觀點铿锵行：增長的象限 | 觀點年度論壇

主持嘉賓：

黎振偉 世聯行首席技術官

讨論嘉賓：

邱曉華 國家統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家

朱荣斌 荣宇建設（廣州）有限公司董事長

吳卓殷 法國外貿銀行亞太區高級經濟學家

黎振偉：铿锵行是我們觀點論壇里面最有觀點的，希望大家講一講務實的東西。這里面很重要的一點，我們如何找到發展的新的路徑？其實今天說增長不容易，說穩定更重要。

大會給了我們這個題目，如何去找到增長的象限。如何冷靜地、淡定地蓄力地布局，第一個題目是工具箱里“止跌回穩”的攻堅戰。工具箱太重要了，過去聽的最多的是李克強總理老說的工具箱，到現在還是工具箱。如何讓工具箱的手段更精準、更有效，既解決短期，又兼顧長期，同時提供信心，很不容易。我知道王會長馬上要到北京去探讨，大家也要關注有沒有效，這個環節希望給王會長多點意見，讓他去反映。

首先請問邱局長，工具箱里面的“止跌回穩”攻堅戰在哪里？怎麼做好工具箱？在當前工具箱政策里面金融是最重要的，在工具箱里面提到了保交樓、專項款、降低貸款利率等等很多措施。但是剛才您的演講里面講到去年金融已經有很多措施了，但是您剛才說到我們的銀行貸款、個人貸款還在下降，企業貸款還在下降，而且下降幅度比較大。國家政策對推動市場有沒有天花闆？還能不能繼續有效？我也看到有些地方利率再降，銀行不能再降了，首付款不能再低了，再低也麻煩了。這個天花闆在哪里？這個政策如何更有效地推行？

邱曉華：從整個國家而言，今年的基調是很明确的，那就是實施更加積極有為的宏觀政策，财政到适度寬松的貨币，應當說在剛剛結束的“兩會”中都已經作了表述。剛才王會長舉了财政方面的一繫列更加積極的，從4%的赤字，從1.3萬億的超長期國債，從5000億的國債注資，商業銀行5000億的國債，再到4.4萬億的地方債，這些都是更加積極的财政政策的表現。

但是又是留有後手的，因為去年年底的中央經濟工作會議曾經說要注資1萬億給商業銀行，這是5000億，說明5000億是留着看清楚的。第二是去年的超長期國債雖然是1萬億，但是在前年結轉下來還将近8000億，其實去年是将近1.8萬億的超長期國債，今年只是看到1.3萬億，好像比去年的1萬億好像多，但是相對比實際1.8萬億還少，也還是留有余地的。

适度寬松的貨币政策說了三方面的意思：降準、降息、保證流動性。但到今天為止，降準還沒有拉開序幕，降息也沒有看到聲音，更多的還停留在紙面上，停留在文件中。最新的精神是要擇機降準降息。從這個角度來說，适度寬松的貨币政策也還沒有露出尖尖角，因此是有後手的。

從房地産來說，個人按揭貸款利率到去年的9月份為止是平均3.3億，這樣的價位肯定還是有下調的空間，這是從政策工具來說，降息依然是可以有為的。

财稅方面，這些年雖然從住宅面積、印花稅、交易稅等方面做了一些調整，但是還不夠，還可以有更大力度的降費降稅的措施，所以政策工具還是很多的。這是對購房者來說。

對建設者、對投資者、對開發商來說，也是一樣。我在兩年前曾經呼籲過，要用發特别國債的形式拿出1萬億來支持房地産，收儲房地産。國家千呼萬喚終于拿了3000億，現在還不夠，應當說還是要做。再一個呼籲是要設定專門的金融機構來做這方面的工作，目前還在醞釀中。這些方面還是有工具可做的。

黎振偉：沒到天花闆。

邱曉華：再就是開發商目前從地方政府債務角度，存量的利率也還是有下調的工具，這是完全可以做的。

黎振偉：謝謝，希望它沒有天花闆，明年的貸款余額里面也有所增加，這是我們所希望看到的。

第二個問題請問朱總，您之前擔負的責任蠻大的，在幾個大企業里面都遇到一些困難。您覺得工具箱對您原來幾個大的企業他們的解困有沒有效果？如果要真的解他們的困，需要哪些工具更有效、更精準呢？

朱荣斌：我是三年前開始參加觀點的活動，我記得三年前說的老話，就是暴雷企業還不是很多的時候。那個時候我說：要相信我們的體制優勢，相信政策一定會出台，一定會扭轉、調整這個局面。

今天我們欣喜地看到的工具箱打開了，各種工具層出不窮。去年年初差不多這個時候，我看到了各種政策之後，我心潮澎湃，在一個比較公開的活動中我說了回暖可期，可能我當時樂觀了一點。

去年政策出的還是蠻多的，尤其是建設部的全國建設工作會議，指出市場的基本問題就是供求矛盾過大，提出措施要扭轉供大于求的嚴重局面，其中一個主要措施就是對庫存過大的地區要嚴格控制土地供應。70個大城市，存貨去化期在36個月以上的還不在少數。如果地方政府因為财政困難就賣地，賣地的結果是雪上加霜。

我認為政府可以舉債，通過舉債解決财政收入要比賣地好很多。但是我看到各地賣地還是很多，而且很多地賣出去的效果不是那麼好。如果說土地端控制住，政府再收回一些存地、存貨，供求矛盾就可以更快地得到解決。

我現在還是堅信，我們的工具足夠多，政策的力度也會夠強，政策會逐步落實，政策的效果值得期待。

黎振偉：朱總沒有回答我的問題，回答了另外的問題，如果工具箱早出來，你之前的企業就不需要冒進，就不會遇到困難，就是收縮一下可能也沒暴雷那麼厲害了。第三位嘉賓是來自法國外貿銀行的亞太區高級經濟師吳總，在工具箱里面很重要的是債務重組，外資銀行通常要求資産抵押優先權，但是現在保交樓資産監督很重要，這個監管很矛盾。你們認為如何構建國際規則與國内治理兼容性的工具箱以更加有利于外資銀行金融放開？

吳卓殷：最近幾年由于房地産行業還是有面臨一定的挑戰，所以我們也看到很多債務重組的事情發生。當然，在岸市場跟離岸市場的處理方法非常不一樣。畢竟像一開始也講過，我們不能把直接的案例放到中國内地身上，因為有時候政策目標會不一樣。債權跟保交樓之間最核心的問題，其實是風險放在哪里去。

在大部分國外的例子，很多時候債權人直接把資産收回來，之後對于民衆的保護不夠。這不代表完全沒有保護出現，因為現在要處理比較大的矛盾，最好的就是在現實中間找一個中間方案。例如只要在法規里面很明顯說明，如果是有什麼事情發生的時候會先把居民的利益保護掉，就是會先把一些需要保交樓的資金流鎖定，之後再有可能償還一些境外的債權，再到普通債權。在白紙黑字寫出來，會對于很多外資的投資者需要去投資的時候會比較好判斷風險。

另外是簡單講一下法規方面的債權的問題，另外一方面也希望盡量不要再出現保交樓的問題。我覺得香港有一個挺有趣的例子，上一次出現爛尾樓或保交樓的問題，要數到2003年。當時香港政府做了什麼呢？第一，要把房企、買房人跟債權人等等監管的責任分得很清，然後也要加一個條款，在未來任何賣地的日子里面會說，如果是已經民衆付了整個房子價格的話，優先權會在銀行跟其他債權人前面。我覺得這些是現在國内可以去參與的例子。

黎振偉：謝謝！這個經驗可以給王會長參考，這個是很好的措施。我覺得保交樓是很重要的一方面，關鍵是還有市場。如果建了以後，賣不掉也是個問題，所以還是要解決市場跟經濟的問題。

第二個分議題是長周期視角下的地産再平衡，這個再平衡很重要的是财稅。剛才朱總談到了政府不要急着賣地，就是怎麼地産再平衡。這里面就要再問邱局，現在有很頭疼的問題，剛才講到出讓土地在2024年已經下降了44%，整個地方财政都非常困難。您曾經提出地産占GDP比重從7%到5%，地方财政依然依賴土地财政很高，在長期調整中大家最關心的問題是地方跟中央财稅方面、創新方面怎麼解決這個問題，怎麼解決朱總剛才說的讓政府不要急着賣地？

邱曉華：其實如果你注意一下今年的《政府工作報告》，中間已經提到了要深化财稅體制改革的問題，中間重要的一項就是要把中央财政和地方财政的關繫進一步理順，中央财政和地方政府的責任、權限怎麼進一步平衡。中間提到了具體的内容，其中很重要的就是把原來歸中央政府支配的稅種下移給地方，這是一方面。

第二是把原來更高比例的由中央來留存的，要适當下調比例讓利給地方。

第三是進一步加大轉移支付的力度來支持地方。

我想通過這幾項結構優化和存量盤活，我相信地方政府的财力會有所改善。另外一方面，現在正在實施的一攬子化債方案，應當說也是對地方政府是有利的，減輕他們的利息負擔，延長他們的還債的期限，這都是對他們有利的。

我覺得最關鍵的還是要把經濟進一步搞好，高質量發展真正讓它建立起好的基本面。因為基本面如何不僅決定了房地産，其實也決定了資本市場，也決定了勞動就業，還決定了整個國家在全球中的地位。現在還是要盡力來實現政府提出的今年5%左右預期增長目標，使得經濟大致能夠回到正常的區間，這是最重要的。

其他的，我覺得大家強調比較多的是創新的問題、營商環境的問題、老百姓利益的保護問題、民營企業的活力問題，這些問題進一步解決好，我相信不僅對房地産是有利的，關鍵對整個國家是有利的。

黎振偉：局長您提到的問題，我非常關注。但是确實現在大家很關心又提出房産稅，您估計房産稅能實行嗎？

邱曉華：房産稅遲早是要作為一個稅種來運行的，但是眼下房地産正好處在深度調整的關鍵轉折點上。另外，房地産稅還有一個歷史和現實怎麼銜接的問題，還有所謂不同地區平衡的問題，所以還只能夠是一個試點，不可能是全面推行的。

黎振偉：估計廣州也不容易試點，這一點确實難度很大。在長期視角平衡里面有一個很重要的東西，外資怎麼樣參與解決Reits，以前要求6到8、5到6，地産首批保交樓Reits是3到4，這麼低的回報，外資能夠進來嗎？當然現在國際也不好做，我們有沒有可能參與呢？使我們企業資金又能夠長期平衡？

吳卓殷：我們也是先講一下國内，再講一下國外的情況。根據很多其他地區的例子，如果國内的資金，很多時候也會有一些監管或政策的導向，讓一些養老金等等的長期資金會以比較優惠的稅務條件投到Reits里面。

我上次也在博鰲論壇上面講過，我覺得Reits在當下來說是非常好的政策工具。因為一方面可以把國内其他的長期資本引導到市場里面，另外是政府也可以透過工具去實現政策的目標，例如自己的不同資産、基建的收益項目。

對于國外的投資者來說，收益率當然是重要，可是我們也不能忽視中國市場還是有量的。很多時候，一些保險公司如果是需要去配置長期資産，除了收益之外，還要量。我覺得這個其實是中國現在可以提供給外國投資者非常重要的一點，當然收益率高更好。

從這個季度來看，怎麼把中國現在Reits的收益率慢慢提高到像歐美水平？我覺得這也是政策面可以去探讨的。這方面就代表有沒有足夠的誘因讓國内的企業把比較優質的資産放到Reits市場里面，這其實是通過不同政府提供的誘因來進行。

黎振偉：第三個話題是保交樓之後，房企何處去？樓建好了，幹什麼？首先就問朱總了，您從大企業出來同樣有這個問題，房地産這麼重要，現在方式改變了，開發商如何改變繼續發揮作用呢？從國際角度，香港範式還是蠻重要的，現在開發商能不能繼續做更多有價值的高質量事情？

朱荣斌：以後市場不需要那麼多房地産企業了，有些企業把社會責任保交樓完成、債務重組完成，可能會慢慢退出行業。

前兩年大家都在探讨房地産企業的轉型升級，我還做過一個演示圖形，就是整體降維。過去房地産賺錢多，各行各業都幹地産了。現在不好幹了，慢慢退出是趨勢。整體降維之後，國央企勢頭更好，比重會加大，民企現在是一片哀嚎，但在将來再平衡之後，我相信一定會有一些優秀的民企冒出來，這個行業還是适合民企去做的。

剩下來不多的企業里面就會分化，過去是開發銷售，賣出去就了，我經常說以後應該是開發、運營，存量市場是未來的主戰場。當然房子還是會折舊損壞，新房需求量還是不小的，尤其中國人口基數大，新房開發仍然還是大賽道。我們最近在與日本同行聯繫交流學習時發現，日本現在好的地産公司在經營上比較關心的不是弄錢、弄地，而是專心在設計、建造上研究怎麼建好産品，工匠精神很強。我認為在未來，我們的地産企業也會是這樣的局面。

黎振偉：朱總提到的這一點，我感觸非常深，因為大家擔心買民企的房子，關鍵是以後沒有你了怎麼辦，我的房子誰管？民企尤其要突出運營要加強。因為民企過去建了好多房子，民企如果不在了，那誰管房子？讓社會管不容易，還是要開發商，這一點也是很重要的東西，這一點應該發揮好運營。

我們借鑒國際經驗，中國開發企業今後在企業與業務的構建上如何調整？你作為銀行，你更願意與誰合作？現在三高了不敢合作，你希望改變了之後才跟他合作嗎？尤其是民企，你希望民企是什麼樣的民企或者什麼樣的房企是更願意合作的？

吳卓殷：如果看房企的話，我們會分兩個部分去看。當然過去幾年對于建房的開發商，合作的機會有可能沒有以前那麼多，畢竟銀行還是有風險的考量，想要尋找增長點。如果是業務比較多元化，未來會轉去比較多的收入來源比如來自于租金等等服務的話，就是有機會會帶來比較多的合作機會。

另外，過去幾年就算是住房這一塊壓力比較大，可是其他相關的，有可能跟養老、工業園區、物流或數據中心等等類似房地産提供比較穩定收入來源的項目，其實還是吸引到很多外資的存在。在未來來說，整體還是有機會的，只是目前市場還在尋找比較新的風口跟方向。

黎振偉：有穩定收入、業務多元化一點，在這一點上不容易，也希望你們對他們的利息也不要太高。從邱局統計局的角度，中國統計數據也有所改變。我觀察過美國，美國房地産開發不高，但是在運營服務方面的統計占比是蠻大的。

邱曉華：這個問題，我覺得好像我不能夠發表意見，因為我已經不在統計局工作了。

黎振偉：從您專業的角度。

邱曉華：但是從優化統計指標體繫的角度來說，确實我們應當從過去的以建設為主，也逐步要轉到建設與服務相結合。比如說像誰建誰維護，這個機制要建立起來，不能建完就拉倒了，其實終身責任制由開發商來做，服務工作要有一個抓手。統計指標體繫，也應當是一樣。将來從開發商到服務商體繫怎麼完善，就需要進一步加強服務指標體繫的建立和完善問題，不能夠只注意投資、開工。比如物業的服務、基礎環境的服務、小區綠化以及醫療、教育、商業等方面的服務，都應該納入到整個體繫來考慮。

說到今天讨論的問題，大家不妨注意去年中央經濟工作會議提出的四條基本經驗，我覺得既是對去年工作的經驗，可能也是對未來企業、對未來每個人都要去考慮的。

第一是政府和市場的關繫；

第二是供給與需求的關繫；

第三是新動能和舊動能的關繫。

第四是增量和存量的關繫。

第五是數量和質量的關繫。

我覺得國家未來的政策一定是這五個方面，就是在體制上面怎麼進一步完善市場跟政府的關繫，在管理上面生産模式怎麼完善供給與需求關繫，動能培養方面怎麼完善新動能、舊動能的平衡問題，在結構優化存量、增量方面，在發展前進道路上面數量與質量怎麼平衡問題？其實這是具有長遠意義的事情，無論是學者、投資者都要去關心。

黎振偉：請大家用三個關鍵詞來定義未來五年房企的生存法則。

邱曉華：提高質量，優化結構，改進服務。

朱荣斌：平常心态，堅定信心，做好房子。

吳卓殷：尋找需求，供應升級，最重要是要創造價值。

黎振偉：謝謝三位嘉賓，我們的铿锵行到此為止。

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