成見｜樓市的“公積金拐點”

觀點網 5月7日，長假歸來第二天，形勢又有了新變化。

率先出街的是商務部在早晨6點15分發布的消息，何立峰副總理作為中美經貿中方牽頭人，将在訪問瑞士期間，與美方牽頭人美國财長貝森特舉行會談；緊随其後的是印巴沖突正式升級的新聞，已經醞釀數周的地緣危機還在加速。

就在這幾條重磅消息輪番刷屏之時，國新辦上午9時舉行的新聞發布會，将所有大大小小的新聞都壓在了後面，成為這一天最受關注的焦點。

與去年9·24發布會類似，此次發布會上，“一行一局一會”都是一把手出席，並宣布了一攬子金融政策。

央行行長潘功勝在會上表示，4月25日，中央政治局召開會議分析研究了當前經濟形勢和經濟工作。為貫徹中央政治局會議精神，進一步實施好适度寬松的貨币政策，人民銀行将加大宏觀調控強度，推出一攬子貨币政策措施，主要有三大類共十項措施。

一是數量型政策，通過降準等措施，加大中長期流動性供給，保持市場流動性充裕。二是價格型政策，下調政策利率，降低結構性貨币政策工具利率，也就是中央銀行向商業銀行提供再貸款的利率，同時調降公積金貸款利率。三是結構型政策，完善現有結構性貨币政策工具，並創設新的政策工具，支持科技創新、擴大消費、普惠金融等領域。

資料來源：國務院新聞辦公室新聞發布會實錄

金融監管總局局長李雲澤表示，下一步，将按照黨中央、國務院要求，進一步增強抓落實的責任感、緊迫感和主動性，加力加勁推動既定政策落地見效，加快加強增量政策儲備，不斷完善應對預案，全力鞏固經濟回升向好的基本面。近期将推出以下增量政策，共八項。

資料來源：國務院新聞辦公室新聞發布會實錄

證監會主席吳清表示，将全力抓好貫徹落實，堅持“兩強兩嚴”，堅定不移辦好自己的事，既努力在市場運行上體現“穩”，同時在激發市場活力、強化市場功能上體現“進”。

資料來源：國務院新聞辦公室新聞發布會實錄

在這一攬子政策中，市場最為關注的自然是“擇機降準降息”終于落地了。

自從央行2025年工作會議中提出“擇機降準降息”之後，這一表态經過多次重申和強調，關于“時機”的讨論可謂非常充分。

毫不意外，上述一攬子政策内容的分析與解讀也已經非常之多，而相關政策最為直接的體現就在樓市和股市。所以，從樓市的角度，在降息背景下的住房公積金貸款利率變動，值得關注一二。

根據央行公布，自2025年5月8日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分别調整為2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分别調整為不低于2.525%和3.075%。

數據來源：住房公積金管理中心

資料顯示，中國住房公積金政策正式實施時間是1999年6月，首次調整利率時間據查應為2002年。從上圖可知，2025年5月8日下調後的住房公積金利率，将是近30年來最低點。

事實上，自2015年以來，公積金貸款利率就一直在突破新低，5年期以上首套房貸款利率去年正式“破3”，再到目前的2.6%。

按照央行行長潘功勝的表态，五年期以上的首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調整，預計每年将節省居民公積金貸款利息支出超過200億元，有利于支持居民家庭剛性住房需求，促進房地産市場止跌企穩。

從購房者的角度，公積金貸款利率下調肯定會進一步降低購房成本，這是衆所周知的事情。只是每年200億利息支出節省，或者說100萬元30年期貸款減少約5萬元利息成本，将會如何去促進房地産市場止跌企穩？

從“唯心”的角度觀察，本次一攬子降準降息貨币政策中間（三大類十項措施），将住房公積金利率調整單列為第五項，可見其重要性。

從“唯物”的角度觀察，住房公積金貸款屬于國家政策性貸款，故貸款利率較商業貸款利率低。疊加此前購房商業貸款利率進行了調整，公積金貸款也到了必須調整的階段。

相關報道顯示，目前首套房商業貸款利率在3%左右，而公積金貸款利率為2.85%，兩者之間的差距較小。本次商業貸款利率未直接降低，公積金貸款利率下調25個基點，從而拉開了公積金利率和商業貸款利率的差異。

有分析認為，這在一定程度強化了公積金制度的普惠性，使得公積金貸款與商業貸款定位形成互補，對于首套剛需購房人群将形成更大利好。

由此可見，此輪公積金利率下調，最重要的不是為購房者節省200億元利息支出，而是推動以使用公積金貸款為主的剛需群體入市。

自去年“9·27”一攬子增量政策出台落地以來，中國房地産市場逐漸有了止跌回穩的積極勢頭，但不同城市及城市内部闆塊之間分化行情依然存在：一線及重點二線城市止跌回穩明顯好于三四線城市，一二線城市不同區域之間的回穩行情也同樣存在分化。

從國家統計局相關數據很容易看到，2025年3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅與上月相同；二線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，與上月相同；三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅收窄0.1個百分點。

現在的一二線樓市回暖，入市主體是以改善型需求為主的購房人群。只有剛需購房人群開始回歸，才是支撐房地産市場全面止跌企穩的購買力基座。

這是此次公積金貸款利率下調的“樓市拐點”所在。

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