主題讨論會：止跌回穩的想象 | 觀點年度論壇

主持嘉賓：

鐘廉軍　世邦魏理仕中國區商業咨詢負責人、資深董事

讨論嘉賓：

楊明珠　而今管理建設管理集團執行總經理

劉　煜　旭輝管理集團有限公司高級副總裁兼CIO

朱嶽海　世嘉控股董事長、吉祥置業董事長、中民投投委會監事

龍固新　德思勤集團董事長

宋立攀　新城控股集團建管公司業務發展部總經理

陸國強　第一太平戴維斯廣州策略顧問部負責人、董事

鐘廉軍：各位嘉賓朋友，歡迎來到2025觀點論壇主題讨論會，今天下午大家都辛苦了，希望在最後一個環節可以放松一點，暢所欲言。

今天大會的主題是“增長的象限”，何為象限？就是坐標以下的四面八方。今天坐下來要談的目的是談增長的方向，找增長的空間，我是今天的主持人鐘廉軍，來自世邦魏理仕。今天非常荣幸邀請到六位重量級嘉賓，當中有在地産界包括開發運營界的元老，也有在代建闆塊知名的大咖，也有咨詢行的資深專家。

今天把原來的四個議題嘗試按三個層次進行探讨，從保交樓庫存的去化務實的策略到城市更新、創新的模式，再到房子産品力的提升，逐步嘗試探索，不僅僅大家講了很多的短期“止跌回穩”，更為了更長遠的增長的可能性。

接下來我們就進入到第一個讨論的環節，首先聚焦在保交樓和去庫存的話題。因為今天把順序打亂了，所以不一定再按次序來提問，就聊到哪兒算哪兒。

首先請教一下龍總，德思勤集團在全國來說已經打造了很多個標杆性綜合體項目，積累了非常豐富的全周期的經驗。目前行業面臨着保交樓和去庫存雙重的壓力。請結合您多年在城市綜合開發的經驗來談談這里面蘊藏的一些挑戰和機遇，有請龍總。

龍固新：非常感謝主持人，我是覺得我們确實應該做一個大的轉型，因為現在我做綜合體運營，在長沙投資建設了57萬的綜合體，到今天正好運營十年。除了20萬的商業以外，上面産業的公司大概有1000家，但不是制造型，主要是研發、品牌類的。因為有1000家公司、有幾萬人，所以下面的商業或者有一些定位不見得完全是靠周邊自身的循環，尤其中午很多商業跟不上的時候，商業完全可以做不到的。上午在萬科的項目中也都提了，我說你有68萬的商住，如果你有新增的創業人口、産業人口，這樣不用上班、下班倒來倒去，你的效率提高了，能源節省了，這樣相對的消費能力也增長了，當然資金壓力會大一點，前面已經花了551億了。但是對這個項目的支撐，會遠遠超越其他的項目。

剛才主持人說的這個問題，我就談一個非常重要的點，一定要有新興的産業引入。這樣的話，産業界定，人口增加。如果這個時候再配合目前政府的大基建，就是交通樞紐，這樣産業、人口和大的交通，這樣帶來的增量有可能使項目在運營上處于特别有利的地位，就是你能帶來新增的科技人口。

如果沒有産業增量，确實對于現在這麼飽和的商業競争，還不用說線上，這個壓力是非常大的。

我自己是從頭到尾全部來建設的，昨天上午是越南副總理訪問深圳，正好我接待他們，他們今天到廣東省來了。他們一樣拿出一個開發區，所以需要綜合性總承包商。但是最後能不能做？所以我回答主持人一個特别主要的問題，我大概的意思是，我們如果能在目前的現有資産中間形成100萬億的運營資産，這樣我們現在保險是想接盤的，幾個大保險是願意接盤的。前面如果能運營好，如果有100萬億被保險資産接納的話，一個地産也相對企穩了，真正的企穩這樣的企穩，就是你的經營性物業達到保險的收購標準。

對于我們的金融穩定也很好，現在一堆的銀行包括金融機構目前手里的資産也有很大壓力。

再就是對經濟有很大的（幫助）。

運營里面我為什麼特别講科技呢？我這次參加發改委和倪虹部長建設部的會，我們物業是對号的新質生産力的應用場景，尤其大健康，也包括養老服務，像新的人工智能、算力。

上午非常誠懇地跟楊凱總提的，我說這個是特别需要的，尤其是杭州六小龍之後，書記開的會是廣州怎麼學六小龍。一個科技老總提的是我們不盲目學行，我們能不能做國際産業的運營總部？我們大量的人才可以進來。最近一堆的公司到美國，美國現在裁員了好幾萬人的高科技人才為什麼不到中國來？新興産業的人來，新興的大基建，然後帶來的人口增量、科技增量，這時候再來做項目，因為不是所有的項目都能盤活。

比如說廣州，我就對跑馬場這樣的項目，大概規模在200到300萬平米，這是最好的時候，就一定要把這些産業帶進來，我認為這是核心邏輯。

另外是保險願意接盤，就看我們有沒有好的資産，如果有，我覺得是最好的機會。包括我剛才跟黃總講，我們願意參與一些資産重組，資産重組就是要注入新的産業給你。

鐘廉軍：謝謝龍總的分享。其中特别提到了科技産業，科技原來不只是生産力，其實也會帶來高素質的人才，從而帶動居住的需求，從而達成一定的去化，這個觀點我們覺得也是學習了很多。

請教朱總，今年全國的住宅去化壓力是非常大的，尤其海南市場，其實在過去兩到三年集中的供地，包括新出來的一些增量也比較多。但是我們也了解到世嘉旗下的産品賣的還是比同行好，去化還是特别快。在這一塊，也想看一看有沒有不一樣的定位和策略可以跟大家分享一下？

朱嶽海：其實我們是非常小的企業落地在海南，去年2024年銷售額差不多将近30億。其實海南沒有大家說的那麼差，也沒有大家說的那麼好。因為我們去年三亞這個項目産品有40億，結果比預期差了一半，在同行里面大家說蠻好的。但是房價也是比預期降了5%，銷售降了30%左右。為什麼呢？其實三亞購買力還是蠻強的，整個三亞銷售主要是政府的供地有點大，原來好的地塊供的不多，這幾年形勢不好，要錢，供的地都是核心地段，像海棠灣、三亞市區的用地，地供的多是一塊。

第二是這兩年大家對于産品上都比較認真，尤其是旁邊的萬科，保利也搶我們的，世嘉殺得很厲害。整個海南市場還是蠻健康的，海口城市更新推出的地還是比較多了一點，整個銷售還是可以，其他縣市比較差。

鐘廉軍：謝謝朱總分享，留待後面跟您請教一些核心産品的策略。

接下來請教一下楊總，而今管理在代建業務闆塊有一大特色，應該是結合了而今資本來參與到一些不良資産的盤活中去。在保交付的過程中，是不是可以通過F+EPC+O的全産業鍊的方式來促進項目的去化呢？這里的F就是資金、融資闆塊，這個不是可以成為行業新的模式？也請楊總分享一下。

楊明珠：保交付大概是需要纾困的項目，是不良項目的一種，當然不良資産的範圍更廣。我們為什麼做這件事呢？我們團隊是開發商出身，也是行業做收並購最有經驗的團隊之一。我們對復雜項目的理解和實操是比較熟悉的，所以有條件、有能力從經營角度把資産盤活。

在實際過程中，剛才主持人說F、EPC、O，我覺得前面可以加一個C，C就是咨詢，我們理解就是針對不良項目提供解決方案。我們首先要對資産有清晰的判斷，有一個綜合的解決方案，能把資産的經營盤活，這個時候再往下走，就是更大範圍的整合資源，比如說F，就是去鍊接一些資本，好項目算下來回報率沒有問題，鍊接資本去投入，再去鍊接後面的EPC包括O的經營。O一般理解是後期運營，對于不良資産代建來講可能更多是項目經營盤活，也就是負責解決方案落地，真正實現經營效益，而不只是運營。

經營，要求價值創造。包括銷售兌現，更要求能把空間資産激活，長久打造運營，再整合資源有人去收購它或持有它，這樣才是完整把項目盤活。

其實在當前的實際下，不良的機會還是比較多的，而且也是“止跌回穩”的契機，在業務發展過程中我們跟蹤了很多項目，也确實鎖定了幾個素質不錯的。在場參會的覺得有機會的，我們也可以更大範圍去整合資源，願意提供項目的或者提供資本的，我們來做這種服務。

未來要把復雜項目化解掉，就必須更大範圍整合資源才能解決問題。

鐘廉軍：謝謝楊總。正是楊總觀點也論證了剛才有嘉賓提到的未來的時代，可能是輕重結合的新階段。接下來也想請教一下宋總，吾悅廣場在全國在建的數量，包括加上開業的到了200座，不知不覺規模排到第二。吾悅廣場對于代建業務的拓展有沒有幫助呢？會不會除了剛才幾位嘉賓提到的産業力、資金力，商業力是不是也可以助力代建業務在商業配套和社群方面來加速住宅的去化？

宋立攀：的确确新城控股能夠走到今天，我們商業闆塊是幫了我們極大的忙，到目前為止一共200個購物中心，開業是173個，去年租金收入是130億，每個月有10個億現金的回流，這個在現今的市場之下是非常難能可貴的。

其實在購物中心當中，包括一些代建的成分在里面的。在去年，關于購物中心這一塊，輕資産接了十幾個項目。舉例子來說，去年僅僅在杭州就拿了兩個項目：存量、增量，存量是村集體的購物中心，七八萬平方平米的購物中心，停了五六年一直沒有開出來。村委會經過幾家必選挑了我們，我們花了1億的改造，找了一家資方，去年1月份簽約，12月份開業，用了11個月左右，業主方特别開心，因為在拱墅區核心城區。

去年在六七月份在阿里巴巴總部余杭區，余杭區政府有23萬平方米的綜合體，是地鐵的上蓋。它是一塊淨地，也需要代建和運營，當時也是在衆多的PK商家當中脫穎而出，前前後後用了四五年，對我們有非常大的幫助。

剛才問了最重要的一個點，對住宅的銷售有沒有幫助？的的确确存在這種情況，其實在國内三四線城市很多種小業主或開發商，他們想通過商業帶動住宅的銷售，但是一不小心把商業做壞了，沒有做好。或者說覺得以前萬達現金流做的不錯，他也想做一塊淨地，看了新城做的不錯。因為我們有一個稱号是“三四線商業小王子”為什麼呢？特别高端的一般願意在一二線待，三四線不願意去，結果我們在三四線城市還是有點大放異彩，最近三四線存量房子找我們也比較多，在這一塊來說還是有幫助。

為什麼說有商業，我們這個住宅就賣得好呢？第一個是賣住宅想象一下樓下喝星巴克的感覺，結果比人家貴了一兩千塊錢，或者同樣價格賣得比他快。另外是跟商業有結合，基本上如果說我們的住宅帶動購物中心，我們會有悅會員體繫，比如看電影5塊、唱卡拉OK 5塊，停車有折扣。最新的住宅里面有小會所，包括健身房、圖書館等等做的非常不錯，可以形成有效的鍊接社區。因為經濟下行以後人都有一個特點，人能活動小範圍，堅決不去大範圍，因為只要一動，就是時間、金錢。如果能小範圍解決，盡量不出去。在這個情況之下，商住綜合體的優勢就特别明顯，對于輕資産包括代建業務的拓展幫了很大的忙。

鐘廉軍：商業已經不是新城的負擔，已經是去化的引擎了。城市更新今年又重回了熱門的話題，它和保交樓、去庫存也是息息相關的。因為城市更新也會涉及到很多老舊小區，甚至是爛尾樓的再利用。城市更新對環境的提升，以及結合保交樓交付的保障，這一套組合拳其實是能夠促進銷售去化的，我們也過渡到第二個話題，有請陸總，國家今年把城市更新作為擴内需的重要抓手，通過利用低效的土地來進行重新激活。當下在多個城市都有多點開花的态勢，在您看來目前很多城更項目是政府或平台公司主導。您覺得政府在主導城更項目的時候有沒有哪些需要關注的點？以及政府、市場、民衆幾個方面有沒有一起合力協作的經驗或建議呢？

陸國強：我其實認為城市更新這一塊，以片區城市更新為例子，更是一場空間的革命。我覺得有三個關鍵詞需要政府、開發商相當注重：

第一，産業換血。像今早去過的花地灣、聚龍灣片區是很典型的例子，過去有舊廠房、倉儲設施，根據新的産業規劃、産業引導，未來要引入科技、數字商貿的業态，就是把過去老舊低效的物業變成企業總部，以及一些體驗式商業。我認為背後是從政策端，包括規劃端推動的土地升維，把過去低效的用地變成高附加值服務業的載體，這樣既符合産業發展的方向，也能刺激新消費。

舉個例子，如果花地灣未來升級之後有一些新的商務，包括企業人群進駐的話，里面人群的就業，包括消費，都會就近解決，就等等更加高效的土地、交通等等壓力的緩解，跟土地價值更高效的釋放。

第二是城市更新里面非常重要的是民生托底。民生包括日常的生活醫療、教育、休閑、娛樂各方面的配套，其實站在目前越秀區來講大部分在歷史城區，整體大拆大建難度是很大的。我們經驗或建議，就是做一個嵌入房，其實在全國像上海或北京非常多的地區都引進了非常多，在老社區嵌入養老設施、社區食堂等等，能夠有效幫助老舊社區、小區居民、老人提供非常好的民生配套支持。包括像我們在老城區的空地做的街心公園，包括綠道等等，這些都是非常直接改善民生的訴求，這些需要很好的植入到未來的規劃當中。

第三是資金破局。現在城市更新非常大的瓶頸在于錢從哪兒來？近年來國家也推出了非常多的專項債、金融支持政策。我覺得政府要從給錢轉型到給政策、給規劃的過渡職能當中，當然錢還是需要通過土地債、金融債、專項債的方式去提供給國企、大型開發商企業，來去做精細化城市更新，我認為也是非常重要的。

政府、市場、公衆三者的協調，在于我們政府要定好規則，是定賽道的一方；市場要更加注重長期效益，實行長期主義的原則；公衆不單純是觀衆了，是這樣一場空間革命當中重要的參與者。舉個例子像蘇州十全街改造過程當中，非常先進地引入了一些社區居民的投票機制，來去影響或支持業态的改造，這樣可以避免未來各方面改造之後對原住民負面的影響。

鐘廉軍：陸總也設計和操盤國内外城更的項目，在城更具體的實施上有沒有國内外的案例可以分享一下？

陸國強：其實第一太平戴維斯去年跟華東院也出版了一個《中英城市更新白皮書》，里面有對標非常多中國，包括英國倫敦的改造例子，我們也研究非常多中英模式之間的區别。當然我們的國情跟政策不太一樣，但是國外經驗跟本地實踐的研究，是對我們未來國内城市更新有非常大的借鑒作用。

第二，我想舉的例子是我們公司在2019年到2020年參與的越秀區本地在地的例子，就是北京路步行街的升級改造，當時也是我們公司跟廣州市城市規劃設計有限公司一起做的提升規劃。重要的是怎麼樣考慮老跟新之間的關繫，這種城市更新的項目，特别是歷史街區的老跟新之間的平衡關繫是我們最注重的。當時我們策劃的時候提出了創新的想法跟理念，就是怎麼樣到2035年把北京路打造成廣州最具吸引力的目的地，我們逐漸推到15年前比如2020年應該要做什麼，2025年應該做到什麼樣的分階段的目標。我們在空間上當然是規劃院去主導的角色。

但是在業态上，除了舊的一些建築物理空間上的保留，包括機理，包括道路用很多嶺南元素之外，也把很多新的業态，包括新消費的文化、創意的理念，包括一些業态都導入到北京路的升級當中。包括後來有引進到的NBA中國最大的旗艦店等等，還有博物館創新的體驗元素，都是在分段實施當中有很好的體現。

我認為怎麼樣處理老跟新、空間跟業态内容之間的關繫，我覺得是城市更新項目非常需要很好去研究清楚的。因為每個城市、每個項目都不太一樣，就很難一言而足。

鐘廉軍：謝謝陸總，深入淺出從文化保育包括民生比較煙火氣更重的層面探讨城市更新。請問龍總，剛才提到商住産一體化，尤其是創新科技産業的帶動，會不會也涉及到城市更新類的，或者片區重新開發的案例或者産品？更想了解一下怎麼樣用産業的方式帶動片區的發展？

龍固新：去年12月份發改委跟建設部專門開了個會，因為我們去年10月25号國家拿了4萬億來救市和推動經濟。但這一輪确實對我們保交樓和城市更新注入了很大的資本，但應該說效果不明顯。這個效果不明顯主要來自于這個錢出了，就算你賣出去了，沒有人使用還是不行的，我認為這是核心邏輯。

第二輪開這個會的時候，國家也在組織白名單。白名單的核心就是新質生産力如何結合到。兩個月前我們的蘇州跟新加坡成立30周年，我陪着領導去參觀了大概7個好的科技企業。但這些科技企業在全球可以排位很領先，但是沒有市場的應用空間，我們缺這個應用空間。如果能把我們現在的資産運營結合到新質生産力的運營，一個是推動了新質生産力的落地，包括這次的杭州六小龍，實際上大量的需要場景。

再就是帶動了我們自己的新增的就業人口，因為我們現在失業率很高，他們的收入比普通的一般産業工人收入高。新增人口、大的收入帶動産業的新增，這樣對我們資産的運營會帶來很大的好處。

另外是剛才講的保險錢，現在也不能随便給。如果你有好資産，保險願意接盤，就是剛才第一位講的時候，實際上你運營以後，最後一定要有保險資産來接盤。

那這個時候還有一個大的，現在因為對地産出口的資本太少，但是國家對于新增的科技産業的資本出口非常大。這樣對于新增的資本來源、就業人口，包括消費收入幾大因素對我們去做資産運營帶來比較大的好處。這個時候城市更新，也就是剛才說的10月份的會上，城市更新這一輪最好不是簡單的做建築、做一點文化，應該是把新産業和新增人口放進去，我覺得這是最好的出路。謝謝！

鐘廉軍：謝謝龍總的分享，最讓我記憶深刻的是把産業、科技進行場景化運作，這個跟今年大熱的無論是機器人，還是各種科技産品的終端使用，它是都能關聯起來的，所以城市更新的想象還很多。

如果說城市更新的存量空間重塑是對骨骼或血脈改動的話，其實真正能讓社區活起來的是承載生活溫度的好房子。在物理空間的煥新之後，還要通過産品力、服務力的精耕細作才能讓房子從可住到悅居。

我們也希望進入到第三輪的讨論，圍繞着好房子的産品力的提升來進行各位嘉賓的分享。首先請教一下朱總，因為我們知道現在整個市場的銷售去化庫存等等壓力都非常高，但其實會不會出現一種分化的情況？好的房子、優質的産品還是受到熱捧，包括價格也都實現了溢價。世嘉在這一塊一直是比較專注在高端住宅闆塊，剛才也提到買家是面向全國的，今年也實現了30個億的銷售，也想聽聽您對比較高端住宅産品方面塑造的理解和未來趨勢的判斷。

朱嶽海：上個禮拜海南省住建廳廳長找了五六個房地産開發商，就是小範圍坐一下。開發商手上的庫存很難賣，現在基本上打對折還很難賣出去。新開發的房子還行，他們抱怨又供應了大量的土地，又造出了好的房子，那我們老的房子怎麼辦？庫存是比較麻煩。

海南二手房還好，是旅居地産，買跟賣的人不是很多，主要是開發商手上的房子蠻麻煩的。新的樓盤賣的還蠻好的，2023年跟2022年價格高，2024年跟2025年價格回落了5%到10%。

它不應該回落的，主要是因為政府缺錢，土地供應太多。應該講，三亞的房子是堅挺的，供需關繫導致的。現在海南品質好的樓盤，就是原來的房子很明顯差百分之三四十，原來差不多的，現在很明顯了，便宜的反而賣不出去，越好的越好賣，這确實是事實。

鐘廉軍：謝謝朱總的分享。今年“好房子”寫入政府報告，帶來的是非常好的市場機遇，怎麼抓住機遇關鍵是造出好的房子。怎麼造“好房子”，請劉總多分享一下旭輝的經驗。

劉煜：謝謝鐘總！首先非常感謝觀點邀請我參加這次論壇，因為每次來觀點參加論壇都有很多的收獲，去年8月中的時候參加了博鰲論壇，聽了陳啟宗董事長非常精彩的發言。今天很有幸聽到非常多的專家、領導、學者的發言，受益匪淺。

第二個很高興的事是回到廣州，見到了很多老領導、老朋友，非常開心。我們發現個現象，這個行業瘦身的很厲害，我們領導們也瘦身很厲害，我老領導朱總有兩年沒見了，他也很健康。我們領導瘦身是很健康的，但是行業的瘦身其實是斷崖的，而且是腰斬的。各位都是同行，都非常清楚，我們這個行業2021年是頂峰，整體銷售額是18萬億，截止到2024年跌到了9.7萬億，就是接近腰斬。

人的瘦身是為了健康，行業的腰斬其實一定是有一定的結構性影響帶來的。結構性影響帶來的主要原因，抛開經濟周期、政府政策不談，發現一個非常大的事情是客戶結構發生了很大的變化。

我們已經有房子“有沒有”向“好不好”去轉變了，王會長報告里談到了一個數據，現在全國的城鎮化居民人均住宅面積的數字，王會長說廣東大概30出頭，截止到2025年最新統計，全國城鎮居民人均房産面積大概已經超過40了。

40平米是什麼概念呢？發展中國家的整體均值大概是20到40之間，換句話說，我國整體數據在發展中國家屬于頂峰了，天花闆了。當然很多人會說，就算中國現在的數據已經到頂峰了，但是離發達國家還是有差距的，因為發達國家的數據是60到80，基本上是60出頭，美國是78左右。

但是有一個事情别忘記，整個人口結構是不同的，人口基數更是不一樣的，差距非常大。中國現在統計的數據還不包含現在的庫存，40平米只是算上了已消化的目前為止沒有被居民買走的房産數據。

我們覺得中國做了一件非常了不起的事情，在短短的十幾、二十年里面，讓中國這麼大基數人口的城鎮化大部分都是居者有其屋了，這件事情是在全世界都沒有做到過的，中國做到了，當然也是仰仗于在座各位所有的同行一起努力的結果。

我們現在發現歷史迎來新的機遇，過去二十年也是在解決住房問題，先能有地方住，接下去不知道多長的時間迎來了新的歷史機遇，這個歷史機遇就是好房子的歷史機遇。好房子的歷史機遇就像倪部長說的那樣，他在多個場合都說過，未來誰能夠給人民群衆建設好房子，誰就能掌握市場，誰就能把握企業的發展以及行業的未來。

旭輝圍繞着這樣的好房子做過很多輪的探讨，經歷了很長時間的研究，今天把我們一些研究簡單的成果做一個匯報。

我們認為圍繞着“好房子”有“四個好”，未來有四個戰略目標是希望自己做到的。第一是做好産品，第二是做好社區，第三是做好的服務，第四是做好口碑。當然引申出去的非常多，由于時間關繫不一一去解讀。

圍繞着“四個好”往下穿透一層，作為開發企業應該做哪些事情？因為所有好房子是開發企業做出來的，圍繞這“四個好”的目標，我們大概準備做“三個重塑”：産品重塑、流程重塑、供應鍊重塑，這些是在底層要解決的問題。

我簡單匯報一下“三個重塑”是什麼意思：

産品重塑，以前的産品線非常多，在高速增長有十幾、二十個産品線，現在是聚焦深耕，城市聚焦深耕，産品線也聚焦深耕，現在只有大概四個産品線，分别是具有新中式風格的和悅繫、具有海派文化的臻悅繫、低密度别墅類型的産品雲樾繫，以及各城市在做四代宅産品，所以我們現在的四代宅有自己獨立的産品線森語，所有的産品線都已經聚焦了，精心打磨，認真地打造。

但是同時也跟大家匯報一下，其實産品線的聚焦是有幫助的，大概在蘇州做了蘇州相城區陸慕做了和悅繫的産品，在2022年一把清，首先天開盤16個億基本上全部售罄。南昌在經開區做了臻悅繫，也是現在的三冠王。産品繫列對于整個銷售幫助是很大的，因為産品繫列是真正能夠尋求到客戶的需求。

流程重塑，以前在高周轉時代，就是行業的上升期，對于一家一千到兩千億的房企，一年的投資量非常大。那時候整個集團所有的區域公司加在一起，要看一萬塊地，參拍一千塊地，獲取一百塊地，大概除了365天，就知道我們每天都在看地、拍地。

這樣的狀态可以從投前的時間軸來看，時間量非常少。從挂牌到最終的舉牌，中間是個把月甚至不到的時間。在這麼短時間把所有事情做完是相當難的，因為我們有強大的體繫，盡可能做到更精準。再精準也是把拿完地去做所謂的啟動會、戰規會等各種會議，會議的時間周期大概在3到4個月時間。

忽然發現我們這些流程是後置的，後置的流程導致在獲取土地的過程當中對于産品的理解、對客戶深入的了解是不夠的，所以我們流程再造希望把現在所有的會議全部放到投前來，現在有的是時間。無論是重資産的獲取土地，還是輕資産代建幫助平台公司已經獲取土地尋找解題思路也罷，這些時間是足夠的。時間的足夠，就能夠讓我們認真去分析客戶的需求，認真去打造産品。

供應鍊重塑，在快周轉的時代，無論是開發商，還是施工單位，都是不斷在擴張規模。當然有些施工單位是能夠一直秉承品質為先的理念，很多的施工單位也沒有做到，更多是以利益為先。在整個過程當中，我們也在遴選和淘汰一批這樣的企業，尋找以品質為先的同路人，跟我們一起去做未來的“好房子”的這件事情。

同時我們也找一些設備供應商，未來房子的客戶，包括自己在住房子的過程中屢屢發現一些微小細節的問題，無論是滲漏也好，開關的不靈敏也好，這些都是跟遴選設備供應商有關繫。我們的供應商體繫的再造，對于未來的好房子是至關重要的。

以上是我的想法和見解。

鐘廉軍：謝謝劉總的詳細見解，難怪旭輝現在市場份額增長那麼快。接下來請教一下楊總，我知道您應該曾經任職過開發方，也是代建方的翹楚。在您看來，這兩個角色在造“好房子”方面有沒有不一樣的追求或不一樣的做法嗎？

楊明珠：其實造“好房子”，是因為我們原來是以投資拉動的，在過去這麼多年總量是夠的。在這種調整的情況下，是結構性的需求。比如說房子從投資屬性到了居住屬性以後，可能更強調居住的消費屬性。我們團隊原來就是做高端精品出身的，現在的政策環境下更有發揮的機會和空間了。

從現在做代建的角度來講，我理解“好房子”就是好産品。代建從C端是要做一個好的産品、好的房子。從B端來講，我們是給目前的投資商、持有者服務，所以要提供前置的解決方案的服務，把經營邏輯分析清楚，再通過代建落地，我們産品賣的是服務，讓不動産能夠增值，這也是B端服務的優質産品。最終還要落地成好的房子或者好的運營空間，再去C端産生價值，這兩者是不矛盾的，都是我們需要去做好的。

鐘廉軍：感謝楊總的分享，接下來請教一下宋總，剛才也談了很多商業對住宅的帶動，也了解到新城有一個業務叫悅隽代建代售，還是蠻新鮮的概念，它是商宿、街鋪還是什麼産品？另外新城的品悅繫也比較出圈，賣得也很好。這兩塊也想聽聽宋總的分享。

宋立攀：又說出了我們公司另外兩個比較特色的産品，感謝，還是對我們做了一些功課。關于悅隽，其實是我們在街區上面升級的新産品。怎麼理解呢？通常在做購物中心的時候，一般8萬平到10萬平，旁邊會造3萬到5萬平的街區，是一環鋪、兩環鋪、三環鋪。早期一般都是銷售的，目前一共184條街，全部賣完的是171條，還有13條沒賣掉，基本上賣到97%以上了。賣鋪曾經内部有一個排名，我們已經全國排名第一第二了，賣街是非常厲害的。

但是因為賣了這麼多的街以後，我們自己有感覺了。賣街為什麼賣得好呢？因為我們是既管殺又管埋的，賣鋪子設計好、定位好，老百姓很喜歡。賣完了以後還有服務式招商，不承諾售後返租的，你租不掉，我幫你租，然後收兩個月、三個月的傭金，收物業管理費，很多買我們鋪子的人收益率非常高。

這一輪地産下行以後，本來覺得這是我們自己做做就算了，但是很多時候外面的開發商，特别是三四線城市、二線城市開發商有像三十畝、四十畝的地，但是只有商業，不知道怎麼做，或者帶一點點住宅，下面的街區也不知道怎麼做。結果找到我們，說第一是可以做定位策劃，第二是教你怎麼造街，開間是3米、4米、5米，然後二樓怎麼造，每一個扶梯怎麼上去。二樓做多少，三樓做多少，關鍵是動線怎麼排。因為商業里面有人性的東西，在這一塊和數據庫包括經營的角度是非常有優勢。

目前來說，我們去年這個項目簽了十幾個項目，業主方還是非常開心。本身商業用地去化不掉，租也租不掉，賣也不知道怎麼幹，像雞翅膀一樣不知道怎麼弄，這還是我們公司的特色。在去年的市場下行，客戶幫助我們把這個能力挖掘出來，這還是接了不少的項目。

第二是關于住宅，目前主要打品悅繫。最近我們在漳州做了品悅世紀的住宅，依托大盒子造的，23棟高層，六星級的家，簡單來說是四美：建築美、景觀美、配套美，有大盒子在邊上，還有小配套，包括遊泳池、圖書館、健身房。第四是科技美。四米的住宅，再加上用心對商業人性的溝通，整體來說做的還是非常棒。

整體來說因為我們有住宅、街區，還有大盒子，所以三套拳一整合的話，市場上找我們的人越來越多了。特别是三四線城市，包括一二線城市，這個市場在慢慢打開。我們相對來說感覺在下行市場比較欣慰的一點，謝謝！

鐘廉軍：我覺得很好地響應了“好房子”的國家提出的四個特點，很好地踐行了。非常感謝六位嘉賓的深入洞見，今天從保交付的務實策略到城更模式的破局再到“好房子”的價值升維，談了很多，也初步勾勒出了一開始提出大的話題，叫增長的象限。其實橫軸是空間煥新，縱軸是品質深耕，交匯點是用戶的真正需求，用戶有可能是B端，也有可能是C端。希望各位大咖的分享，能夠給在座的每一位有一些啟發，願各位在存量時代都找到自己的增長極。本場圓桌讨論就先到這里，感謝各位嘉賓的支持！謝謝！

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