陳勁松與觀點面對面:降檔新常态

观点网

2022-08-14 18:35

  • “要正确理解和接受這樣一個降檔市場,不确定性仍将是市場最大的特征。”

    編者按:在創造中尋求解決之道,從2022年開始,一個“新的行業”正在成型。

    當前,世界與中國迎來百年未有之變局,面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣沖突與能源危機等不确定性,困難與考驗前所未有。

    此時,整體經濟及各行各業都進入了新的周期,房地産及由此衍生的全新生态體繫,要用最積極的态度,給今天的行業及相關産業重新定位,並尋求破解之道。

    作為有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大産業,作為穩住經濟的重要抓手,在新的周期,中國地産行業的企業領袖和精英們,如何創造新的未來?

    值此艱難時期,“2022博鰲房地産論壇”如期召開,觀點新媒體一如既往邀約中國地産商業領袖及新生代地産人,傳遞信心與勇氣,講述他們的故事和思想。

    觀點網 和陳勁松約定采訪當天,受疫情阻滞,我們通過互聯網的方式,聊起了過去這段時光。

    “在過去一年,房地産行業處于急速向下的‘風險出清’階段,這是過去很多年都沒有出現過的。”4月3日,陳勁松在聯合署名的致股東函中這樣形容市場,皆因自“恒大事件”爆發以來,大多數開發商均面臨着現金流及償債的嚴峻挑戰。

    市場大環境降檔的趨勢仍在持續,陳勁松所感知到的風險是,房地産銷售規模或将随大環境的降檔而繼續下滑。他坦承,要解決市場存在的問題非常不容易,作為其中一份子,雖然世聯行難以獨善其身,但也在通過自己的不斷努力,在這個降檔的市場中,為行業現狀的改善,貢獻着專業的力量。

    今年以來,陳勁松不止一次呼籲,大家都要正确理解和接受這樣一個降檔的市場,不确定性仍将是市場最大的特征,他将其稱為“新常态”。

    盡管霧霾重重,世聯行亦看到了“新常态”下的一縷陽光:一個需要客戶定位、需要節省營銷成本、挖掘存量資産價值的市場,專業價值才真正派得上用場。

    而所謂的機遇,實則是規律所帶來的。

    降檔

    與陳勁松見面時,房地産行業已跨過了2022年的上半年,于是我們很自然地聊起了銷售規模的話題。

    自去年7月以來,商品房銷售已呈快速回落的走勢。根據觀點指數發布的研究報告顯示,今年1-6月,前100房企累計權益總銷售金額2.42萬億元,同比下降52.7%。6月份,前100房企實現權益總銷售金額5611億元,同比下降46.8%。

    2021年曾被陳勁松認為是房地産真正的轉折年,但今年的情況似乎更為糟糕。

    “今年上半年百強房企銷售比去年下滑了50%,回款又慢一點。”陳勁松接着轉向房企的債務:“六七月份美元債到期的又不少。目前來看,房企的償債壓力仍然很大。”

    談及此,他無奈地笑笑:“行業内肯定會有很多人很悲觀。”下半年銷售可能會有好轉,但2022年新房銷售額也許會在去年基礎上繼續“降檔”。

    無獨有偶,社科院國家未來實驗室等單位聯合發布報告,預計今年新房銷售額達到15.3-16.7萬億元,較去年18.19萬億元水平下跌8.19%-15.89%。

    “怎麼理解銷售降檔?從17、18萬億降檔到15萬億,這個趨勢還會不會繼續?”這位學者型企業家眼中,未來銷售規模可能會繼續降檔,這就是大環境,大環境可能就是面臨着降檔。

    即便剔除疫情反複所造成的影響,陳勁松依然認為房地産“降檔”是趨勢性的,判斷依據與他過往頻繁引用的“三十年為一世而道更”幾乎一致。

    這些客觀因素包括,經過三十余年高速增長後,2020年央行發布的調查顯示,我國城鎮住房擁有率達到96%;而據國家統計局發布的《中國人口普查年鑒-2020》,我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米,平均每戶居住面積111.18平方米,其中城市家庭人均居住面積36.52平方米。

    在陳勁松看來,數據層面我國基本已達到了中等發達國家的人均水平,房屋自有化率甚至高于部分發達國家。戶均居住面積角度觀察,内地至少也超過香港一倍。這同樣意味着,未來的增長空間已經較為有限。

    人口一直是觀察宏觀經濟、城市發展乃至房地産行業的長期指標。有迹象顯示,自2019年我國城鎮化率首次突破60%以來,該指標已出現趨勢性增長放緩。2019-2021年,我國常住人口城鎮化率分别為60.60%、63.89%、64.72%。

    陳勁松預計,今年農村進城人口可能會繼續下降,城鎮化率增速或從0.8個點降至0.6個點。“這是趨勢性的。”

    當城市的發展動力,諸如人口、外貿、投資等出現降檔趨勢時,房地産若幹根本問題便擺在了整個行業面前。

    陳勁松向我們列舉的問題包括,城鎮化率是否已處于高位,新增人口就業需求能否滿足?外貿進出口降檔,老百姓家庭負債率較高,是否還有信心加杠杆買房?以及房企在市場增長時猛地借錢,當市場下行,它們如何面對資産負債表惡化?

    因此他提出,我國已經有60%多的城鎮化率,在這樣的高位,如果經濟發展動力缺失,當然商品房銷售要從17、18萬億降一大檔。

    “去年是開始降檔,現在是下台階,明後年降到多少合适?這是全行業可以探讨的。”

    穩經濟

    對于房企的資産負債表惡化,陳勁松認為,要解決這個問題非常不容易。

    自去年以來,房企普遍面臨融資環境收緊、商品房銷售持續轉弱的情況,去年下半年起境内外信用債出現大規模違約。

    “這就是我們必須要面對的(現實),一邊是2022年上半年百強房企銷售降了50%,另一邊負債還要償還。”

    而在房地産的産業鍊條中,房企流動性惡化,亦會引發大量的上下遊産業“三角債”問題。三角債是企業之間欠付貸款的俗稱,本質上是一種連鎖債務關繫。

    世聯行同樣受到波及,陳勁松對此並不避諱:“行業各個方面都受影響,包括代理公司,大家是一樣的。”他随即指出,現階段房企還面臨保交樓的問題,這項工作肯定要優先處理,因此三角債的處理時間便會延長。

    “資産負債表惡化問題並不是開發商能自己解決的,而是要政策、金融綜合解決,恢複市場信心。”

    微信朋友圈是陳勁松對外輸出觀點的主要場合之一,他曾在朋友圈呼籲,學習美國經驗,成立房地産國家基金;成立預售商品房入夥交樓保險鞏固購房者信心等。更早之前,他甚至還建議過将“限售”以外的限制政策松綁,破除“三道紅線”以保證債務重組,以及加速發行REITs。

    從過去一個多月以來,随着穩經濟大盤相關政策陸續實施,房地産行業在銷售端、融資端出現回暖迹象,改變總是需要循序漸進的。

    萬科董事局主席郁亮在6月底也表示,短期市場已觸底,市場恢複是一個緩慢、溫和的過程。其中,主要一二線城市5月的成交已出現好轉,進入6月環比明顯上升。

    在郁亮講話前的十多天,陳勁松點評稱,市場要形成築底,關鍵看成交量。對于行業出現的“底”他們幾乎達成了某種共識,陳勁松說,一些民企已開始在長三角、珠三角等地區拿地,這是土地市場觸底的表現,也是整體房地産面向未來觸底的表現。

    “緩慢恢複怎麼理解?”郁亮認為,盡管6月環比明顯上升,但同比仍然下降,更重要的是行業不會再回到過去高峰時期的規模與增長速度。

    陳勁松認為這與自己的立場不謀而合,房地産行業已進入了趨勢性增量下台階的前半段,大方向仍是降檔。

    實際上,房企的資産負債表或地方的土地财政,很大程度上要看商品房的成交量,因為銷售是經營所需現金流的主要來源。在陳勁松的“降檔”預測中,房屋市場成交量如果長期維持低位,行業恢複就将是一個緩慢的過程。

    當我們的話題又一次拐回到“降檔”時,陳勁松換了種輕松語調說,中國在解決房地産問題上有無比的制度優越性。

    1997-1998年亞洲金融危機沖擊,中國也曾面臨嚴重的存量資産質量問題,最終通過設立信達資産、華融資産、長城資産及東方資産四家AMC,逐漸接收了四大行1.5萬億元不良貸款。

    “如果當時不由國家拿AMC來收不良資産,相關三角債沒法清理,企業資産負債表也沒法改善。”這種處置思路如今依然可以借鑒,他呼籲金融政策端“出大招”解決房地産的不良資産問題。

    價值

    房地産作為最重要的内需市場,本身也是構成整體經濟的關鍵因素。

    陳勁松繼續堅持自己的觀點:穩經濟首先是穩信心,穩信心即穩信用,短期内重點是保現金流,這需要将對房地産的一大批限制政策撤銷。

    中期重點要解決信用問題,通過政府設立不良資産相關資金,以國家信用保障交樓。他建議,由國家信用出面穩住局面,而非任由小麥、水果換房等現象産生,後者容易導致市場秩序的扭曲和混亂,給銀行進一步帶來風險。

    從長期看,企業存在仍将是以盈利為目的,從而進行生産經營,只是發展邏輯已發生本質性變化。對于房企尤其是民營房企而言,陳勁松認為未來應摒棄債務驅動思維,不再追求規模快速增長。

    他呼籲全行業關注“價值”,價值即企業存在的理由,這種理由可以是運營效率、服務能力。“偏輕資産才有價值,我估計未來将是以國企為重資産,民企為輕資産的方向。”

    對于土地招拍挂市場的偏執同樣需要放下,陳勁松上世紀90年代便前往香港,在中海擔任項目經理,對那段時期的香港地産史有着切身經歷。中海早期全資拿的項目基本很小,他負責的首個項目是灣仔海華苑第五座,占地不足500平方米,樓高僅12層,這樣的“豆腐塊”構築了中海的一部分成功。

    但如今香港地産早已轉向存量時代,主流房企采取“開發+持有”模式進行精細化開發,其中持有型物業租金收入占20%-40%,部分達到90%。

    内地的主要城市也逐漸步入存量時代,從規律的角度,陳勁松曾認為,存量資産盤活應該是最有前途的方向。而世聯行曾預測,房地産在長期仍是十萬億級數的巨型産業。

    他結合當下REITs推行的趨勢,認為房企要抓住的機遇是将存量資産變成REITs,這反過來要求企業要抓運營,運營現金流健康,不愁沒有銀行貸款。

    “我覺得要解決好問題,不只是靠政府,自己也要努力改善資産負債表。”

    世聯行自身何嘗不是在改善資産負債表,這主要體現于它的轉型探索中。

    2021年起大部分城市銷售開始萎縮,北方城市首當其沖,世聯行選擇業務收縮,将這些地區原來15、16家子公司合並重組為5家。陳勁松對此絲毫沒有猶豫:“如果還不行就繼續再合並。”

    其次是注重現金流,世聯行現階段不以單個公司盈利作為考核指標,更加重視現金流,如果現金流無法支撐,就堅決撤出當地市場。

    年報顯示,2021年世聯行經營活動産生的現金流量淨額10.51億元,同比增長38.59%,近三年均保持正向流入;期末,公司貨币資金18.66億元,短期借款、一年内到期的非流動負債及長期借款共計8.1億元,較2020年大橫琴集團入股前(近22億元)有大幅下降。

    陳勁松曾說,進入房地産下半場,世聯行所做的一切将變得更有價值:營銷策劃終于管用了,城市資産運營創造價值了,精細化管理效率更高了。從行業生命周期觀察,成熟期競争激烈,企業應對的關鍵策略是成本控制和市場營銷的有效性,而這些也是世聯行所構建且擅長的能力。

    話雖如此,但處于一個總體經濟都在下滑的環境中,他們終究是市場的一份子。“我們不可能一點不受影響,但正在根據環境和自身情況進行改善,往提升價值的方向努力。”

    在大交易業務以外,“大資管”業務被視為世聯行轉型的增長極,該業務同樣受疫情及行業波動影響。大資管業務于去年完成團隊設計及組織調整,陳勁松認為下一步是能力的提升。

    他說,現在大資管業務要把數字化能力提升一點,多向五大行學習,然後迎接一個以存量資産運營為主的時代。

    以下是觀點新媒體對世聯行聯席董事長陳勁松先生的部分采訪實錄:

    觀點新媒體:最近房地産行業悲觀情緒比較濃,您對當下的形勢預判是怎樣的?

    陳勁松:中國的房地産是經濟壓艙石,肯定全世界都在關注。

    行業内肯定會有很多人很悲觀,根據目前統計,TOP100房企比去年同期銷售下滑50%以上。我們知道去年同期也並不太好,今年比去年同期又下滑了50%,六七月份美元債到期的又不少,因此可能會有部分企業面臨着不小的困難。

    展望今年下半年,會不會好一點呢?會好一點。但能不能補上50%的缺口?目前來看,還不确定,但銷售降檔是趨勢。

    怎麼理解銷售降檔?從17、18萬億降檔到15萬億?之後是否會繼續這個趨勢?這需要去觀察研究。

    觀點新媒體:您認為行業規模會降到多少?

    陳勁松:我認為降檔的市場,可能整個行業要接受,從今年15、16萬億左右繼續下降,未來具體多少由多個因素決定。

    理由是三四線的房子庫存量那麼大,以前17、18萬億市場有一半是三四線供應的,要繼續保持很有難度。

    還有一點,我們在90年代以後新建的房子占總存量70%以上,這些房子不用拆除重建,比日本、美國的折舊率要低很多,不能拿它們的模型套用在中國。

    中國房地産市場所謂的黃金10年、20年,現在進入一個正常增長區間,而且城市化率還在高位,到這麼高的時候如果經濟發展動力缺失,現在的新建房屋就要降一個很大的檔。

    去年是開始,今年是下台階,明後年這個台階下到多少合适呢?這是全行業可以探讨的。

    觀點新媒體:有什麼方式可以解決目前所面臨的問題?

    陳勁松:日本解決這個問題花了20年時間,我們想用兩三年時間解決,這個可能性較小。

    那邊銷售降了,這邊負債還要還,帶來了上下遊行業三角債的問題,包括裝飾行業、建材行業等,當這個問題出現,就更降低了老百姓的消費積極性。

    另外,現在還有保交樓的問題,房企肯定是保交樓,三角債的處理就會拖長時間。

    行業各個方面受影響,包括代理公司也受影響,這個問題短時間内可能難以得到解決。

    我們看日本和香港,它們是有一個劇烈的房價下跌過程,然後再逐步爬起來。香港是爬了5年,日本爬了差不多20年。

    短期來看,資金出路主要依靠房地産銷售希望較小,要靠金融政策、政府政策。我們看到,國家也正在對這方面逐步進行調整。

    觀點新媒體:萬科董事局主席郁亮預判市場已經觸底,呈現一個緩慢溫和的恢複過程,對于這種說法您是否認同?

    陳勁松:第一,土地市場方面,目前看各個城市賣地比去年、甚至比今年6月份之前要好轉了。以前土地市場基本上是國企平台自掏腰包,這是不正常的。

    現在東莞、深圳、上海包括長三角其他一些地方,還有一些私企已經加入買地了。這是土地市場觸底的表現,也是整體房地産面向未來觸底的表現,我認為這是對的。

    緩慢恢複怎麼理解?就是市場成交量低位,土地成交是比以前好了,里面還有相當一部分是國企拿的地,但是市場成交依然同比下跌,6月份有小幅改善。

    當房地産成交量一直在低位的時候,我們可能就達不到去年的房地産總銷量的水平。

    如果房屋市場成交量長期維持低位,這就将是整個行業或者是政策必須要面對的一個問題。

    觀點新媒體:這一次流動性風險後,您認為房地産企業應該如何恢複信心?

    陳勁松:房地産這麼大的成交量,涉及産業鍊這麼多,穩經濟其實是兩個事,第一是穩信心,穩信心的意思就是穩信用。如果信用沒有當然沒信心,短期就是保現金流,對于房地産的限制,能撤銷的就撤銷。

    城市化率已經差不多了,現在只不過是換房的事。這個需求就是要把舊房子賣了買新房。所以建議二手房不要有限價、評估價、備案價等方面的規定,以便于增加市場的流動性。

    中期必須解決信用問題,解決了信用問題就解決了行業信心問題。信心也必須建立在信用上,政府因為有不良資産基金,同時能夠保障交樓,可以呼籲國家信用出面。

    其實我們國家這麼強大,有體制優勢,幾年就能解決。

    1997、1998年亞洲金融危機的時候,正是國家不良資産公司接手了不良資産,三角債的問題得到了清理,企業的資産負債表得到了改善,不良資産公司也從中受益。

    觀點新媒體:房地産企業未來将會是什麼樣?要怎麼擁抱存量資産盤活的時代?

    陳勁松:民企開發商未來在土地市場有沒有什麼作為?當然有作為。我們長期說的作為不是快速增長,要出大名、上規模,而是指創造價值。

    我們應該呼籲全行業關注價值,解決這麼多人的居住問題是有價值的,運營效率也是價值的一部分。我估計将來就是以國企重資産,民企偏輕資産的方向。民企偏輕才有價值,重資産的價值不就是負債嗎?

    另外一點,我們不是只有土地公開拍賣市場,這個行業非常大,比如說舊城改造規模有大有小,做不了大的,不能做一些小的嗎?我們看看香港發展商,事實上基本只有舊改這個方向,但他們活得都挺好,順應市場,基本沒有負債,手握大量現金。

    目前國内所有開發商都要解決資産負債表的問題,這時候要抓住的機遇,就是存量資産全部變成REITs,把它變現。這就得抓運營,運營現金流好,銀行争着給你貸款。

    REITs會逐步放開,尤其是一些不能變現的物業都可以做證券化。

    觀點新媒體:房地産市場基本面急轉直下,世聯行主要進行了哪些方面的調整?采取了哪些措施盡量化解這些風險?

    陳勁松:主要是從去年開始進行調整,進行了幾個改變。

    第一是調整地域,把北方地區原來差不多15、16家公司並到5家公司,如果還不行就繼續並。現在不是以單個公司的盈利來算,而是算現金流,如果現金流不支撐,立馬撤。

    第二是注重現金流。按理說疫情這麼嚴重,現金流是比較糟的,但是我們從去年開始注重現金流,只要收到錢就快速還債,率先改善資産負債結構。

    觀點新媒體:世聯行之前認為,房地産專業服務時代到來,這會讓優勢更突顯嗎?

    陳勁松:總體經濟降檔,覆巢之下沒有完卵。當整個市場承壓時,我們畢竟是這個市場的一分子,尤其是當規模夠大的時候,企業和總體經濟的走勢就是一致的。

    除非是專精特新,但那個不發生在房地産領域。

    在這種環境下有沒有可能稍稍改善呢?相對而言的改善是我們能追求的,現在也在朝這個方向努力。

    我們這個行業本身是輕資産,未來一定是靠數字化轉型,在專業能力上下功夫。這些方面鍊家做得不錯,通過重資産投入提高核心能力,尤其是數字化水平,最終提高效率,這是我們應該學習的。

    中介行業最終能存活下來的,要麼是數字化水平高,要麼是小型夫妻店。還有一類是五大行模式,靠專業立身,運營城市存量資産。

    我們多向别人學習,然後迎接一個以存量資産運營為主的房地産時代。包括長租、寫字樓運營都嘗試過,現在就是專注于解決城市低效資産運營的提升問題,這個叫做大資管。

    撰文:鐘凱    

    審校:劉滿桃



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