香港物業換手季 光大百億收購大新金融中心背後的爪哇傳奇

觀點地産網 買賣買賣，有買就有賣。李小冉8億買香港豪宅的傳聞剛過去，香港市場又傳來百億買大樓的聲音。

近日中國光大集團宣布，将向爪哇集團收購位于香港灣仔頂級寫字樓大新金融中心，作價100億港元（約合84.23億人民币元）。此舉也将成就香港歷史上第二高價物業收購事件。

而出售方是一家老牌的“中小房企”——爪哇集團。據觀點地産新媒體翻查資料顯示，集團最早成立于1956年，迄今已經有60年的歷史，是香港較為本土的房地産企業。

從某個方面來說，爪哇集團是這個時代香港房企的側影，華人置業、恒基兆業、爪哇等房企一繫列出售動作也在側面透視出香港寫字樓市場路徑。

盡管近半年來業内一致對香港零售業和住宅市場看跌，但寫字樓市場卻走出了另一條火爆态勢。像爪哇集團這樣動辄十億百億的整售事項也並不少見，包括此前華人置地125億港元出售美國萬通大廈、會德豐58.5億港元出售紅磡One Harbour Gate西座大樓等。

不過，這輪接盤的並不是以往的港企“内部消化”，而大多都是内地企業。

得益于中資企業的進駐需求，香港寫字樓市場在逆市中繼續增長，多家研究機構也表示，2016年香港寫字樓租金仍然會高居世界第一，且租金會持續上漲超過5%。

百億售出總部大樓

2月26日，爪哇控股有限公司宣布，以100億港元的價格向光大集團出售香港灣仔大新金融中心全部股份。

據觀點地産新媒體了解，大新金融中心位于香港灣仔告士打道，位于地標中環廣場的正對面，是一幢38層的商業及寫字樓。

該物業在落成後不久，由大新銀行主力承租，大新銀行也獲得大廈命名權，命名為大新金融中心。

大新金融中心也是爪哇集團總部所在地。該物業落成于1991年，土地面積26705平方尺(約2967平方米)，總樓面面積及總可租面積分别約為3.72萬平方米及3.26萬平方米，其中寫字樓部分共有33層。

截至2015年12月31日，第一太平戴維斯對其估值95億港元。目前寫字樓呎租約60港元，出租率達到了95%。

事實上，早在2015年11月19日就有消息稱，爪哇控股暗盤放售該物業，彼時也有不少中資機構仍在香港尋找核心區全幢商廈，並有所意向洽購爪哇物業。

2016年1月又有消息指，爪哇控股以95億港元有意售大新金融中心，獲得了剛成立並急于尋找總部大樓的亞洲基礎設施投資銀行洽購。

現在看來，最終摘得該物業的是中國光大集團，作價100億港元。目前雙方均已發布公告公示洽購事宜。

據觀點地産新媒體了解，光大集團拟持有該物業作長期投資，並作為光大香港總部，其剩余空間也将用于出租。

光大控股也在聲明中表示，購買物業也是跨國企業消除未來租金上漲風險的一種方式。

同時，爪哇總部将承租大廈原25樓及26樓繼續作為總部使用。

爪哇集團的地産往事

對于這家自稱“中小房企”的爪哇集團，内地市場可能認識並不多。但究其歷史，爪哇集團可以算是香港本土較為老牌的一家房企。

觀點地産新媒體查閱資料得知，爪哇集團成立于1956年，迄今已經有60年的歷史。最早由創始人呂超民兄弟連同印尼僑胞朋友在香港創立，現為香港和倫敦上市公司。

如果對香港地産企業按時代和發展路徑進行粗略劃分，爪哇集團可以歸入南豐集團、恒隆集團這一代“中間時期”的香港房企之流。

和早期的英資企業為代表的地産時代及後來的“香港四大家族”為代表的地産時代不同，這個時代的民間企業多成立于五六十年代，資本構成相對純粹，企業發展穩定，紮根本港且都帶有最為濃厚的香港本土氣息。

爪哇集團在加拿大、日本、新西蘭、澳大利亞、印尼、香港等多個國家和地區也都有過投資物業。

近年來，爪哇集團在國外和香港基本上已不再有新的開發，多宗自持物業也相繼抛售，2015年10月就曾向内地房企中洲集團售出其尚在開發的香港新界沙田火炭項目，現出售完總部大樓之後，爪哇集團在香港僅持有銅鑼灣皇冠假日酒店。

内地方面，爪哇集團也在廣州、成都、南京、開封等地有項目開發，包括商業和住宅項目。和國外及香港項目不同的事，内地項目大多數是在自持或開發中。

其中，成都共有三個項目，包括2003年落成的新世紀廣場、2005年落成的成都中環廣場、2010年及2011年購入的龍泉驿區三宗共計50.6萬平方米的住宅用地。

另外，2002年及2007年分别落成廣州西門口廣場住宅項目一期、二期，2010年落成湖南衡陽市耒陽紫荊府住宅項目一期，2010年購入河南開封市73.5萬平方米土地打造東匯名城綜合體項目。

不過，爪哇集團内地的項目並不是發展的十分順利。

2013年，爪哇集團就曾售出湖南衡陽市耒陽項目50%的股權，原因或是該項目的地理區位並不十分理想；另外，成都龍泉東悅名城項目拿地後3年仍未動工，且項目周邊至今仍沒有發展起來，在成都庫存高企的情況下，未來龍泉項目如此大體量也将面臨去化難題。

此外，成都中環廣場也面臨成都暴增的寫字樓和購物中心競争，曾經作為地標之一的大樓也失去了原有的光環。

香港大宗物業換手季

頗為巧合的是，本次出售的大樓與此前2015年11月12日華人置地出售給恒大的美國萬通大廈位于同一條街上，僅相距400米。

僅僅一年内，香港就發起了數十宗包括住宅、商場、寫字樓在内的大宗物業出售事件，其中寫字樓物業就多達8宗，涉及資金也超過500億港元。

2015年5月21日，香港合和實業主席胡應湘夫婦出售中環甲級商廈皇後大道中九号33樓全層，作價4.8億港元，被指“天價”成交。

随後，9月7日有港媒消息指恒基地産暗盤放售旗下8個非核心工商項目，總值高達320億港元。其中，有一半為寫字樓項目，包括意向價高達97億港元的北角友邦廣場。另此前2015年1月還傳出恒基将售出觀塘偉業街甲廈宏利金融中心，作價超150億港元；盡管該等消息沒有得到官方坐實，但恒基也透露确實有買家主動拍門洽購，且李兆基也曾公開表示“香港樓價已接近到達頂點”、“買樓不如買股”，也被解讀為恒基有意在樓市頂峰抛售。

另外，11月12日，中國人壽旗下中國人壽保險（海外）斥資58.5億元，向會德豐地産買入紅磡One Harbour Gate西座作為總部，物業預計2016年底落成。

同日，恒大地産宣布以125億港元收購華人置業旗下美國萬通大廈物業項目公司，該物業也成為香港歷史上總價最高的一宗物業收購。

如此看來，在香港寫字樓市場，中資企業成為了最新的一波“接盤俠”。

仲量聯行在去年12月的報告中指出，香港整體寫字樓市場的空置率降至11月底2.9%，為十年以來最低，中環的商廈的空置率更是跌至1.2%。其中，中資公司占了2015年中環出租面積約35%及新租賃交易數量的40%。

同時，據最新2月26日仲量聯行報告顯示，香港穩居全球寫字樓租金最貴城市，其並稱“由于中資企業對香港寫字樓的需求持續，仲量聯行預期中環甲級寫字樓租金2016年将上升5%-10%。”

在越來越國際化的中國，開拓海外市場也成為各行各業前仆後繼的選擇，單從近兩年房企出海潮就可以瞥見一二。

選擇海外發展，把總部（或海外總部）放在作為國際金融中心的香港似乎成了中資企業不二的選擇，這也就造就了香港寫字樓供不應求的局面成了理所當然。

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