博鰲地産發展大會 | 郝一斌:新周期下金地的選擇

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2022-08-09 16:47

  • 繁榮的時候要有未雨綢缪的智慧,衰退的時候要有耐心堅守的勇氣。

    郝一斌(金地集團副總裁、金地集團開發管理公司董事長、東南區域公司董事長):尊敬的各位嘉賓、同行朋友、媒體朋友們!非常榮幸有機會參加這個會議,時間比較緊,我盡可能講得簡潔明了。

    大家都知道我們這個行業經歷了比較大的困難,在一片愁風苦雨中,到底怎麼看待這個事情呢?還是要回到這個行業的本原。

    房地産本身是具有商品性和金融性兩重屬性的,這導致它就是一個周期性的行業。這個強周期性的行業,我們一般就把它分成幾個大的周期,就是一個層層嵌套的關繫,短周期、中周期、長周期、超長周期,學經濟學大家都很明白。

    短周期就是4-5年,實際上過去房地産歷來的調整都在這個短周期里面。中周期是一個設備更新周期,長周期是一個産能周期,我們房地産更偏于一個特殊的長周期,還沒有達到50-60這樣一個技術周期。

    經濟總是在周期中不斷經歷繁榮、衰退、箫條、複蘇,循環反複,在這個過程中也是必然出現泡沫增長、均值回歸、矯枉過正,甚至伴随很多随機性和破壞性的特征。

    我覺得我們在越是困難的時候越要冷靜看待,這個行業會不會徹底消失或者徹底破壞,我覺得它還是一個周期性的調整,比過去的庫存周期調整更大,但這個周期究竟還是會過去,會進入新的階段。

    當然這個新的變化不會像過去那樣只是一個小的變化,在周期面前,我們還需要順勢而為,抓住機遇,有時候成長是來自于對于機遇的把握。

    分兩個層面看一下,長周期因素和短周期因素。

    長周期非常複雜,涉及到人口、産業、經濟等等,但是有一個基本規律,第一個從全世界來看,長周期去看房價都是跟GDP匹配的,具體表現我們歸結為人口的表現。因為人口結構、分布都是社會的大潮,人口是順着産業流動的,随着經濟發展階段變化的。往往我們發現人均GDP特别低的時候,出生率就特别高,就像印度,人口結構非常年輕。

    随着經濟增長,人的收入提高了,素質提高了,就傾向于少生,社會就會逐步老年化。但是我們必須看到,老齡化是我們目前面臨的現實局面,我們總人口目前就是在頂峰,往後老年化的比例就會提高,這意味着我們行業總規模的擴張基本建立,随着勞動力人口減少,當然這個速度不會那麼快,不會像大家認為下降的那麼快。

    上午交流的時候邱曉華博士也說,我們明年有2000萬人口從勞動力人口進入老齡化人口。但是也要看到我們的高素質化,也就是一些人進入老齡化,還有一些年輕人進入勞動力人口的階段,這個勞動力人口階段是我們房地産的核心客戶。

    我們的客戶下降幅度實際上一年只是幾百萬,大家不要過度恐慌。而且随着30年的發展,我們看到老齡化和人口高素質化是同時誕生的,從幾年前到幾年以後我們每年高校畢業生都是一千萬以上。對比一下,27年前時候,那時候一年高校畢業生是一兩百萬規模。

    也就是人口規模是上升的,總量紅利減少了,但是素質紅利是在的,所以第一個判斷産品結構會變化,過去以低端滿足快速城鎮化和低端需求為主的剛需市場份額會逐步變化,當然這個要具體到不同區域,有些區域可以看到它的剛需。

    比如說在西南,西南地區很神奇,它的人均GDP不高,但出生率很高,還有大量人口會進入到剛需改善,像四川、雲南、貴州,從結構上剛需産品日後的比例還會比較高。

    但是東部沿海比如上海、深圳、江蘇、浙江,這些省份可以看到未來的改善性需求比例會進一步增加。廣東是一個特殊的增長,新導入人口多,人口又年輕,而且低技術和高技術人口都比較多,所以廣東會是一個增量比較大,而且不管是剛需還是改善性産品都會比較旺盛的市場。

    另外一個趨勢就是東移化,就是随着中國經濟轉型升級,我們會發現人口随着城市群在移動。這些年中國産業逐步從低端化向中高階段轉移,這些産業的發展需要比較好的聚集效益、配套條件、人口素質,包括比較便利的金融和商業配套服務,所以導致進一步向東南沿海區域聚集。

    第一階段簡單的勞動密集型人口,像改革開放以服裝裝配玩具的,轉向第二個階段重化工業為主,第三是以技術為主,這些都在往東南沿海集中,人口也是随着産業發展去調整布局的,我們必須看到東移化導致東南沿海在市場里面的份額在持續增加。

    這幾年我們很多同行都有感受,長三角、珠三角兩個市場占到了70%份額,同時環渤海、京津冀也有20%份額,這個不會減弱,還會加劇,這個也是對大家未來投資布局的啟示。

    另外一個趨勢是城鎮化,這個詞大家聽得太多了。我們目前戶籍人口城鎮化率是45%,常住人口大概是65%。但是看一下日韓,其實城鎮化率80%以上都是比較快速的增長,我們並不是這樣。

    我們的城鎮率是多少?90%,還有很長的路要走,這還是從常住人口的統計口徑,所以應該說中國的房地産不會就此迅速從15億到17億平米的規模萎縮到5個億、6個億的規模,不會的。

    我們認為中國房地産市場還會維持到10-14億的規模,剛才我的師兄說了,他堅信這個行業是個10萬億以上的賽道,我們認為至少是10萬億,應該是12-12萬億的市場,甚至更高,長期來看我們對這個行業還是有堅定的信心。

    短期來看,短期跟房地産相關的幾個,宏觀經濟、貨币政策、行業政策和行業自身的運行态勢。從短期因素來看,宏觀經濟目前大家都有感受,我們是在一個增速的換檔期。

    過去我們經歷了18-19年平均增長率在10.2%的階段,後來下降到7-8個點的增長階段,目前下降到了5個點左右的增長階段,這個過程确實是快了一點。

    現在大家有一種悲觀的想法,認為我們GDP增速會降到2-3個點,但是對比日韓,我們每一個增速階段都是15-20年的周期,日韓一個是18年,一個是19年,所以中國潛在增長率還是維持在4%-5%。

    當然一些突發因素,地緣政治、疫情等有可能會出現意外的情況,就跟上半年我們只有2.5%,我們也不希望它是一個常态。

    短期而言,目前看到短期因素工業增長回正了,但是制造業的恢複還是比較緩慢的。出口短期有回彈,但主要是價格因素,預計長期回落。消費也是緩慢恢複,三駕馬車出口和消費一好一差,但是出口業有限。

    另外一駕馬車,固定資産投資有所回升,但是從歷史看也是在低位,6%點多,跟過去沒法比。

    工業的增長放緩也會導致工業投資放緩,投資包括三塊,固定投資、工業資産,還有就是房地産,房地産投資本身是大幅下滑了。

    我們看看第二個表,就是新開工、竣工和再施量,新開工同期下滑了40%以上,這個短期帶動我們房地産投資增速降到了負值,在施面積也是接近負值。

    從18-24個周期來看,我們房地産投資下行還會進一步繼續。我們分析2008年和2014年的房地産投資,基本上是從出台大規模救市政策以後,14-15個才觸底,這個負值至少還有20%的下滑。

    這一輪的級别更大,因為開工率40%的負增幅,這是中國房地産市場從來沒有見過的,目前從短期來看已經形成了對GDP增長的負拉動。

    我們如果再往前看,新的土地購置數據就更差。大家也知道,30%-50%的下降還會進一步拉低新開工量,也就是行業處于去杠杆過程,在短期下行通道里面,對于宏觀經濟沒有什麼貢獻,而且負貢獻和拖累還會進一步增強。

    因此,我們也認為政策不得不去救市,並且已經開始救市。但是力度顯著弱于2008年和2014年,在房地産增速降到10%左右的時候,其實2008年和2014年所有的限購限貸政策都取消了,所以中央對于房住不炒還是比較堅定的。

    因此我們判斷,政策只能是因城施策,是一個漸變式的放松,更多是各個地方為主的政策,我們還需要有更大的耐心等待市場更大級别的調整。

    從以上幾點長周期和短周期來看,行業是處于多周期疊加的産能出清階段,目前這個階段我們認為只是處于衰退期,還沒有到蕭條期,難言觸底。

    當然這個觸底也是一個結構式的觸底,複蘇也是一個結構式的複蘇。

    新周期下我們怎麼去看待它呢,如何擁有一個穿越行業周期上下行的經營策略?作為金地來講,我們認為有兩點:1、堅守;2、開拓。

    我們一直堅守平衡發展觀,我們也認為一個行業的發展有高潮、有低潮,你只有在利潤和規模之間做好平衡才能既跟上行業的發展,不至于在市場行業調整期被甩下車、淘汰掉。

    我們做了34年,一直都在行業前十名左右,在三道紅線之前已經連續6年自我設限,我們的财務結構是非常可控的,短期現金流也是非常充足的,目前手里還有640多億的現金流在手,就是為了應對這個市場的變化。

    雖然目前這個市場大家都說投資就是機會,有很多好的投資機會,但是我們還是會更多地保持合理的現金流,保證公司的安全。

    我們說一個行業的規模是來自投資,但是一個行業的風險收益也來自于投資,投資對于地産來講是至關重要的,是風險收益的核心測量。

    基于對這個行業多年的沉澱,我們建立了投資模型,基于每一個闆塊的庫存關繫都有一個相互咬合的判斷,通過這個來合理把握投資。

    這個投資,既不能簡單看一個單項目的收益,更多的是對于行業的預判,你的布局、你的周期把握和資源分配,共同構成了一個綜合策略,這是你的勝敗之源,也是興衰之源。

    另外我們也認為目前的市場已經從賣方市場進入買方市場的階段,産品是市場競争的核心。

    現在大家是非常重視營銷,但是我們透過本質看現象,營銷競争背後的本質是産品競争。如果是一個短期調整,我們講營銷競争,如果是中周期的調整,我們應該更關注産品競争。

    金地也會堅守科學築家,智美精工的精神,打造好我們的産品線,在智能化景裝、園林景觀等方面做好産品,為客戶提供不斷符合變化需求的産品線。

    另外就是高效的組織,目前這個市場大家說高杠杆是罪惡之源,但是高周轉也不會完全不存在。

    看看上海市場、北京市場還是高周轉,但是因為大多數的城市需求萎縮,進入到買方市場以後沒有那麼高的周轉率,但是高效是要做到的,不能以過去簡單粗暴的高周轉來做,而是要高效經營,就是生産銷售要做好匹配,一定要把握好各種庫存關繫,運用好各種手段,打造高效經營。

    除了堅守以外,還有一個就是開拓。公司有兩個方面的選擇,一個方面就是在不同階段選擇不同城市和區域投資不同的項目;另外一個就是賽道的選擇,就是投資不同的業務類型。

    金地而言,我們選擇了兩個賽道,一個是國家對于産業升級的扶持和鼓勵,這是我們未來發展的重點,所以高技術研發産業是我們選擇的賽道,這方面我們有非常高的投入。

    今天跟大家簡單分享的是代建業務,我們認為是一個可期的藍海,為什麼這麼說呢?這一輪很大危機來源于重資産,過去我們間接融資,大家投的是一個盲池,這些錢進到這個公司里面到底投到哪一個項目,項目經營得怎麼樣,有多大風險,大家是難以控制的。

    我們認為,随着這一輪大的出清和大家風險意識提高,整個行業會轉向直接投資,股市就是一種直接投資,你去鑒别每一個公司,你是一個股東。

    我認為從全球角度來講,輕重一定會分離,美國、日本等成熟市場大部分房地産投資都是基金的模式,請一個開發商,開發商在投資的基金里面有10%-20%份額,通過管理能力掙取管理費用,所以我們認為是大勢所趨,代建管理公司是一個可期的藍海。

    目前這個市場是百億的規模,我認為到2025、2030年市場占比會逐步提高,到17%-18%的占比,會從一個百億級市場成長為千億級市場,貨值也會是20000-25000億規模。

    這個行業深耕過程中,我們會發現随着周期調整有一些顯著變化。

    可以看到,第一個增速在不斷加快。短期可以看城投平台、政府、資本+AMC因為産能出清導致了大量項目,也是因為這一輪調整,資金融資結構的變化,其實中小發展商很難融到資了。

    産業客戶,我們給很多高科技做了總部代建,這些客戶還是一如既往的穩定,並不受到行業周期的影響,這也是我們看到的一些變化。

    所以從金地來講,我們會堅守代建業務基本盤,也就是咨詢服務、開發管理、資本代建和政府代建。業态主要集中在商住、商辦和公建領域。目前簽約規模已經超過了1600萬平米,貨值超過1千億,開發項目有90多個,覆蓋全國40多座城市,我們希望有機會能夠跟社會各界有更多合作,進一步擴展我們的業務,幫助我們業務成長。

    同時我們可以看到,随着這一輪産能出清,目前大家對爛尾的規模有不同預測,但是有一定是可以明确的,纾困項目至少是3-5年的中周期機會,我們希望跟各個金融機構合作,利用金地良好的信譽、品牌和專業能力進行合作,幫助大家解決這些困難項目,盤活這些困難項目,穩定市場,也解決大家的資金困局。

    最後,我們金地對于新的賽道,不管是産業還是代建都是有堅定的戰略角色,也是我們的戰略重點。我們依托穩健、良好的客戶口碑,專業的團隊。因為我們金地管理是一個專業的團隊,能力意識、服務意識是完全不一樣的。

    另外,規模也會帶來更多的管理沉澱和規模效應以及資源共享,同時我們業務的多元化的多種能力,能夠給大家提供多元業态和多元業務的解決方案。

    最後跟大家共勉:繁榮的時候要有未雨綢缪的智慧,衰退的時候要有耐心堅守的勇氣。我們相信有地産人的智慧和勇氣,我們一定可以穿越周期,擁抱更美好的未來,謝謝大家!

    撰文:郝一斌    

    審校:勞蓉蓉



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