馮毅成:莫對撤回“不限購”在意,五天内會出金融政策

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2022-05-26 22:35

  • 政策底出盡就會迎來市場底。

    馮毅成 5月25日下午3時,國務院召開全國穩住經濟大盤電視電話會議。 會議主題、會議規模、會議形式,都是超常規的。

    本次會議确定将推出6方面33條穩經濟一攬子政策,並推出強力措施,要求並督促各個地方在本月底前将政策應出盡出。

    為了方便閱讀,這里先列出本文核心觀點:

    第一,武漢全域執行,符合條件的家庭依然享受“第三套”。

    第二,南京“二手房不限購一日遊”並非導致武漢撤回“四個遠城區不限購”的直接原因。

    第三,相比“降首付”“第三套”,“打開遠城區限購”是最弱的大招,大家不應對該政策抱有太大幻想,對于也不應在意。細致分析購房人群的購買邏輯就不會太在意。

    第四,國務院要求各地方在本月底前對符合“33條”的内容應出盡出,即未來五天内會看到有關樓市在金融層面的政策補充出台。

    第五,“33條”出台過程中,或出台之後,武漢有機會進一步與金融繫統确認方案,推出關于“第三套”首付和利率的具體執行細則。同時也有很大的必要和可能對首套房、二套房的首付、利率細則進一步優化。

    “不限購”與南京關繫不大

    2022年5月22日,《湖北發布》發表了《武漢出台最新措施支持合理住房需求》文章,對“投親養老”、“投靠父母”、二孩或者三孩家庭放寬“第三套”購房資格。

    同時,當天武漢市房産交易繫統已經更新,在對房票審查的“拟購房區”一項中,已經沒有經開、江夏、東西湖、黃陂遠城區選項。這一現象說明,官方從單一業務實操上已經放開對上述四大遠城區的限購。

    但僅過了一天,該繫統對“購房資格”審查已經恢復原樣,即對上述四大遠城區“不限購”政策。目前,全武漢範圍内執行“第三套”有關政策。

    關于四個遠城區“不限購”,有相關區域内的開發商營銷人員認為此次“不限購”一日遊與南京的“二手房不限購一日遊”有關。因為南京當地炒作過熱,導致政策遇阻。

    這種說法欠妥。

    5月20日南京推出“二手房不限購”政策僅僅兩小時就被撤回,是政策欠缺綜合考慮導致。

    “二手房不限購”是利好二手房流動,但此消彼長,短期肯定會影響到新房成交量。二手房的定價與新房程序不同,以房東為主導,因此一旦全面放開不限購,在監管程序上還可能存在諸多風險,這也是緊急叫停的原因。

    值得注意的是,南京在近期推出的“江北區域新房不限購”政策至今(截至5月25日)仍然在執行。

    南京的江北區域是高新産業區,相當于武漢的光谷。南京這條新政出台後,目前區域的看房熱情高漲,樓市明顯回暖,整體形勢處于良性健康狀态。

    因此,武漢對上述四大遠城區的“新房不限購”跟南京叫停“二手房不限購”基本面和内在邏輯都完全不同,不能相提並論。

    仔細想來,即使武漢經開、黃陂、東西湖、江夏四個區仍然執行新房“不限購”,又能夠對現行的“第三套”政策做多大的補充呢?

    武漢現行的“第三套”政策基本滿足了特殊需求的家庭合理住房,如果要說政策深化,可能可以對除了二孩、三孩或者“投親養老”、“投靠父母”等之外的條件,繼續擴大政策範圍。

    就目前而言,已經住在遠城區的人保底擁有兩套房的購房資格,條件合适,可以擁有第三套購房資格。那麼這種家庭,還需要通過“不限購”政策去遠城區買“第三套”或者“第四套”(即不限購名額的實際情況)嗎?

    住在主城區的人還需要通過“第三套”或者“第四套”去主城以外的遠城區買房嗎?

    所以從“遠城區不限購”的政策來看,實際受益者可能是靠近主城邊緣的遠城區樓盤的意向購房者,以及一些特殊情況的購房者,但無論如何,這部分需求都不是主體。任何一項政策都只可能解決主要問題,而不可能盡善盡美。

    因此,對于“四個遠城區不限購”的政策,沒有必要太在意。並且這還只是暫時的,沒有經過明确發文的政策,不能代表趨勢,更不應該上升到信心層面去解讀。

    我此前所寫的《2022樓市研判》繫列文章,諸多觀點和預判都已應驗。

    從樓市救市(交易端)的三大招看,重要順序應該依次是降低首付、放開“第三套”、打開部分限購區域。這也說明,相比“降首付”、“第三套”,“打開部分限購”是最弱的大招。不應過分期待和看重,更不該由此在意。

    有關“第三套”的首付及房貸利率執行標準還沒有正式出台。而從5月22日發布的“第三套”政策來看,對比全國已經出招的百余城市來看,武漢有關交易端的樓市新政顯然沒有出盡。以上種種情況不難發現,這些“未盡事宜”都跟金融繫統有關。

    無論是第三套房的首付和利率,還是今後可能涉及的首套、二套房首付條件,都直接涉及到銀行的房貸支持力度。

    我在此前多篇《2022樓市研判》文章曾指出過,如果武漢樓市新政涉及與金融繫統的溝通協調,則出招需要更多時間,請大家耐心等待。

    目前還有一個最新的情況也值得注意,本月下旬以來,國務院、央行等高層不斷開會和出政策,顯然相關政策已經在此前醞釀,而作為地方管理者也一定知道這樣的大局。

    因此,武漢樓市出招遇上高層密集開會和出招,不得不穩妥起見,等高層最新指示先出來再看。

    這也是武漢最近政策狀态的一個重要參考點。

    國務院要求本月底前“應出盡出”

    5月25日下午3時,國務院召開全國穩住經濟大盤電視電話會議。 會議主題、會議規模、會議形式,都是超常規的。

    這次會議從頂層的國家發改委、财政部、央行,到底層的直通縣鎮,基本達到了經濟毛細血管的最底層。等于是将全國所有級别政府職能部門聚集在一起,舉行的一場史上罕有的10萬人經濟工作會議。可見這次會議力度空前之大:

    将經濟形勢和穩經濟措施做了一場從上而下的、直接貫穿到經濟底層的穿透式傳達。

    國務院在5月26日将向12個省派出督察組。目的是督促地方對5月以來的經濟政策的執行必須嚴格到位。另外,國務院電視電話會議上明确提出,二季度經濟主要指標将依法依規分省公布。

    這樣的魄力在傳達一種思想:讓各地真抓實幹,落實到位。所以,接下來出台任何救市政策都不足為奇。

    本次會議确定将推出6方面33條穩經濟一攬子政策措施。

    雖然會後通稿並沒有公布細則(相信相關内容正在進一步确認之中),但從近期國務院、央行、地方等發布的新聞可以看到“一攬子”政策中有關樓市金融層面的部分内容:

    2022年5月23日,人民銀行、銀保監會召開主要金融機構貨币信貸形勢分析會,對于樓市提出了:

    “要落實政策要求,保持房地産信貸平穩增長”。

    5月24日,湖北省人民政府辦公廳印發《關于加快消費恢復提振若幹措施的通知》。其中關于房地産的内容有:

    支持剛性和改善性住房需求。堅持“房住不炒”定位,支持各地從實際出發完善房地産政策。采取支持人才購房、财政補貼、契稅補貼、展銷促銷、合理調整住房公積金貸款首付比例和額度等政策措施,因城施策實施差别化住房信貸政策,更好滿足購房者合理住房需求。完善長租房政策,增加保障性租賃住房、共有産權住房供給。

    國務院常務會議确定6方面33條穩經濟一攬子政策措施5月底前要出台可操作的實施細則、應出盡出。這意味着,最多再等五天時間,所有這些政策都将出台並實施。其中也包括金融政策。

    有關“第三套”的首付和利率

    武漢市目前執行的最新政策,對符合條件的家庭放開“第三套”購房資格,但截至今天下午4點,目前對于“第三套”購房的首付比例以及房貸利率尚無明文規定,操作上還需要耐心等待相關細則的進一步出台。

    可以大致判斷,本月底前國務院“33條”明文和各地方對應的政策會出台,而作為對房地産專項政策(包括對“第三套”的首付和利率辦法)的細化和補充,也将在近期出台。

    另外,對于不少人關心的武漢是否有望降低首套房、二套房的首付,我的判斷是只要金融繫統溝通确認完畢,也可擇機操作。從操作的必要性、可行性上來說都有很大的可能,就目前市場而言,很難完全排除這一項政策的可能性。

    樓市的救市要務,就是要在“穩地價、穩房價”框架内,通過恢復房地産業的良性循環,繼而恢復市場的合理預期,達到“穩預期”,最終恢復市場信心。

    為避免誤解誤傳,這里再次強調一遍:樓市新政是為了給市場松綁,促進交易和市場流動性,是利好那些有真實合理自住需求的購房行為,而非鼓勵投機炒房行為。

    給開發商和購房者的建議

    政策底出盡就會迎來市場底。

    上半年,穩定市場的政策“大頭”會出盡,這些政策需要時間才能體現作用,預計在第三季度會逐漸明顯。

    目前,正處于政策頻繁密集出台的窗口期,幾乎是每天都有新動态。建議開發商和有真實自住需求的購房者切莫因對行情迷茫而盲目躺平。

    從近期我調查的實際情況看,還有不少開發商的一線從業人員對當前政策的知曉明顯滞後,對措施的鼓勵方向理解有認知盲區。

    開發商和購房者不要偏聽偏信,要學會多花時間追蹤政策,追溯來源和獨立思考判斷。

    比如說,開發商和購房者應該積極研判政策趨勢,要積極分析當前局勢。

    特别是開發商應當每天有半個小時到一個小時的内部會議,積極研讀最新政策新聞。同時對已有意向的購房者加強溝通,對政策解讀要公正客觀,切莫在營銷過程中喪失公信力,得不償失。

    恢復信心是中長期任務,市場的所有參與者都責無旁貸。尤其是占據城市核心區位的優質資産項目在短期内更具備說服力,應當帶頭做好對樓市趨勢的解讀工作。

    自去年年底至今,我已連續發布十篇《2022樓市研判》文章,諸多解讀和預判均已應驗。為進一步促進廣大關心樓市的網友更加及時、清晰地理解樓市,我已組建樓市分析與政策研究讨論群,可掃碼添加工作人員進入。

    馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

    撰文:馮毅成    

    審校:勞蓉蓉



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