楊光華:房企的復牌與復活

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2023-03-23 18:25

  • 復牌之後,才可能復活。截至目前,佳兆業、景瑞兩家復牌,重回“牌桌”。復牌至少是一個積極的信号,提振市場信心。

    楊光華 3月22日深夜。

    恒大公布境外債務重組方案。

    如果重組成功,恒大将解除上市公司清盤的風險。恒大,将迎來一線生機?

    對恒大來說,目前最迫切的事之一,就是公布财報。

    如果停牌時間超過18個月,公司将退市。復牌之後,才可能復活。

    01

    3月底,上市房企年報發布季。

    截至目前,70多家房企發布業績預報,20多家公布2022年财報。大多數業績預報,是預虧。最高預虧200多億元。

    去年,佳兆業、恒大、融創、世茂、奧園、花樣年等17家港交所上市房企停牌。

    如果這些房企年報“難産”,直接導致復牌難。

    根據港交所《上市規則》規定,如果上市公司持續停牌18個月,港交所便有權将股份摘牌。

    截至目前,佳兆業、景瑞兩家復牌,重回“牌桌”。復牌至少是一個積極的信号,提振市場信心。

    2022年初,房企出現停牌潮。

    疫情影響業績,市場下滑與企業流動性危機,多數公司更換審計師。

    過去一年很難,上市房企的年報並不好看。

    今年1-3月份,市場雖有復蘇,但未全面回暖,對上市房企來說,困難依然在眼前。不過,最壞的時候已經過去了。

    02

    當出險上市房企忙于復牌時,房企“優等生”們已發出年報。

    近日,越秀地産、華發股份、招商蛇口與龍湖公布了2022年年報:

    2022年,越秀地産實現營業收入1250億元,同比增長8.6%。

    2022年,華發股份營收同比增長15.5%,行業排名向前進了14個位次,連續三年穩居千億陣營。

    2022年,招商蛇口實現營業收入1830.03億元,同比增加13.92%。

    2022年,龍湖集團期内實現營業收入2505.7億元,同比增長12.2%。

    “地産行業經歷了深度調整,拐點已現”。龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平在2022年業績會上表示:

    區域經濟發展帶動下的城市分化,具備産業與人才支撐的核心城市,實體消費真實而旺盛;

    改善型住房成需求主導,客戶對産品品質、服務質量及生活配套的要求不斷提升;

    企業告别高杠杆擴張模式,回歸産品主義及盈利本質。

    城市分化、改善型住宅、産品主義,這三條是買房人也要格外留意的。

    70%以上人口流出的城市,房産沒有投資價值。我們要在核心城市的核心闆塊,買堅持産品主義的項目,買有品位的改善住宅。

    03

    與復牌相比,債務重組是難度繫數更高。

    今年以來,新房銷售回暖、房企境内融資放開、債務重組方案密集出爐……最近半個月,上市房企加速債務重組。

    3月7日,融創境外債重組計劃獲得了主要持有人臨時小組支持,雙方将簽署重組支持協議。在完成協議簽署後,融創拟在3月底前對外公布其債務重組計劃。

    努力還債的融創,如果能復牌復活,将給民營房企更多市場信心。除融創外,正荣、奧園、龍光、中梁等4家房企的重組方案也有望在3月底前出爐。

    3月10日晚間,旭輝控股公布境外債務重組方案。3月22日,恒大與主要境外債權人就重組方案達成了協議。

    3月27日,央行将降準0.25個百分點(來源央行官方網站)。既利于房企獲取資金支持,也利于個人申請按揭貸款。

    在這場債務展期潮中,富力、龍光、融創、華夏幸福等債務展期的加權平均期限達到3年及以上。一旦展期方案通過,将為房企生存争取到更多時間。重組之後,核心還是市場銷售回款。

    國家統計局最新公布的數據顯示:

    今年2月份各線城市商品住宅銷售價格環比總體上漲,二手住宅價格環比全線止跌。

    以武漢為例,截至3月23日,3月份武漢新房成交10282套。23天,日均447套,突破1萬套新房成交,延續2月份的市場熱度。

    同期,3月份新房取證53次(2月12次),市場供應猛增。四新、光谷中心城有項目開盤熱銷。最近一周,武漢新房銷量持續高位,洪山銷量排名第一。二手房量價齊升,以中心城區的中小戶型為主。

    “今年來看,在一繫列政策作用下,随着經濟轉暖,房地産市場出現了一些積極變化,主要表現在市場銷售降幅明顯收窄。”國家統計局新聞發言人付淩晖說。

    “總的來看,目前房地産市場還處在調整階段,後期随着經濟逐步改善,市場預期轉好,房地産市場有望逐步企穩。”

    有專家預測,今年3月樓市“小陽春”可能提前結束。他的判斷依據是,最近幾周新房、二手房成交下滑。而地産大佬胡葆森說,雖然全面復蘇的時間表待定,但復蘇趨勢已經形成。

    最近,南京、杭州、廣州的土拍市場回暖。在杭州的一宗熱門地塊,有60多家房企争奪。3月23日,北京首場土拍,有一宗熱門地塊,28家央國企與14家民企參拍,是北京土地市場有史以來企業參與最多的地塊。

    土地盛宴中,新城、濱江、大華、偉星等個别民企開始拿地。

    [後記]

    我們所處的時代,是一個充滿挑戰的時代,也是一個充滿希望的時代。

    我們見證着房地産行業的分化式復蘇,目前房地産市場的復蘇回暖基礎並不牢固,擴大房産内需的路並不好走,整個行業的困境還沒有結束。

    對部分困難房企來說,債務重組、復牌、銷售、保交樓等,還在“ICU”内掙紮,離復活上岸還有距離。對那些買到爛尾樓的業主來說,心在滴血。他們最大的願望是,能收到房。解決好爛尾問題,就是解決市場信心問題。

    作為行業從業者,我們期待行業好起來,房企活下來,大家有活幹。作為上市房企股票持有者,還有解套回本的機會;作為普通的買房人,房價穩一點,房子品質好一點。

    今年政府工作報告提出,支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題。

    房地産依然是“支柱”行業,為了實現這些目標,還要更多切實有力的政策跟進,改善社會預期,提振社會信心,迅速激活房地産市場。

    文|楊光華(地産寫字人)觀點新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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