謝晨：中國辦公樓市場2024年回顧與2025展望 | 2025觀點商辦暨資管大會演講

本文為謝晨先生在2025觀點商辦暨資管大會發表的演講。

謝晨（世邦魏理仕中國區研究部負責人）：各位尊敬的同行，非常高興有這個機會代表CBRE來今天這樣的一個業内資深人士集聚的場合給大家做我們的分享。

我今天給大家分享的主題是2024年辦公樓市場的回顧和2025年的展望。

首先看一下2024年市場的回顧，剛才我聽了前幾個環節各位重磅級嘉賓的發言，我們的數據和大家的體感其實是差不多的。

（PPT）先給大家看這張圖，這個是過去10年，從2015年到2024年，大家看到中國主要的10個一二線城市每年的年度新增供應、優質辦公樓、淨吸納量和空置率。

那麼直觀來講，我們看到空置率在一直在往上走，特别是近幾年攀升比較快的我們看到剪刀差的缺口在擴大。

特别在需求的層面，我們總結了幾組數字給大家。

一個是我們回到疫情前的話，大家看到這10個城市累計的年均淨吸納量去化是在390萬平方米。

那麼當進入到疫情以後，我們在2020年看到一個需求的低谷，但是中國經濟在2021年全球獨一份，寫字樓作為一個強周期的資産類型，我們2021年的淨吸納是非常的強。

然後進入到2022年以後，從需求層面我們看到整個市場一直是在底部區間。那麼過去的三年，整體的年均淨去化是200萬平方米，相當于我們在疫情前的大概一半的水平。

這個是大家現在看到的，就是說我們的需求的确是在底部的區間上，所以剛才看到我們中海的張總分享提到中海的一個上海項目去年能做到6萬到7萬的淨去化的話，其實是一個非常強的成績。

這張圖更細的給大家拆解一下，為什麼我們看到所謂的淨吸納的指標是在比較低的水平上，但不代表市場上沒有交易，市場上還是有交易的。

但是從交易的結構上大家可以看，從下往上，越往下，它代表的擴張性的需求越強，這是最下面的，我們叫新設立。也就是我們說的新設一個辦公室，或者我新開一個分公司，新的辦公場所，中間的部分是擴租，這個就是代表我有擴張需求；在往上我們看到比如升級搬遷，然後續租。

2024年來講，我總結了幾組數字，同比新設立和擴租都是在比較明顯的下降。2024年我們的搬遷其實挺活躍的，搬遷活躍的其中一個原因是我們租金在降，因為大家在搬遷的時候，能夠以更好的租金拿到剛才我們講的好房子也好、好辦公也好，存在這樣的搬遷升級的機會。

那麼其實我們今年一季度的數據比這個要好，一季度我們看到的市場是有所反彈的。

再來看租金，我們看到租金其實處于一個加速下跌的階段。從剛才的供需層面，包括租賃交易結構來看，我們說這個結果是不出意料的。

這個是我們看到了2024年過去發生的事情，快速給大家過一下。我們看一下2025年。2025年也總結了三個關鍵詞，新質生産力、成本和品質的平衡，然後還是會聚焦供應。

首先看一下我們一季度的一些數據，新增供應76萬，淨去化淨吸納量58萬，如果大家記得剛才過去三年的年度的平均數字，是200萬。

所以58萬代表什麼？因為辦公樓租賃從淨去化的角度，我們去長時間觀測，一季度其實它並不是一個旺季，一般情況下占比20%~22%。

所以當一季度能做到接近60萬的時候，我們認為是在復蘇的，當然復蘇前面要加上底部兩個字，我們離原先的量還是差蠻多的。

但是好的信号是在于說，大家看淨吸納量的同比，和2024年的一季度我們增長了35%。一季度數據出來的時候，其實我們是相對看到市場的積極面的，包括從行業的驅動上，我們也看到一些積極的信号。

當然由于現在的空置率水平還是在往上走，23%，所以對租金短期里面下行的壓力仍然是存在的，這個我覺得是一個客觀的現象。

後來4月2号又碰到了川普2.0、關稅這一繫列的不确定性，其實對企業決策還是會或多或少地産生一些影響。

在開始2025年的展望的時候，我們總結關鍵詞其中之一叫新質生産力，為什麼特别去提這一個？當我們去看，我們現在在市場上真正有擴張性的增量需求的行業的時候，的确能反映出來。

就像我在24年的回顧當中給大家去呈現的，我們看到存量需求占主導，增量需求的占比在24年、23年是下降的。

那麼在這個里面有哪些行業相對來講它的增量是相對比較強的？新質生産力相關行業。這里面包括我們的高端制造，包括我們的TMT，包括我們和醫藥和生命科學相關的。

那麼在這些行業里面，總體上我們看到的2025年一季度，它的增量需求部分的占比是27%。對比來看，金融行業我們目前看到的實際上它90%是存量。

從增量的動能來講，我們看到新質生産力更多的還是和我們國家倡導的宏觀方向、經濟結構轉型的方向是非常吻合的。

不得不提，一季度的很多需求，我覺得和deepseek是不無關繫的， AI熱潮帶動的新一輪的應用場景里面的一些業務擴張的機會，帶來了很多新的需求。

那麼第二個大家也注意到就是除了新質生産力，還有一些是和我們日常生活更相關的，特别是服務消費，這里面包括文旅、教育這些。

其實在過去的幾年，我們有的時候說消費降級，有的時候說是M型，不管商品的消費怎麼樣，我們看到旅遊很熱，服務型的消費相對更穩健。

那麼實際上這一類的企業在過去的幾年它的增長是比較穩定的，當然這部分的企業它的承租能力相對有限，目前在整體的租賃結構里面盤子不大，在5%~10%之間。

所以我們看到增量的需求，哪怕我們再往前看12個月，我們仍然認為是這兩個行業，因為符合現在經濟發展的主線。

剛才非常高興我們中海的張總提到，就是說好辦公好房子的概念，因為的确從我們這個行業來講，我們再看租戶選址的一些訴求的時候，它也不光是成本，當然成本非常重要。

CBRE在這個行業里面，我們每年都會去做租戶的調查，也是唯一的一家。

這是去年調查的結果，大家看一下，92%的租戶看重成本，就是決定我是下一輪租約到底是續租還是我搬一個地方，租金要降低，同時我的租賃的條款可能要更靈活一些。剛剛蔡會長講的時候也提到我們怎麼能夠更靈活。

但是同時租戶不會放棄其他方面的要求，交通配套70%、區位優勢60%。對企業來講，我要我的成本能夠控制住，但是同時我也希望我要有更好的辦公的環境，更好的辦公的區位。同時有超過1/3的把ESG目標也納入到它的選址當中去。這個比例說實話還是蠻高的。

我們在去年調查當中也詳細問了租戶到底在說區位、在說配套的時候，優先序列是什麼？

83%是公共交通的通達性，所以我們看到一些辦公樓，租的好的，往往是地鐵上蓋，甚至雙地鐵上蓋，現在有的三條地鐵直達都有，這個是非常重要。

另外一些配套我們說有很多是常識，比如第三的餐飲配套。但說實話，真正意義上能在樓内提供比較豐富的餐飲配套的樓，其實不多的。在整個的市場、在業主端競争非常激烈的時候，其實餐飲配套一些基礎的東西，對于租戶的粘性是有幫助的。

比較有意思的是排第二的配套，活動舉辦場地，這個調查結果出來，當時至少出乎我的意料的，就單獨一個活動舉辦場地，有2/3的租戶說我非常需要這個配套。但是要做配套，實際上從業主的角度是真金白銀貼出來的，就是拿一個樓層或者拿半個樓層為了樓内的租戶去做配套的，對租戶有沒有用，我們發現是有用的。

以前我們租戶，比如說要開一個面向供應商的會，員工培訓的會，經濟好的時候，我們去五星級酒店開。

現在大家很多的行業都在提降本增效，降本增效的情況下，我們不開這些會了嗎？也要開這些會，因為企業還要發展，那麼這些會業主能不能提供更有效的一個方案，能夠幫助我企業實現業務拓展的目的，同時又能夠降本增效。

這個其實是合理的對吧。那麼後面還有一些比如說共享會議室，共享辦公、商務中心，其實大家都在做了。

ESG，有36%的租戶把它作為選址的重要考量因素。我們在去年調查當中，有31%的受訪租戶告訴我們，他們已經明确公司層面設立了零碳目標的，而且這31%當中有70%，也就是整個樣本的差不多20%左右，它的零碳的目標在2030年或者更早。

那麼大家都知道租期平均2-3年，大一點的租戶可能3-5年，這意味着什麼呢？

意味着我們這一批的租戶，但凡它的零碳目標在2030年之前，很有可能他在跟你談這一輪租期或者下一輪租期的時候，他在續約和搬遷的時候，會明确要求綠色樓宇甚至綠色條款。

剛才說了很多，需求層面租戶要什麼。但是供應層面仍然是總體是非常嚴峻的，我們看未來的三年，如果所有的項目按時間表上的話，基本上是每年500萬， 就是25年到27年每年500萬，對比需求端的預測，我們預計250萬到300萬。

所以在未來的三年或者現在還有兩年半的時間，總體上來講市場的格局仍然是一個租戶主導的格局。但是你從供應的結構上還是會有一些差異化，比如說我們看到一線城市基本上現在核心的區位供應是非常的少，一線城市核心的區位供應的整體占比2%。

基于供需之間的關繫，我們預計租金在2025年還是有進一步下調的這樣的壓力的，我們在年初預測的時候基本上是5~8%的租金降幅。由于今年又有一些新的不确定因素出現，所以其實在今年年中的時候我們還會去更新，基于市場最新的情況更新我們的預測，到時候希望也有機會跟大家再做一個及時的匯報。

從2020年到2024年過去5年，基本上我們看到的是單邊下行的格局，但是面臨這樣一個從業主端、從資管端競争比較激烈的格局，有沒有樓是不跌的？我們去年對上海的辦公樓坪效做了一個分析，我自己在做這個數據分析之前，我認為可能我能找到1.5%的樓是不跌的，然後做完，我就直接把它放到我的文件夾里面不拿出來，為什麼？我認為那是一個數據誤差。

但是當我做完以後，實際上我發現有8%的樓，它不光是跑赢市場平均，在5年的整個周期，它平均的坪效是超出2019年疫情前的，為什麼？我就想這個事情，我們就往背後去挖，我們說這8%的樓我們叫它市場的逆行者，他有哪些共同的特征值得我們去想一想？

找到這些共同特征，發現大部分是什麼？常識。

比方說剛才我們在租戶調查當中也提到的，83%的租戶說，公共交通的便捷性非常的重要，我們這8%的樓里面，85%的樓是離地鐵站點很近的，至少在10分鐘步行以内。

比方說項目内或者鄰近有完善的商業設施配套，是不是？大家回到租戶調查里面，是不是有同樣的反饋？還有綠色認證。

當然除了這些常識之外，從投資的角度也要看你選的這個闆塊本身的供需。當然我們會看到跨區域搬遷，但是最直接影響項目的還是闆塊内，這8%的樓里有70%它所在闆塊的供需相對是收斂的。這也是為什麼我剛才給大家看供應的時候讓大家關注核心商務區，因為我們看到供應的占比是低的。

另外一個非常重要，對于樓齡超過一定年限的樓，我們一定要持續的去投入，去做維護改造，這其實應該是好辦公一個非常重要的標準，不是說你建完了是怎麼樣，而是10年後15年後你還能怎麼樣，這個才是我覺得更重要的一個東西。

所以這些很難嗎？放出來大家覺得說好像是常識，但是正因為是常識，能全部做到的我覺得可能也不多。所以其實大家說卷，其實說實話有很多的東西還是值得我們自己去思考的。

那麼最後我覺得，前面說了非常多的困難，說了租金還會下跌，但是我們把時間、把視線拉長一點，因為我們往往會非常重視未來一年兩年，卻會忽視中長期的一些變化。

為什麼我的演講一最後一張圖放這個，其實是想告訴大家，從更長期的角度來講，我們的辦公樓供應的水線已經開始往下走了。

當然當土地供應的水線開始往下走，傳達到市場的樓宇層面的供需平衡上，需要時間的，在這個過程里面我們怎麼能夠讓項目保持韌性，那麼這個就考驗大家的内功了。

但是我覺得從中長期的角度看，我們並不是在一個沒有盡頭的隧道里面，事實上已經可能從供應的角度過了最嚴峻的時刻了。所以從CBRE的角度，我們對于中國的辦公樓市場、對好辦公的未來是充滿信心的。

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