連平:本輪房價拐點可能在三季度

觀點網

2022-04-25 19:13

  • 參考過往表現,本輪房價低點可能在下半年到來。

    連平 受供求關繫帶來的銷售波動,以及房地産宏觀政策調控影響,2022年房價漲幅可能在上半年面臨一定下行壓力,階段性拐點可能出現在三季度中下旬,總體可能呈現先抑後穩,重點城市房價下半年存在上行壓力。

    2022年初房地産市場景氣度仍在慣性下降。3月全國30大中城市商品房成交面積同比下降47.3%。全口徑出現下滑,商品房市場處于去庫階段。銷售低迷主因是全國諸多地區房産銷售仍舊受制于2021年地方政府監管政策偏緊的影響,包括購房門檻較高以及短期房價預期看空等因素,疊加疫情影響,導致原本銷售不錯的一線城市也出現了階段性的下滑。相應地,房價總體延續了放緩的态勢。從數據來看,截至2022年一季末,全國百城房價漲幅超過5%的城市僅徐州和西安,較2021年末減少了6座城市;下跌城市占比約25%,較2021年末增加了5個百分點;表明國内房價在一季度進一步趨弱。預計房企降價促銷行為可能在上半年延續。

    2022年調控政策明确“三穩”目標,突出“因城施策”。在穩增長的政策大背景下,今年房地産政策維穩信号将更為明确,主基調偏暖,以求各市場各方面維護行業良性循環和健康發展,對房地産行業重拾信心。住房金融政策将轉為以呵護為主,從供需兩方面給予購房者和房企足夠的資金支持。地方政府也将積極發力,重點突出因城施策,積極落實穩樓市的舉措。房地産政策調整将推動住房需求和供給回升,以釋放合理的購房需求。

    在需求端,2022年住房金融總體上将進一步回暖,個人按揭貸款增速有望回升。央行正進一步要求商業銀行滿足首次購房家庭的貸款需求,适度加快房貸投放力度,小幅下調房貸利率,推動個人按揭貸款保持穩定增長。年初央行下調了五年期貸款基準利率LPR,4月國常會再提降準,整體房貸利率短期重新回到下行通道,並可能在年内剩余時間内運行在相對偏低的水平,部分城市商業銀行可能會小幅調降首套房房貸利率,适度降低購房者融資成本。公積金和首付比例等政策可能會進一步松動,以釋放合理的購房需求。2022年初以來,一些地方政府相繼出台了一繫列政策,積極落實穩樓市的舉措。北海、南甯、自貢等地方政府放寬公積金政策,下調公積金貸款首付比例、提高公積金貸款額度。濟南和青島則放松了公積金異地貸款的要求,簡化了申請條件,放寬了戶籍限制等。菏澤成為2022年首個下調房貸首付比例的城市,春節前後重慶、江西贛州的不少銀行已經将首套房貸首付比例降至20%。有條件的城市取消限制性購房政策。鄭州出台了“一攬子”政策,放寬限購限貸,取消認房又認貸,引導地區商業銀行下調房貸利率,鼓勵棚改貨币化安置,激發購房需求。衢州、福州放松了限購和限售政策,非當地戶籍家庭可以買房,秦皇島、哈爾濱廢止了過去幾年發布的限購令,據不完全統計,截止4月初,全國已經有超過40個城市放開樓市調控政策。

    參考過往表現,本輪房價低點可能在下半年到來。自2010年以來,國内房價運行的變化具有很強的周期性特征,幾乎每2年半到3年會經歷一次低點。如2012年三季度、2015年二季度和2018年一季度,合計3次,此輪房價下行周期的始點是2019年下半年,期間由于2020年疫情第一輪沖擊對房價的中長期運行産生了階段性的擾動,但在2021年三季度重新回到了下行通道之中並延續至今。歷史表明,住房金融政策及地方政府調控政策階段性回暖,有利于房價預期向好的方向發展,從“政策底”到“市場底”通常需要經過二到四個季度。經測算有理由相信,自2021年9月末房地産政策階段性底部開始顯現,政策基調轉向維穩,伴随着央行和地方政府對房地産市場融資環境、購買行為和監管政策階段性寬松,預計居民部門信貸融資增速有望在2022年二季度企穩、三季度回升。

    在高基數和購房需求放緩的影響下,房價在上半年總體表現可能比較疲軟。其中,僅部分一線和重點二線城市房價可能保持堅挺,未來房價的走勢将延續分化态勢。當前全國房屋庫存仍處于階段性高位,2022年前2月,商品房待售面積同比增長8.8%,增速為2016年二季度以來最快,三、四線城市商品房去化壓力較大,樓市相對冷清。但大城市現房庫存偏低,上海、杭州、深圳、重慶等商品住宅的去化周期不足1年,伴随着需求在下半年逐步改善,疊加地價在過去18個月持續上漲,熱點城市房價在下半年有望回升。結合過去類似周期的房價表現,預計本輪房價的拐點大致在2022年8月左右,全年新房價格漲幅可能從2021年末的2%降至0.8%,二手房價格漲幅從1%降至0.1%。一線城市房價表現相對堅挺,到年末新房價格漲幅可能達到4.6%,略高于2021年的4.4%,二手房價格漲幅在3%左右,較2021年的5.3%有一定程度的回落。

    連平 植信投資首席經濟學家兼研究院院長、博士,教授,博士生導師 觀點新媒體專欄作者

    撰文:連平    

    審校:勞蓉蓉



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