6月商辦運營商發展報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2021-07-29 18:05

  • 月内金額龐大的商辦資産交易凸顯了險資的資産配置需求。

    觀點指數 6月,商辦市場多項關鍵數據實現增長。除辦公樓銷售額外,其余各項數據相比上月有所上升,呈現增長趨勢。一二線城市租金水平處在輕微波動狀态,但市場穩定性較強。

    月内,北京市場出現上半年單體商辦項目最大交易金額,為和諧健康保險收購北京SK大廈,交易對價90.6億元,上半年險資俨然成為商業大宗交易中的主要參與者。

    與此同時,新項目入市帶來的競争也考驗着企業的去化與運營能力。當下,提升項目整體吸引力成為關鍵,運營企業也更加積極地為租戶提供完備的服務和相關配套。

    商辦市場整體回升,資産交易凸顯險資投資需求

    6月,全國辦公樓新開工及竣工面積累計值分别錄得2424.7萬平方米和1245.17萬平方米,累計增速為-15%和21%。雙雙實現增長的同時,增速相比上月也有所回升。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    開發投資方面,辦公樓開發投資額累計值為2909.57億元,增速6.7%,相比上月回升0.5個百分點;而銷售額累計值則為1979.59億元,增速10.7%,累計增速相比上月有所下滑,投資端較銷售端活躍。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    租金市場表現上,國内一二線城市依舊呈現輕微波動狀态。除廣州、重慶外,其余城市日租金環比上月有輕微下降。上海下降幅度較大,超7%,其次是成都,下降4%,但兩者的租金在國内一二線城市中依然位居高位。

    數據來源:中國房價行情網,觀點指數整理

    政策層面,北京市政府發布了《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》。其中明确老舊樓宇更新為首都城市更新行動類型之一,鼓勵老辦公樓、老商業設施等老舊樓宇升級改造。在相關政策的加持下,預計北京商辦樓宇改造将迎來新機遇。

    月内,北京商辦交易市場也較為活躍,出現單體寫字樓項目最大交易。該交易為和諧健康保險90.6億元收購北京SK大廈,主要通過收購項目公司的方式,将股權完整交割。

    據了解,SK大廈為北京核心圈物業,位于朝陽區建國門外大街,緊鄰長安街,共有35層,總建築面積約10.76萬平方米,目前出租率較為穩定,租金水平在CBD國貿區域處于偏上水平。該項目為SK集團2008年以33.4億元從凱德手中獲得,主要用于集團中國總部。

    此外,平安人壽于月内斥330億收購凱德集團旗下6個來福士廣場資産包。來福士作為凱德旗下商業綜合體項目,其中的寫字樓部分體量也較大,且價值不菲。據觀點指數統計,出售給平安的來福士項目寫字樓部分面積約41萬平方米。

    上述兩宗交易的主角均為險資。實際上,随着國内保險行業的保費收入以較快速度增長,保險企業的資産管理和資産配置需求也在不斷地增長。作為資産配置的較好選擇,優質商業地産項目特别是一線城市核心區的穩定收益物業也就備受歡迎。

    企業發力項目去化,競争力提升成關鍵

    商辦物業運營需洞察並滿足租戶需求,在維護現有租戶租賃的同時,要不斷引進具有發展力的新企業入駐,獲得穩定租金回報。如今,完善商業配套、定制化産品、綠色健康辦公空間等都是吸引租戶進駐的重要因素。

    随着綠色經濟發展,綠色健康樓宇建設成為趨勢。在此基礎上,部分企業開始在項目打造運營上做出改變。

    如中海商業從新項目打造和存量項目運營着手,從低碳建造、綠色智能設備介入、低能耗運營等維度,打造低碳樓宇,謀求在節約運營成本的同時,獲得更佳的收益回報。

    當下,商辦運營商除了提供基礎的寫字樓租賃外,也提供更多增值服務。更為豐富的配套需求對吸引租戶作用不可小觑,如中海在旗下項目中配套了托育服務。在位置、硬件、租金條件差異不大的前提下,擁有更人性化配套的項目在租賃市場上将更占優勢。

    此外,實現新晉開業項目的去化,一直都是商辦企業着眼的重點。仁恒置地旗下重點籌備的首個辦公項目南京仁恒置地廣場,辦公面積約為8.2萬平方米。該項目自去年年底推出後,一直在積極實現去化,重點引進總部經濟、AI智能産業、城市高端服務業等,截止目前,該項目去化率超過50%。

    同樣的,合景悠活旗下位于廣州、上海、南甯的多個項目目前也在積極推動租賃成交,月内在引入租戶方面有所進展。

    如合景出租了廣州環彙商業廣場的部分物業,租賃方為凱創商務,總建築面積約423平方米,每月實際租金為5.17萬元,單位面積租金約122元/平方米/月。另外,位于廣州生物島區域的廣州合景科盛廣場,月内吸引了聯通(廣東)産業互聯網有限公司簽約進駐,該企業聚焦醫療信息化雲化業務。

    而廣西合景國際金融廣場也新增中交房地産集團簽約進駐,該企業為中國交通建設集團有限公司專業化子集團,母公司為世界500強企業。以上項目通過續租和新簽,出租率也維持在較穩定水平。

    不過要關注到,新入市項目也會給商辦運營商帶來沖擊。如上海二季度就有數個新項目入市,其中包括南京西路闆塊的錦滄文華廣場、 徐彙濱江闆塊的國際傳媒港以及後灘闆塊的SK大廈等。如何在新項目沖擊下,繼續保持穩定出租率也考驗着企業的運營能力。

    撰文:馮彩雲    

    審校:歐陽穎



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