余祥鑫：中海好房子實踐分享 | 觀點數字未來發展大會演講

本文為余祥鑫先生在2025觀點數字未來發展大會發表的演講。

余祥鑫（中海科技副總經理）：大家下午好！非常感謝觀點邀請我來參加這次活動。今天下午分享的是中海“好房子”建設實踐，因為在2023年的時候，住建部倪部長提出了“好房子”的概念，去年大家讨論“好房子”也比較多，今年“兩會”政府報告里也把“好房子”給寫進去了，所以這一塊大家還是比較關心，所以我分享一下中海地産在這一塊到底做了什麼事。

首先什麼是“好房子”？住建部提出來的“好房子”有四個標準，就是安全、舒适、綠色、智慧，我覺得安全應該是最基本的，房子最少要防火、防盜、防震。舒适，目前的房子是不是很舒适？我覺得比20多年前肯定是很舒适，但是還沒有達到大家理想的狀态。我覺得這里面的綠色應該是大家非常關心的，房子一定要綠色、健康、節能，大家最關心的是甲醛不能超標。還有一個最關心的是智慧，現在所謂科技的發展，大家對于這一塊的期望比較高。

我們認為未來的房子發展會跟智能汽車一樣，這幾年新能源汽車、智能汽車比較火，原來開車都比較累，我第一輛車是零幾年買的，比如說車燈一定要自己控制的，進了隧道要開車燈。但是現在好像都已經忘記了有車燈的存在， 因為不需要你任何的操作，進地庫、出地庫、進隧道或晚上就會自動開燈。你進車的時候，現在都能夠座位自動往後調，進去坐下調到駕駛的位置，體驗非常好。

我覺得未來的房子也是一樣的，回家的時候，主動把燈、空調給打開。還有現在正在研發的節綠照明（音），根據光的照度、時間調整色溫跟亮度，比如早上的色溫要更加高一點，讓人更加有鬥志。到了晚上色溫要低一點，這種在未來要無感。

還有在房間里面，小孩子坐下來看書了，未來的房子能夠自動把夜讀燈打開來保護小孩的健康，這種未來應該是無感的。

未來應該是服務的智能化，未來的房子里面所有的東西應該是智能的，比如不用做飯，自動幫你烹饪，自動幫你煮好咖啡，自動打掃，自動打掃現在已經實現了，我在家里兩三年沒有拖過地了。疊衣服、被子還不行，不然扔的到處都是，還是挺痛苦的，未來應該全部實現這種智能。

還有一個是高度集成化，現在房子里面集成度不高，汽車的集成度非常高。特斯拉所謂的中央控制，把很多域控制都去掉了。我們的房子牆面上有很多開關面闆，電器也有好多，未來一個屏可以實現更多的功能，一個機器人能夠幫你實現很多功能，未來應該更多是集成化。

如果在房子上要實現所謂的“好房子”，就是剛才描繪的理想的産品，有三個方面：空間的數字化、物聯網、人工智能。

什麼是空間的數字化？我們在建房子的時候，交給大家的還是鋼筋水泥，最多配一些家電，沒有其他的給你。未來建完房子，交給用戶的不僅僅是一套物理的房子，還可以交給你一套數字的房子，數字的房子是什麼？你在家里所有的設備跟手機，都能夠看到虛拟的房子，這個有什麼用呢？比如特别是女孩子，家里跳閘了會很痛苦，不知道哪里有問題。未來有了房子數字化以後就很容易解決了，你到家里的手機上一看，就告訴你可能是哪一個回路跳閘了，而且是哪個設備導致跳閘了。

大家對物聯網非常熟悉了，就是未來所有家庭的設備、電器、家具應該連到平台的，所有通過手機都能控制。

人工智能在剛才分享比較多了，這幾年都比較熱，像DeepSeek說是能改變我們國運，我覺得也是有希望。

中海科技海智者提出了“1+1+3+N”的方案，1就是空間智聯網平台，還有空間（01：1647），還有提供了N個的場景。

首先什麼是空間智聯網平台？大家對物聯網很熟悉，就是把設備聯網，但是原來的物聯網只能把設備聯網，不知道這個設備在哪里。比如家里自己買了很多小米智能設備、華為智能設備，包括其他智能設備的，你可能知道家里有這樣的設備，這個設備在哪里？你不知道，最多能做到知道這個設備在客廳、主卧，在客廳哪里？比如有智能插座壞了，在客廳哪里壞了？都不知道。

我們的目標是什麼？未來應該最基本的是知道空間，沒有實現空間的數字化，那你的物聯網在智慧里面、在建築的應用，很多功能場景是實現不了的。

整個空間智能化平台，核心的是四個部分：物聯網平台、空間數字化平台、大數據平台、空間多模态AI平台，這個組成了類似于人的大腦。底下是各種物聯網設備，就類似神經跟手腳，傳感器能夠感覺建築空間里的溫度、人的行為，控制設備就像人的手腳能夠去實現各種控制。最終通過平台，我們能夠連接上面的應用服務，能實現在空間提供各種服務。

我們打造的這個平台，相比傳統的物聯網有什麼好處？能夠比其他平台更懂空間，更加智慧、更開放、更融合、更加懂運營。

為什麼懂空間呢？我們本來是建築商、地産商，能夠實現把建築的産品去數字化，能夠實現一模到底，從設計、建造到後面用戶的使用、運維，都基于了空間數字的世界去運作。基于這樣的空間，未來能夠實現在整個建築立面三維空間的理解跟用戶的交互，包括未來實現可視化的運營。

更智慧，我們打造了自己空間引導，能夠實現全維度智能識别，包括多模态的意圖理解和全場景智能服務、全維度智能識别。原來的空間智能1.0、2.0時代，最多只能做到識别設備，包括單點設備控制，在2.0能夠實現場景聯動。但是沒法識别識人、識物、識空間，包括多模态意圖理解和主動的智能服務。針對海慧空間雲腦，我們實現了這些能力。

更開放，兼容了各種協議，包括KNX、PLC、Zigbee、藍牙，另外是對于很多平台是打通的，包括跟塗鴉、力合微、騰訊、京東。

更融合，因為我們是地産開發商，有很多的業态，有商業，也有住宅，所以能夠把不同的業态基于平台、統一的入口去打通，未來就能夠實現全域空間的智能融合。比如你能夠實現在辦公的時候，跟你在住宅的時候，能夠實現場景是無縫轉換。比如在辦公的時候，比如看了一個培訓的視頻，回到家能夠接着往下看，能夠實現不同空間進行打通。

懂運營，我們非常關注打造的平台是為主業服務的，提升運營的能力，所以未來基于這樣的平台能夠提供低碳人員管理、房間監測運維的運營能力。

我們打造平台以後會應用到智慧住宅，我簡單分享一下在住宅端的解決方案。以前的住宅里面，大家做到全屋智能，實際上不同廠商做的，最大的特點是很不穩定，體驗是比較差的、難定制，也沒有提供運營的服務。

我們現在基于自己的海慧智能化平台打造了自己的解決方案，包括提供了硬件和小海智家、小海助手的軟件能力。本身在住宅這一塊提供了三大核心入口，包括小海同學、小海智家，以及自己做的家庭大屏的操作繫統海智創HomeOS。

另外，我們能夠跟生态合作夥伴來打造非常完整的生态産品體繫，覆蓋了所有家里要用到的各種應用場景。

我們跟業界不太一樣的，因為我們自己是建造商，所以有能力把寫字樓、社區、室内室外全部打通，實現整個場景的室内室外一體化的聯動。

我們提供全流程一站式服務，從設計到施工，到業主的使用，包括到後期的運維、維保整個一站式服務。

我們現在把自己的解決方案在整個中海地産運用了80多個項目，包括高端項目像深灣玖序、京華玖序都是用我們的産品。

剛才說的寫字樓這一塊，在自己的總部大廈也應用了空間智聯網平台，也實現了國内首個5A零碳寫字樓。

因為我們是地産下面的科技公司，所以非常希望跟各個生态合辦合作，我們跟行業内大的公司，包括力合微、京東、小度、小米、塗鴉都有深度合作。

這就是我大概分享的内容，謝謝大家！

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