新金融啟航 | 2022九月住房租賃發展報告

观点指数研究院

2022-09-20 16:53

  • 首批三只保租房REITs成功上市,在租賃住房的投融建管退全流程閉環具有指導作用。(報告期2022.8.17-2022.9.20)

    觀點指數 上半年多地爆發疫情,娛樂、商業等活動受限。從8-9月已披露業績的企業來看,泊寓、冠寓、相寓等租賃企業在創收及在管規模等方面均有所增長。

    整體來看,疫情之下租賃市場壓力有所增加,不過仍保持穩定發展。

    新增項目入市方面,報告期内新開店項目數有所縮減,主要分布于上海、北京等重點城市。據觀點指數不完全統計,年初截至報告期末,一線城市新開租賃項目數占比超一半,表明一線城市的租賃需求最為強烈,租賃企業仍看好相關租賃市場的發展。

    市場表現方面,8月住宅及普通公寓房源供給量有所縮減,10個城市住宅平均租金實現微漲,畢業季帶來的租房需求逐步消散。

    長租市場展現較強韌性,相寓收入大幅提升

    進入8月,房企紮堆發布中期财報,其中住房租賃業務展現出較強的韌性,即使在疫情的多發下也實現了規模與收入等各項指標的增長。

     

    數據來源:觀點指數整理

    從已公布運營數據的租賃企業來看,在管租賃房源規模最高的無疑是分散式企業相寓。主要是由于分散式企業區别于集中式,在房源獲取上更為靈活便捷。

    我愛我家2022年半年報數據顯示,截至2022年6月30日,相寓業務覆蓋全國15個城市,在管房源25.7萬間,同比增長4.47%,較2021年底增長1.58%,平均出租率為95.8%。

    據觀點指數了解,相寓2022年上半年平均出租率水平較疫情前(2019年底)高0.8%,較2021年底增長0.4%。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    值得注意的是,今年上半年相寓實現營業收入29.82億元,同比增長212.25%。主要原因是規模與出租率同比實現增長,同時增加了業務創收;除此之外,相寓表示今年上半年業務收入、成本等财務指標與去年同比變化較大,主要是有适用新租賃準則所帶來的營收與成本會計核算口徑變化,以及部分業務收入作為融資租賃收益,歸集到了資産處置收益科目中。

    總體來看,今年上半年北京、上海、深圳等重點城市的疫情反複對分散式租賃企業造成的影響不大,房源租賃方面呈現穩步增長的發展态勢。

    集中式企業在疫情下也同樣展現了強勁的抗風險能力,從已披露數據看,今年上半年頭部企業泊寓與冠寓均實現了規模與營收的雙增長。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    自去年年底開業房間數突破十萬間後,冠寓今年的開業房間數再度實現增長,截至2022年6月30日已開業房間數為11.1萬間,在管規模較去年同期增長18%,較去年年底增長5%。

    在規模穩步擴張的同時,冠寓在創收方面同樣保持向上勢頭,上半年實現租金收入11.8億元,同比增長10.7%,在投資物業租金收入中的占比達20.1%,租賃業務已成為龍湖經營性收入的穩定貢獻力量。出租率方面較2021年亦有所增長,截至上半年末,成熟期項目出租率達95.4%。

    泊寓業績同樣保持穩定增長,截至上半年末,共運營管理房屋 20.99 萬間,累計開業 16.95 萬間,較2021年底增長6.27%。上半年在深圳、廣州、廈門、佛山等7個城市共計新增獲取10個項目,房間數9674間。上半年實現收入14.8億元,同比增長12.3%,出租率為94%,較去年同期出現輕微下滑。

    其他房企背景的租賃企業如招商伊敦、旭輝瓴寓、中海長租公寓等,在管租賃房源規模亦有所增長。

    從租賃企業經營業績來看,疫情之下租戶對普通公寓的住房需求不會消失殆盡,普通白領公寓營收、規模、出租率等各項指標影響不大,但疫情管控的成本會有相應增長。

    樣本企業開業數大幅提升,上海成開店首選

    樣本企業新增項目入市方面,據觀點指數監測,報告期内共計9個租賃項目開業,新增開業的企業主要有旭輝瓴寓、安歆公寓、樂乎公寓、朗詩寓、城家、雅詩閣、中海長租公寓等,開業項目數相較上個報告期有所縮減,新增入市租賃産品多樣,涉及普通白領公寓産品、藍領公寓、服務式公寓等。 

    數據來源:觀點指數不完全統計

    據觀點指數了解,報告期内新增入市項目規模體量最大的是上海城開·莘社項目。該項目一期于8月18日開業,含有324套公寓,滿足闵行區人才住房需求,社區總建築面積18.6萬平方米,配套超1200個地下停車位,包含6棟住宅樓、1棟集中商業中心、1棟綜合運動中心及1棟社交中心,可提供超2500套租賃住房。該項目是由上實城開和闵行區莘莊鎮共同打造,旭輝瓴寓負責運營管理。

    此外,8月30日,旭輝管理層在2022年中期業績會上透露,旭輝瓴寓上半年獲取了多個輕資産管理項目,目前累計管理的房間數量超過了8萬間,穩定期項目實現96%以上的高出租率。同時,旭輝瓴寓近期啟動了A輪募資,首輪募資預計超過1億美元。

    值得關注的是,報告期内,新增開業項目數最多的樣本企業是安歆公寓,共計新增開業3個項目。據觀點指數不完全統計,年初至報告期末安歆公寓已新增入市13個項目,拓店熱度不減。

    數據來源:觀點指數不完全統計

    城市分布方面,上海成為新增入市項目最多的城市,報告期内新開業租賃住房項目數的比例達到44.44%,一線城市占比達50%。

    據觀點指數不完全統計,年初截至報告期末,樣本企業共計開業68個項目,上海數量占比達33.82%,其次是北京,占比為13.24%。一線城市新增開業項目數合計占比超一半,仍是租賃企業布局的重點,其中上海成租賃企業開店的首選城市。

    深圳上海再租金再上漲,房源供給量環比有縮減

    2022年8月,全國住宅挂牌出租76.4萬套,供給量環比下降8.83%,普通公寓挂牌出租1.46萬套,環比下降6.16%。

    觀點指數認為,進入畢業租房旺季後期,個人租賃房源挂牌出租積極性有所減弱,市場上的租賃房源縮減給市場化租賃企業的去化帶來一定幫助。

    數據來源:全國房價行情網,觀點指數整理

    據觀點指數監測,報告期内的8月,北京住宅租金平均單價達117.23元/月/平方米,是唯一突破110元/月/平方米的城市;其次是上海,租金單價為108.8元/月/平方米,這也是今年以來上海住宅租金最高的月份。

    環比方面,上海及深圳再次實現租金上漲,漲幅分别為5.29%及5.08%。北京及廣州均出現租金下跌,跌幅分别為4.64%和3.91%,同時北京也是監測的10個城市中降幅最大的。整體來看,一線城市平均租金為95.27元/月/平方米,實現環比微漲0.48%。

    此外,杭州、廈門及天津住宅租金均出現環比上漲,其中前兩者的上漲幅度較小,天津租金環比上漲超10%;南京、武漢及成都均出現租金微跌。

    總體而言,8月份住宅及普通公寓房源供給量環比均有所縮減,或有助于市場化租賃企業實現房源快速去化。

    住宅租金方面,據觀點指數統計,10個城市平均租金為67.87元/月/平方米,環比上漲0.89%,租金環比漲幅有所縮小,畢業季帶來的租房旺季逐步消散。結合租賃市場行情及以往同期租金走勢來看,觀點指數預計下個月整體租金或将出現穩中微跌。

    新金融時代,首批三只保租房REITs上市漲停

    8月31日,首批三只通過審批的保租房REITs正式上市。上市首日,華夏北京保障房REIT和紅土深圳安居REIT開盤便封漲停,中金廈門安居REIT也在開盤後不久後即封漲停。截至收盤,上述三只REITs分别成交6215萬元、5348萬元、1.13億元,合計成交2.29億元。

    據觀點指數了解,在認購階段,三只保租房REITs便已受到資金關注,認購倍數均超過100倍,華夏北京保租房REIT、紅土深圳安居REIT以及中金廈門安居REIT募集資金金額分别為12.55億元、12.42億元和13億元。

    首批三只保租房REITs成功上市,在租賃住房的投融建管退全流程閉環具有指導作用。同時,保租房上市即受到了投資者青睐,可以有效增加市場化租賃企業參與保租房建設的積極性,公募REITs也将成為行業實現閉環的核心金融工具。

    來源:觀點指數不完全統計

    行業政策方面,報告期内頒布的文件主要涉及住房租賃資金監管、支持産業園區建設保租房等。資金監管、保租房認證等相關政策已被多個城市提及。

    其中鄭州近期完成了市房屋租賃平台住房租賃資金監管模塊開發建設工作,並啟動投入使用。截至目前,已有8家監管銀行的平台繫統,完成了與市房屋租賃平台的對接,具備了開展住房租賃資金監管業務的能力。商業銀行成住房租賃資金監管的重要渠道。

    此外,報告期内廣州為支持産業園區工業企業利用自有工業項目配套用地建設宿舍型保障性租賃住房,發布了《關于推進産業園區工業項目配套用地新建宿舍型保障性租賃住房的通知(公開征求意見稿)》,相關企業可享受相關土地、财稅和金融支持政策。

    通知中對适用範圍、企業如何申請、房屋如何建設和運營管理進行了規範。該文件主要适用于廣州市内産業園區内新批、已批(含土地已出讓的在建項目和已建成項目)的工業項目用地使用權人,利用項目宗地内配套行政辦公及生活配套服務設施用地面積、建築面積建設宿舍型保障性租賃住房項目的審批。

    觀點指數認為,産業園區内配建保租房項目是有效解決園區内企業員工住房問題的重要舉措,也是園區企業吸引人才、留住人才的重要抓手。同時對增加保租房供給、完善住房供給結構等具有重要意義。

    撰文:許偉英    

    審校:陳朗洲



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