太古里。

我們找一些新的方法做一些比較新的體驗，做了很多工作，還有關于數字化的創新，希望多了解顧客的需求，我們就可以去開發一些新的産品，去滿足他們。

太古地産着力帶一些國際體驗給中國内地顧客，比如跟英國倫敦V&A博物館合作，雖然有疫情影響，但是這個展覽現在已經在内地開展，這些也讓中國内地消費者探訪我們商場時，有一些國際化的體驗。

觀點新媒體：太古在改變，大量接觸年輕人，在各個概念里面引進了很多國際藝術進來，這部分可以抓住年輕人這一代，但是他們會不會不消費？第二，現在都講元宇宙，就是科技化、智能化、數字化，太古走在比較前面，這方面有什麼更多的想法？

彭國邦：我覺得不會發生只體驗不消費這些事情。這是一個融合的模式，因為現在年輕顧客追求的是很高端的數字體驗，但是另一方面也很注重高端的實體體驗。

以前灘太古里為例，在前灘有很多很好的零售組合，但是也有很多很好的F&B(餐飲組合)，所以顧客會帶他的家人、朋友一起，花一天的時間在那邊去體驗，去消費，去吃東西，這是數字、零售跟F&B的一個組合。

另外以成都為例，今年疫情期間我們開了30個新的零售概念店鋪，這些都是大受歡迎的，顧客都是不停探訪成都遠洋太古里。

好像抖音，可以看到人們很享受在成都遠洋太古里的時間，或是在那里消費，這些都轉化為零售消售額。

今年雖然有疫情的影響，太古地産上半年零售物業的應占租金收入總額仍然增長9%。

觀點新媒體：太古非常強調跟各種品牌的獨家合作，這個方面優勢在哪里？太古也講究首店經濟，有不同的品牌進來，這兩個的差别在哪里？太古招商方面的優勢可以簡單介紹一下嗎？

彭國邦：我們是完全不同的策略，是讓品牌去表達他們自己的特色，令租戶與消費者産生關聯。

例如三里屯，Gentle Monster擁有最大的旗艦店，因為他們可以創造自己獨有的空間，這亦是太古里的強項，讓品牌表達他們的個性。

還有成都的LV，之前在外牆上做了個老虎，這些在太古里都可以有空間讓他們去發揮。

觀點新媒體：太古50周年，而彭總半生都貢獻給太古，是什麼文化一直吸引着您在這里？

彭國邦：這是一個簡單的問題，我絕對不會跳槽的，很高興在這里工作。

太古在香港有根，在内地也有很長的發展歷史，有6個項目，每個項目都是地標性的。

未來我很期待西安項目，應該會是我們最好的一個項目，所以盡力希望去完成它。