中報觀察 | 中國金茂推進城市運營

觀點網 在上市15周年之際，中國金茂2022年中報顯示，财務基本面整體收入持平，毛利率有所上漲。

收入方面，期内，中國金茂收入達約287.5億元，較上年同期增加1%。

2022年上半年，中國金茂城市運營及物業開發收入約為249.5億元，與上年同期基本持平；受疫情影響，商務租賃及零售商業運營收入較上年同期有所減少，酒店經營收入也較上年同期減少。

其他收入（主要包括物業管理、樓宇裝修、綠色建築等地産相關業務收入）方面，較上年同期增長32%，主要由于來自外部客戶的樓宇裝修及物業管理的收入增長。

盈利方面，其整體銷售毛利率為22%，在行業毛利率普跌的情況下，較上年同期增長2個百分點。並以每股9港仙的實物分派股息供選擇。

分業務來看，期内，城市運營及物業開發毛利率觸底反彈從上年同期的16%回升至19%；商務租賃及零售商業運營毛利率保持高水平84%。期内，公司所有者應占溢利約為25.71億元，若扣除投資物業公平值收益（已扣除遞延稅項），則約為25.7億元。

據了解，上半年，中國金茂簽約銷售額的25%來源于城市運營項目。1-8月，中國金茂新獲取11個項目，全部位于一二線核心城市，其中48%由城市運營項目貢獻。這意味着金茂在持續推進城市運營，“雙輪兩翼”業務戰略中的“開發”和“持有”在項目上開始趨于平衡。

此外，金茂在融資方面可謂優秀，上半年平均融資成本3.76%，創歷史新低。銀行類、直融類、保債類占比約98%。此外，在多個融資項目上創首單記錄。

城市運營持續推進

董事長甯高甯在中報提到，中國金茂堅持城市運營商的戰略定位和雙輪兩翼的業務戰略。

自去年中國金茂控股股東中化集團和中國化工重組完成後，旗下貴州水晶成為中國金茂的關聯公司，“兩化”合並後，數萬畝的廢棄工廠、倉庫，等待着金茂開發。

自城市運營“撕開”了一個缺口之後，中國金茂仍在持續推進中。6月9日，其宣布拟私有化收購中國宏泰。私有化完成後，中國金茂将控股宏泰發展，将全面接管項目。

收購最高代價超25億港元，金茂對城市運營的推進可見一斑。據了解，宏泰發展的基石項目位于廊坊市主城區之一安次區中心城區，位于京津發展主軸，緊鄰大興空港，區位優勢明顯。

公告介紹，基石項目龍河園區是環京唯一完全融入城市主城區的開發區。龍河項目與梅溪湖模式類似，未來可為公司提供巨大、穩定的收益，為中國金茂鎖定2萬畝的一級開發權，並且一次性為公司提供了大體量城市運營項目。

管理層在中報上表示，上半年金茂在成都、合肥、北京等地核心位置獲取3宗優質地塊，同步獲取天津東麗、青島即墨等城市運營地塊，整體拿地溢價率僅為0.6%。

截至6月30日，中國金茂在全國布局34個城市運營項目，規模效應顯現、領先地位進一步鞏固。目前中國金茂累計與443家優勢産業資源完成戰略簽約，産業資源庫内的活躍資源數量超過1400家。

在2022年3月，中國金茂成功競得青島即墨國際智慧新城項目四批次土地一地塊，可銷售面積約22.1萬平方米，該片區是大青島拉開三灣三城規劃的核心地帶，也是即墨撤市劃區、南融青島的最大受益區域。

據中報顯示，項目總占地約1067畝、建築面積約133.7萬平方米，将規劃建設集商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、文化娛樂、遊憩休閑等六大功能于一體的新型綜合體。

不久後的4月，金茂再摘天津上東金茂智慧科學城項目，可銷售及可出租面積約47.6萬平方米。項目位于天津中心城區東部核心區域，共規劃TOD商業區、智慧辦公區、城市公園區、精英教育區和生态居住區五大功能區，規劃打造集金茂覽秀城、金茂酒店、高端産業、國内外品牌教育資源和生态居住于一體的智慧城市綜合體。

融資優勢

城市運營項目中，金茂較多強調“科技”與“智慧”，令人容易聯想到“綠色”，而在融資方面，金茂确實很“綠色”。

4月25日，金茂以北京凱晨世貿中心為基礎資産設立碳中和專項CMBS，發行規模高達87.08億元，創造了目前全國規模最大的碳中和CMBS産品紀錄。

6月30日，金茂發行全國首單碳中和寫字樓類REITs，以長沙金茂廣場北塔寫字樓為標的物，發行規模達12.7億元。

在融資方面，金茂背靠中國中化，優勢明顯，其上半年平均融資成本3.76%，創歷史新低。銀行類、直融類、保債類占比約98%。

7月底完成發行的“22金茂投資MTN001”發行總額20億元，利率僅3.29%，已經突破借新還舊的限制，資金可用于項目建設。

據了解，金茂作為“綠檔”企業，融資渠道暢通且成本較低，發行的公司債、境外債、並購債、中票、CMBS、REIT等，上半年直接融資合計達196.3億元

此外，自去年三季度以來，大批房企遭遇評級下調，金茂至今仍保持着三大評級機構的全投資級。

2022年4月8日，標普發布報告，确認了中國金茂“BBB-”的長期發行人信用評級，上調其展望至“穩定”，對其未來12個月穩定經營給予看好預期。這是標普近半年首次對中國内地房企給予評級上調。

4月11日，惠譽确認中國金茂BBB-評級，展望維持穩定。同時，穆迪也維持了中國金茂的Baa3投資級評級，展望“穩定”。