觀點直擊 | 華南城:保持流動性是首要任務(實錄)

觀點網

2021-11-30 22:01

  • “及時調整運營策略,全力推進資産去化,把現金流放在首要位置,加快資金回籠,同時提升運營管理水平,降本增效。”

    觀點地産網 11月30日下午,華南城控股有限公司通過視頻及電話形式召開2021/2022财政年度中期業績發布會。

    距離上次業績會過去半年時間,管理層内部也發生了變化。前行政總裁趙立東于8月份辭任後,執行董事兼集團運營總裁耿梅肩負行政總裁的工作至今。

    主席兼執行董事鄭松興並未出席,由耿梅帶領執行董事鄭嘉汶、首席财務總監陳茂昌等介紹業績情況並答記者問。

    同樣經歷嚴峻的經濟形勢和新冠疫情考驗,華南城2021/2022财年中期業績表現並不如上一财年理想,合同銷售、收入、EBITDA、毛利率等多項指標都出現下滑。

    “困難”兩字被管理層多次提及,如何克服,以保持公司的安全穩定運營?

    當下,保持流動性是華南城首要任務。

    耿梅稱:“及時調整運營策略,全力推進資産去化,把現金流放在首要位置,加快資金回籠,同時提升運營管理水平,降本增效。”

    毛利率承壓

    上半财年,華南城實現收入61.66億港元,同比下降13.2%,其中持續性收入錄得16.83億港元,同比增長27.2%,保持較穩定的增長;而物業銷售及融資租賃收入錄得44.83億港元,同比下降了22.5%,其中銷售物業收入錄得38.96億港元,同比減少了32.6%。

    具體來看,期内華南城完成合同銷售70.2億港元,比去年80.7億港元跌幅13%。其中一季度維持40億合約銷售,且同比上漲8.4%;主要變動出現在8-9月份。

    首席财務總監陳茂昌指,因鄭州突遇百年大雨,鄭州市場受到一定影響,樓盤交付有所延誤,且有兩到三周的時間售樓處無法正常運營;此外,西安、哈爾濱等地也在期内斷斷續續有小規模的疫情反複。

    就目前而言,華南城整體業務受經濟形勢影響較大。根據财報所指,國際貿易環境對華南城跨境電商産業發展帶來不穩定因素,前期針對電商産業的扶持及投入成效受到影響。

    此外,疫情反複進一步加大商貿産業運營難度,集團布局的多個項目包括鄭州、重慶、哈爾濱等均受影響,其中重點項目鄭州華南城的正常運營長時間受到較大影響。

    從盈利指標看,期内華南城EBITDA攤銷前的利潤30.41,同比減少6.5%,母公司應占核心淨利潤6.5億,同比減少11.6%,但在會計準則下的淨利潤6.6億,同比基本是持平的;核心淨利潤率則為10.5%,同比增加0.2個百分點,

    值得注意的是,期内毛利率36.6%,同比下降1.4個百分點,據管理層介紹,主要是建築成本(原材料、建築工人)上升,而售價漲幅不足以抵消成本上升。

    對比2017-2021四個财年,華南城毛利率分别為43%、43%、45.7%、43.7%。因較為特殊的“商貿物流+”産業運營模式,華南城毛利率相比一般房地産公司一向較高,但不可否認其毛利率存在持續下行的壓力。

    “這與過去幾個半年大概在同樣一個水平”,展望下半年及下個财年,陳茂昌認為,毛利率可能會進一步受到壓力,主要因市場需求疲軟,售價上調有壓力。

    市場等客觀因素影響之外,因華南城正把去庫存減負債、保持集團的流動性作為首要任務,而“去庫存就難免會減價,對毛利率、淨利潤率也可能會産生一點影響”。

    不拿地、債務置換

    為保流動性,華南城一方面限制土地投資,另一方面在融資和債務結構上有所變化。

    拿地方面,陳茂昌表示:“今年沒有新增土地,也沒有計劃,因為我們覺得市場的形勢還是不明朗,所以采取比較保守的經營方針。”

    據了解,華南城土儲以住宅及商業為主,目前還有未開發土地1650萬平方米,管理層認為這已經足夠,可供應未來三到四年的銷售。

    财報透露,按照公司的商業模式,未來将保留若幹物流及倉儲設施、酒店等商業物業及商品交易中心商鋪作為自營或長期出租用途,以獲得穩定持續性收入以及資産增值,余下商品交易中心商鋪及住宅配套将逐步出售,為集團發展提供所需的現金流。

    截至2021年9月30日,華南城總計息債務為366.077億港元(2021年3月31日:373.454億港元),資本負債比率為63.9%,同比下降3.7個百分點;于期末計息銀行及其他借貸合計為221.764億港元。

    值得注意的是,由于資本市場情況的變化,加權平均融資成本上升至8.51%(2021年3月31日:8.39%),其中境内公司債券及優先票據的融資成本分别為8.0%及10.5%。

    受限于近來境外資本市場波動,華南城期内将融資活動從境外轉向了境内。

    9月份標普報告中曾指出,融資渠道變窄以及華南城現有優先債券的收益率升高,該公司可能無法以合理成本進行再融資,並可能需要動用現金來償付境外到期債務,這将對公司流動性狀況産生負面影響。

    陳茂昌在會上則強調,華南城在尋求“一步步減少對境外融資的依賴”。

    據其介紹,從2019、2020财年開始至今,華南城已經取得了銀行同意人民币82億人民币的長年期固定資産抵押融資,其中超過95%是超過10年期的。

    這主要是為了完善債務結構,截至9月30日,華南城長短債比例是6:4,相比截至3月31日的5.6:4.4,短債比例有所下調。

    整體而言,由于近來美元債市場較為波動,上半年華南城維持内地回購和歸還美元債券跟支付美元債,一共6.5億美金。

    陳茂昌指後續還會“繼續回購債券並注銷,但要看時機”。

    業務與增長

    期内,華南城持續性收入16.8億,對比去年同期有27.2%的增長。對此,管理層表示“這是令人滿意的增長”。

    具體而言,租金收入、物業管理、倉儲物流、奧特萊斯各項業務收入分别增加23.3%、9%、12.5%和3.2%。

    陳茂昌介紹,商業管理闆塊方面,華南城也正在引進一些比較成熟的戰略合作夥伴,比如9月份開幕的深圳萬達廣場。據了解,該萬達廣場建築面積達30萬平方米。

    物業管理闆塊方面,目前總在管面積大概1600萬平方米,上半财年有9%的收入增長。

    陳茂昌續指:“今年開始該業務在鄭州、西安等地布入停車場自動化收費繫統”,據介紹,該繫統在此前已應用至深圳項目,每年錄得1000萬元停車費收入。

    倉儲物流方面,華南城期内在深圳落成一個5萬噸容量的冷庫,出租單價超80元/平方米,出租率為100%。

    “未來我們還會再尋找更多冷鍊方面的投資,包括升級倉儲物流資産;另外,也會積極引進其他策略合作夥伴,把剩余一些倉儲物流土地開發升級。”

    關于奧特萊斯商城方面,項目均布局在華南城主要經營的八座華南城(分别位于深圳、南昌、南甯、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶),受疫情影響7-9月出現銷售疲軟,但整體在上半财年錄得83.7億元,同比增加3%。

    至于物業闆塊和商業管理闆塊分拆上市的計劃,今年6月,管理層曾表示,為了将股東利益最大化,華南城仍在考慮是将資産IPO分拆上市,或是引進其它戰略夥伴共同合作。

    分拆計劃的進展如何,本次業績會上並未被提及。至于未來展望,“持續性收入的增長目標依舊是不低于每年20%”。

    以下為華南城2021-2022财政年度半年業績發布會問答實錄:

    現場提問:最近有一些房地産公司爆出沒有如期兌付理财産品的問題,請問公司有沒有理财産品?是否有表外債?

    陳茂昌:公司沒有任何理财産品,也沒有表外債,所以基本上流動性方面不會受這方面的産品影響。

    可以這樣說,我們的資産負債表是比較透明和易于理解的。

    現場提問:公司對下半年銷售市場、主力市場融資情況的判斷是什麼?

    陳茂昌:下半年的銷售市場我們覺得還是不容樂觀,整體上消費者、潛在買家信心還是不足的,很多采取觀望态度,這也是因為近期有比較多房地産公司出現流動性問題,造成市場普遍信心不足。

    我們覺得,買家觀望現象在未來幾個月還是不會改變的。

    土地市場方面,公司還是采取比較保守的态度,上半年沒有采購任何土地,目前土地儲備足夠未來三年開發,下半年也沒有大規模補充土地的計劃。

    融資方面,我們認為下半财年境外美元債市場還是維持較為停頓狀态,所以未來需要通過自身現金流以及境内融資去補充。

    當然境内融資還是有一些挑戰性的,我們看到10-11月份有一些銀行方面較為放松的政策出來,主要目標還是按揭、放款。對于企業其他貸款來說還是比較緊張,我們會努力把這個缺口補上。

    現場提問:2021上半财年華南城毛利率和核心淨利潤是36.6%和6.5億港元,對比去年呈下跌狀态,具體原因是什麼?預計财年末能否維持同樣水平?

    陳茂昌:毛利率下跌的原因,首先是最近一兩年建築費用的單價越來越高,比如鋼筋水泥、建築工人的工資水平上升,但是售價沒有很大的漲幅,漲幅不夠抵消建築成本的上升,所以毛利率有一定壓力。

    預計未來下半年以及下一個财年,公司毛利率還是有比較大的壓力。原因是預售售價沒有調升,預計還有一點點下調,但是建築成本預計不會有下降的趨勢。

    毛利率受壓的同時,我們會全力推動銷售。因為維持流動性是最重要的任務,淨利潤會盡量保持在較合理水平,通過成本控制來達到這個目標。

    撰文:林海研    

    審校:徐耀輝



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