年會演講 | 方旭東:朗詩青杉資本城市更新與商業實務

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2021-11-02 11:13

  • 朗詩青杉資本主要的業務是圍繞一線和強二線的存量房地産業務,做投融管退。目前為止開發了超過12支基金,前後也操盤和改造了20多個項目。

    方旭東(朗詩青杉資本副總經理兼基金管理部董事總經理):大家好,各位嘉賓上午好,我是來自朗詩青杉的方旭東,感謝主辦方給我這麼一個分享和學習的機會,我給大家介紹一下朗詩青杉資本,作為一個地産基金,在城市更新項目上的一些實踐。

    朗詩集團成立20年,朗詩集團一直是以綠色建築、節能建築作為它的標志和特色,到現在為止,這個戰略一直是維持下來,沒有變。我們做的所有地産開發項目,還有我們城市更新改造的項目,都是以綠色節能作為我們的標杆。

    朗詩集團目前有6大業務闆塊,第一塊是大家比較熟悉的,就是我們的朗詩地産。在香港上市的上市公司,這是大家比較熟悉的闆塊。第二個闆塊是美國的地産業務,是今年在美國納斯達克上市的,LSEA,這個公司在美國已經開發了超過70多個項目,今年是完成了納斯達克上市。第三個闆塊是朗詩綠色生活,這也是今年完成了香港上市,1965,是專門做會員服務的,和他協同的是兩個生活服務平台,一個是朗詩寓,一個是朗詩常青藤。第四個闆塊是朗綠科技,這是開發商背景里面為數不多的,或者有可能是唯一的做綠色科技的高科技公司,這是一個純的輕資産科技公司,今年準備籌備在A股的上市,如果順利可能在明年完成。

    前面這四個業務闆塊都是我們已經上市或者計劃上市的平台。後面有兩個短期内不會尋求上市的平台,一個是朗詩青杉資本,一會兒詳細介紹,最後一個是朗詩家,這是我們最新的一個事業部,去年成立的,到現在一年多的時間,主要的業務是服務于一線城市的高端的,TOC的房屋改造業務。

    回到朗詩青杉資本,青杉資本到現在為止已經有快9年的時間了,我們是12年成立的。主要的業務是圍繞一線和強二線的存量房地産業務,做投融管退。目前為止開發了超過12支基金,前後也操盤和改造了20多個項目。

    我們投資的項目大致上可以分為四大類,第一類是傳統的持有型的辦公,這些項目包括我們在上海的朗詩綠色中心,張江朗詩中心,大連朗詩大廈,還有北京的北京朗詩大廈。我們做這些持有辦公的業務邏輯,第一是把朗詩的綠建技術加進去,第二是在這些一線城市非核心的區域,往往是園區或者是有産業基礎支撐的闆塊,尋找辦公的投資機會;持有公寓,是第二大類,是圍繞着長租公寓做的投資。長租公寓是我們非常看好和堅守的賽道,上海的深藍,南京的建發,這兩個項目已經完成了類REITs的發行,我們投融管退基本上實現了退出。

    第三類是存量公寓和住宅的更新,包括上海這邊的朗詩新西郊,朗詩藏峰,這些都是可以散售的存量住宅,或者是公寓的項目。這一類是我們最擅長,也是最得心應手的,但是這樣的機會是越來越少了。第四大類,是比較傳統的困境資産,或者說叫準不良資産,大家一直在說不良,真正房地産的項目到了不良的階段,其實已經很少有人敢介入,或者說很難救活了。我們介入的時機是即将不良,或者準不良的時候,我們稱之為困境資産,這些項目我們也做了四五個,包括杭州的、甯波的。給大家介紹一下朗詩青杉資本的背景,後面我給大家分享兩個案例。

    第一個案例,是在北京的朗詩大廈,這個項目是比較典型的城市更新項目,這個地段是比較有代表性的,是在東南三環拐角的地方,下面有三條地鐵線,10、14号線和即将開通的17号線,是一個準地鐵上蓋項目。這個項目本身並不是辦公樓,本身是一個酒店,這個酒店因為經營問題,基本處于半停業的狀态。

    我們看了以後,就把這個項目做了一個定位,從原來的酒店改成了辦公。這個地段離國貿非常近,就是幾站地鐵,這個地段辦公的供給比較少。我們定位好了以後,就把這個項目進行了整體的收購,去年完成收購,我們今年已經做完改造。改造以後,今年4月份向市場推出,現在正在出租,我們現在平均的租金基本可以達到6.5到7塊的水平,原來的業态隻有3塊多。這個項目是我們在北京做的第一個存量更新改造的項目。

    大家可以看看改造之前的樣子,這是改造之後的樣子。這個項目還有一點可以介紹,對持有型的,時間比較長的項目,還要解決資金的問題,我們引入了一家險資,由他們作為我們的股東方,不是借款,也不是融資,而是一個真正的投資。因為我們在介入這類存量資産項目之前,其實最先要考慮的就是資金的問題,我們自己開發商的錢和這類項目部是最匹配的,不管從期限還是現金流,還是最後的回報。

    但是市場上有這樣的資金,可以匹配這樣的資産。其中有一類就是險資,我們引入了一個險資的合作夥伴。這是我們給大家介紹的第一個項目,北京朗詩大廈。這些廣告就不多說了,這些認證也好,各類的綠建認證,在我們朗詩來說都是標配。

    第二個案例,也是在北京的項目,是朝外朗詩閣。這個項目地段也不錯,貼近北京的東二環,朝陽門地鐵站北邊四五百米的地方。這個項目也是一個非常典型的存量更新項目。這個項目從去年下半年開始操作,到現在一年左右的時間,這邊從頭到尾,從投到融,到管到退,基本已經快做完了。投資的邏輯給大家做一個匯報。

    大家看這個外立面,非常清楚,基本是一個辦公的樣子,地段特别好,在東二環朝陽門邊上。但是因為在原來開發商開發的時候,隻是想着盡快的散賣掉,所以在十幾年前他把整棟樓造成了一個辦公的樣子,雖然産證、土地證是住宅的性質,但是當時辦公樓的售價比住宅略微高一點點,所以原始的開發商就造成辦公樓,一套一套散賣。

    到現在已經有十幾年了,都是小業主,他的運營和管理一直都提升不起來,造成租金比較低,當時辦公樓散賣的價格就是3萬多4萬左右的價格,我們就抓住了這麼一個機會,去年收購的時候,是以3萬多不到4萬的價格,進行了一個産權的收購。收購以後,我們把所有的辦公都打了,按照原來的房産證,一套一套恢複成住宅,再散賣掉。

    我們收購的價格,總的成本差不多在4萬不到一點,所有的這些改造成本,加上所有的這些費用,綜合起來的口徑成本是1萬左右,所以總體上持有成本是5萬左右。售出的價格,目前是在7.5到8萬,這個價格是參照附近負債和公寓的市場價格,進行了一個小小的折扣。總共是以兩期推出,現在第一期已經售謦,第二期也售出超過一半。

    下面給大家看一下戶型,每層是十套房,面積從最小的94到最大的230多平米,每戶都是一個獨立的房産證,我們把每戶在室内做一個專門的戶型設計,恢複成正常可以住人的住宅或者是公寓。其中有一個點,大家熟悉北京和上海政策的知道,既然是住宅的屬性,那如果是收購下來再散賣的話,有一個限購的政策,上海是5年的時間,北京稍微短一點也要3年。

    這個問題怎麼解決?我們改造很快,半年就改完了,就可以賣了,根本不用等到3年,怎麼辦?我們以前也沒有做過類似的方案,我們做了一個小小的創新,把每套房上面架了一個SPV公司,用這個公司收購這個房子,未來散售的時候,不是直接賣房子,而是把上面的殼公司賣掉,相當于做一個股權交易,這個有利有弊,好處是規避了限售政策也不需要花北京的房票,不需要購房資格,誰都可以買,這是好處。

    他需要挑戰的地方,是對股權交易的認可程度,我們實踐下來,基本快要售謦了,我們發現中國的消費者學習能力是非常強的,雖然不是市場上典型的交易方式,但是經過我們給客戶的疏導,基本都認可了這個方式。最關鍵的是我們幫客戶把他買完以後退出的方案都設計好,未來不管是股權退出還是等三年以後資産退出,退出的方式,涉及的稅費,客戶的回報都算清楚。所以客戶就打消了股權交易的顧慮。而且他如果都是股權交易的話,還省了三個點的契稅。

    這個項目是一個比較典型的存量更新的項目。給大家看一下改造以後的效果圖,其實很多都已經是實景圖了,這是大堂,都已經改出來了。室内就是這個樣子,室内的裝修,包括朗詩的綠建的記住,包括一部分樓層引入了華為的智能家居,包括這個地段,包括這個樓層,這些因素加在一起,實現7到8萬的價值是非常合理的。這是我們樣本房的實景圖。

    簡單給大家匯報一下這兩個典型項目,我們還有一些正在做的項目,包括養老公寓。我們一直是在北京、上海挖掘這些存量的被錯配的資産,用我們的眼光、我們的資金能力,我們的改造和服務能力,把他的價值挖掘出來,給投資人帶來回報,我們的客戶也實現了他們想要的産品。今天就分享這麼多,謝謝大家。

    撰文:方旭東    

    審校:勞蓉蓉



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