左手與右手 遠洋集團5億轉手物管平台背後

觀點網 現金流是房企的生命線，更決定了房企在當前行業調整階段的幸福指數，今年以來，越來越多企業開始通過變賣資産等方式，儲備資金，遠洋便是其中之一。

最新消息顯示，8月12日，遠洋集團發布公告稱，遠洋服務拟斥資5億元向遠洋集團、遠洋資本收購天津熙合供應鍊服務有限公司全部股權。

加上此前轉讓北京頤堤港一期項目公司股權、出售北京麗澤寫字樓……年内，遠洋集團回籠資金超過120億元。

不過，對于本次物管平台的出售，市場早有預期。

資料顯示，天津熙合主要從事物業管理服務，該公司的物業管理業務由遠洋集團去年自紅星美凱龍收購而來。

在今年三月份的投資者業績會上，遠洋服務的管理層就多次提到，母公司遠洋集團去年期内完成對紅星資産包的收購，預計2022年末會完成並表。

無疑，遠洋集團此番左手倒右手的交易，一方面能夠充盈遠洋集團的現金流，另一方面，能夠有效擴大遠洋服務的規模，可謂是各取所需，一舉兩得。

“整合”物管平台

過去，房企分拆物管平台上市，是資本市場熱議的話題；但如今，在地産行業調整震波的傳導下，出售物管平台成為不少房企回籠資金的重要方式。

8月12日，遠洋集團、遠洋服務聯合公告稱，遠洋服務分别向遠洋集團、遠洋資本收購天津熙合供應鍊服務有限公司50%股權，總代價為5億元。

事實上，當物管行業從藍海進入紅海，跑馬圈地以及橫向的規模擴張，成為現階段企業的重要發展模式。

在觀點指數發布的《2022中國房地産行業發展白皮書》中提到，上半年的物管行業收並購市場熱度略減但強度仍在。

數據顯示，上半年主流物企發生收購案20余起，涉及金額超80億元（去年同期為130億元），而2021年全年上市物管企業主動披露並購案例達54起，涉及金額超過350億元。

其中，碧桂園服務、華潤萬象生活、新希望服務、時代鄰里、金茂服務、招商積余等多家物業公司均在收並購方面有所收獲。具體來看，交易金額較大的案例包括華潤萬象生活收購禹洲物業、中南服務，碧桂園服務收購中梁百悅智佳……

對物管企業而言，收並購最直接的作用，或許是在短期内實現規模的快速擴張。

回到遠洋服務此次交易本身，觀點新媒體了解到，天津熙合主要從事物業管理服務，該公司的物業管理業務由遠洋集團去年自紅星美凱龍收購而來。

截至公告日期，天津熙合在京津冀區域、環渤海區域、華東區域、華南區域、華中及華西區域提供物業管理服務，合約建築面積約為2600萬平方米，涵蓋98個住宅項目及21個非住宅項目；在管建築面積約為1390萬平方米，涵蓋48個住宅項目及13個非住宅項目；儲備建築面積約為1210萬平方米，涵蓋50個住宅項目及8個非住宅項目。

另據遠洋服務财報數據顯示，截至2021年12月31日，遠洋服務物業管理服務的總合約建築面積約為1.06億平方米，總在管建築面積為7350萬平米，分别較2020年12月31日增長約49%及62%。

上述交易完成後，遠洋服務的合約建築面積将超過1.3億平方米，在管建築面積将接近9000萬平方米。

事實上，早在今年三月的業績會上，遠洋服務管理層就曾表示，母公司遠洋集團去年期内完成對紅星資産包的收購，預計2022年末會完成並表，紅星方面将帶來合約物業面積2400萬平方米。同時，紅星物業區位比較優質，與遠洋服務的協同性較強。

在遠洋服務看來，紅星物業的並表會成為公司規模增長新的支撐。而從收並購的角度，基于已經有逾2000萬平方米合約面積的進賬，整體來說遠洋服務對收並購還是會持謹慎樂觀的态度。

基于上述交易，遠洋服務提出整體對外的指引是預計在2022年底大概會實現40-50%的增長。

而花旗亦在報告中指出：遠洋服務的在管面積有望在2022年突破1億平方米，其中2500萬-3000萬平方米将通過第三方取得，根據計劃，完成對紅星物業的收購後，其2022年在管面積、合約面積分别有望達1億、1.5億平方米。

遠洋考量

盡管上述交易早有預期，但在當前環境下，依舊能夠挑動資本市場的敏感神經，畢竟，在這筆左手倒右手的買賣，獲利的不僅僅是遠洋服務。

對遠洋集團而言，通過轉手旗下物管平台，一方面，能夠厘清各上市平台之間的業務線條，歸攏物管業務；另一方面，能夠迅速回籠資金，增加企業現金流。

據觀點新媒體了解，此次交易前，天津熙合的股東為遠洋集團的全資附屬公司大連正幹置業有限公司和遠洋集團持股49%的遠洋資本有限公司，兩位股東分别持股50%。以此推斷，遠洋集團間接持有天津熙合74.5%股權。

交易完成後，天津熙合将由遠洋服務持股100%。

也就是說，通過交易，遠洋集團能夠直接進帳2.5億元，同時通過遠洋資本，還能實現一定的資金回流。

而且，此次交易的整體價格還算公允。

公告提到，2021年全年，天津熙合的稅後利潤為3980萬元，計算下來，遠洋服務此次收購PE為12.56倍；而此前金茂服務收購首置物業，PE達到13.75倍；更早以前，華潤萬象生活收購中南服務時，PE接近13倍；而華潤萬象生活收購禹洲物業，PE達到13.93倍。

另外，在觀點指數的報告中提到，上半年，物管行業收並購整體交易的市盈率對價與去年同期相比有一定下行，收購的平均市盈率約為11倍。

基于此，不少分析人士提到，遠洋繫此番左手倒右手的操作，最主要的意圖還是擴充遠洋服務，而非借此緩解流動壓力。

根據遠洋集團2021年财報數據，期末，該公司現金總額約為270.8億元，截至2021年末，遠洋集團有息負債合計922.24億元，其中20%、約186.68億元将在一年内到期。從表内看，其在手現金完全可以覆蓋短期有息債務。

此外，于5月2日償還到期的5億美元境外債後，遠洋兩年内再無到期境外債。不過，根據第三方數據顯示，年内，遠洋旗下還有6筆境内債券到期，7筆債券到期付息。

前不久，國際評級機構穆迪将遠洋集團的高級無抵押評級由Baa3下調至Ba1，並給出了負面展望。對于評級下調的原因，穆迪表示，由于房地産市場的波動性，遠洋集團的大股東中國人壽未來可能減少對遠洋的支持。

穆迪在評級報告中也指出，遠洋集團目前保持了良好的流動性，有足夠的資金覆蓋其年内債務，不過使用自有資金償債将降低遠洋集團未來的流動性。

為了增加現金流，2022年以來，遠洋集團多次轉讓項目公司股權。

其中，4月，該公司轉讓了北京朝陽區酒仙橋的頤堤港一期的項目公司部分股權，以此籌得30億元資金；6月中旬，遠洋集團将其位于北京市豐台區麗澤商務區的銳中心項目股權出售給了中國人壽，交易對價50.15億元。

随後，7月21日，遠洋集團拟向其大股東中國人壽籌資約40億元。

相對之下，此次轉讓天津熙合的代價並不算高，但計算下來，年内該公司通過出售的方式籌集資金共計超過120億元。