佳兆業商業重續輕資産 與漸顯的新事業集團

觀點網 佳兆業旗下商業地産闆塊業務近日對外釋放新動态，顯示“保交付”及債務重組工作以外，該公司仍在為經營正常化作出努力。

9月24日，佳兆業商業與豐盛集團所合作社區型商業項目“觀瀾佳紛天地”正式開業，這被稱為佳兆業商業在深圳區域運營的第4個項目，以及在深圳大本營首個輕資産社區項目。

上述項目最早計劃于2021年開業，此後相關進度不可避免受到房地産行業調整及企業流動性風險的影響。

實際上，位于深圳的坂田科技城佳紛廣場、平湖佳紛廣場等項目均曾計劃去年及今年開業，它們被視為佳兆業探索商業新模式的典型項目。

在經歷了極為特殊的一年後，佳兆業商業正逐步推進項目“保開業”工作，包括9月初惠州項目一主題街區開街，此外佛山、東莞的2個輕資産項目拟于年底面市。

迹象顯示，一個名為“佳兆業新事業集團”的新平台開始浮出水面。

有知情人士向觀點新媒體透露，大約于8月份，佳兆業已将商業、酒店、茶葉、寫字樓等業務闆塊集合了起來，目前仍處于規劃階段。

又見輕資産

最新開業的觀瀾佳紛天地，位于深圳市觀興東路西側、福安雅園南側地塊，後者由潮汕商人王盛華創辦的豐盛集團開發成“豐盛懿園”項目，總建面24.5萬平方米；其中商業總面積逾3.5萬平方米，早期豐盛曾規劃為“全功能、高規格旗艦綜合體”。

觀點新媒體查詢，早在2018年6月，佳兆業商業便通過前策介入了觀瀾豐盛商業項目，至2020年7月豐盛集團正式确定為項目引入“佳紛天地”品牌，並計劃2021年開業。

“佳紛”則是佳兆業商業于2018年進行品牌戰略升級後的新物種，下分城市型/區域型購物中心“佳紛廣場”，主打精品化、中高端復合型生活中心，如深圳平湖佳紛廣場、坂田科技城佳紛廣場等；以及社區型商業“佳紛天地”，定位精品化社區鄰里中心。

以觀瀾佳紛天地為例，項目從B1到地上L3層分别設置輕活、享活、樂活、悅活主題，對應商超及簡餐，潮牌及休閑特色餐飲，教培及親子，特色餐飲及休閑娛樂，以覆蓋“最後一公里”需求為主，提供遊逛購消費體驗。

佳兆業商業上一次在深圳推出項目，尚需追溯至2020年8月28日，當時東大街佳紛天地正式開業，該項目之于佳兆業具有多層意義：繼布吉及大鵬佳兆業廣場之後，在深圳的第3個自持社區商業項目；繼DDM mall之後第2個商業舊改項目；以及“佳紛”繫首個開業項目。

這也是佳兆業商業發展的縮影之一，在過去該公司主要擴張路徑是對城市老舊商業街、老商場的更新盤活，此後存量盤活的外延逐漸擴大，才開始向資産運營傾斜。

比如在發展戰略上，該公司曾于2018年搭建“OIM”平台，宣稱打通投融管退全鍊條；至去年，再增加數字化運營平台。去年前三季度，該公司曾在南充、佛山、鳳凰、焦作等地取得過輕資産業務突破。

數據顯示，佳兆業商業全國範圍内在營、籌備、在建商業項目逾50個，總面積逾300萬平方米，其中管理輸出項目面積将超110萬平方米。

在去年集團爆發流動性風險之前，佳兆業商業相關人士曾向觀點新媒體表示，公司一年僅洽談的項目約達130-140個，最終能獲取到項目其中一個原因是合作方式較為靈活，包括並購、包租、托管等方式均可以嘗試。

另一個原因，則源于過往存量改造所積攢的經驗。

上述人士表示，佳兆業商業特點是打亂仗、硬仗的能力較強，經手爛尾樓類型比較多，應對的情況也相對復雜，因此整個體繫經得住很多考驗。

據了解，佳兆業商業此前提出的計劃是實現輕資産與自營項目比例達到1:1。不過，相關業務推進受到了一定影響，直到下半年對外釋放動态才逐漸增加。

除了觀瀾佳紛天地，該公司預計至2022年底東莞萬江佳紛廣場、佛山禅城佳紛天地2個輕資産項目也将開業。

其中，東莞萬江佳紛廣場前身“東莞家匯生活廣場”，商業體量約12萬平方米，去年8月佳兆業與佳甯娜簽署合作協議，並計劃于今年将項目重新開業；今年2月，佳兆業商業官微還披露對佛山明福智富廣場進行輕資産管理，並正式啟動招商。

“神秘”新平台

過去多年以來，國内商業廣場總量保持增長，有機構預計2025年在管商場将達到2.83萬家，存量市場運營狀況持續劣化。

華安證券今年發布的研報指，大多數開發商尤其是中小型開發商，自身對商業物業運營缺少經驗，這為具備完善運營服務體繫、采用輕資産模式且服務能力強的商業運營服務商帶來了市場機遇。

興業證券去年的研報則對比，重資産模式下，購物中心收入端主要來源為租金收入（占比66%）、物業管理收入（21%）；支出端分為物業管理支出（占比17%）、營銷費用支出（10%）、行政管理支出（6%）。

輕資産模式下，諸如華潤萬象生活采用“品牌及管理輸出服務”模式，單個購物中心收入端包括營收抽成3.6%、營業利潤（EBITDA）抽成7.2%，物業收入抽成10.2%；成本端僅需承擔店總的人力成本。

諸如寶龍商業采用“委托管理服務”模式，單個購物中心收入端為租金收入抽成3-30%，多經收入、車場收入，以約23.1元每平米每月向租戶收取商業物業管理服務費。

毛利率角度觀察，今年上半年，華潤萬象生活的商業運營及物業管理服務錄得毛利率降近3個點至50.3%，其中購物中心、寫字樓業務毛利率分别為61.6%、32.7%；寶龍商業的商業運營服務毛利率則升1.2個點至35.9%。

另一家主打輕資産的拟上市企業萬達商管，2018-2020年及2021年上半年也錄得綜合毛利率為41.3%、34.1%、36.9%及42.4%。

正因存量市場存在巨大潛力，其他未上市商業地産商們均已紛紛加碼輕資産運營業務。

其中，佳兆業商業曾成立管理輸出專項基金，以期為管理輸出提供對應投融管退服務。去年3月，佳兆業集團還披露，下一步是要商業、文體科技分拆上市，已納入議事日程。但去年下半年行業調整及企業自身出現流動性風險，分拆工作遲遲未披露進展。

如今随着觀瀾佳紛天地開業，佳兆業開始釋放了一些變化的信号。

9月24日項目活動上，佳兆業派出的高層主要以新頭銜現身，包括佳兆業新事業集團總裁嶽耀磊，佳兆業新事業集團深圳商管公司總經理兼項目總王泉等人。

據企查查信息，8月1日，佳兆業商業管理層發生變更，其中嶽耀磊不再擔任執董、總經理，轉由缪偉連接任。

在過往，佳兆業商業對外的發言人主要是嶽耀磊。

佳兆業新商業集團控股有限公司則于2020年6月成立，前身“佳兆業新事業集團有限公司”，注冊地為香港，股東及其他工商信息則難以獲悉。

為數不多的資料顯示，佳兆業美好9月19日委任牟朝輝為執董及行政總裁時，透露該名高管曾擔任過佳兆業新事業集團常務副總裁以及成本管理部總裁。9月22日，牟朝輝辭去佳兆業商業監事職務。

有熟悉佳兆業的人士對觀點新媒體表示，佳兆業新事業集團相當于一個集合了佳兆業運營相關業務的平台，涉及商業、央廚、酒店、茶葉、寫字樓等多個業務闆塊。

據了解，茶葉業務主要是指佳兆業商業孵化的“興海茶”品牌，後者擁有西雙版納接近3000畝茶園；央廚業務是嘉美軒智慧央廚，定位于打造集食品和膳食研發、生産、配送、銷售及管理為一體的大型數智化運營全方案服務提供商。

“資源整合”也是佳兆業商業過往所強調的優勢之一，主要依托佳兆業旗下從文化體育、公寓辦公、旅遊産業、酒店運營、互聯網科技等産業資源，布局城市運營全産業鍊。

上述人士續稱，8月份佳兆業新事業集團已納入商業等業務，新平台目前還處于規劃階段。