邱曉華：房地産深度調整與發展前景 | 觀點年度論壇演講

本文為邱曉華先生在2025觀點年度論壇發表的演講。

邱曉華（國家統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家 ）：非常荣幸，也非常高興應詩濤總的邀請再次來到美麗的廣州城。今天是春分，也是春天的最後一個季節。我想在這樣一個充滿春意的季節來讨論很重要的話題：房地産究竟會走向何方，剛才王會長給大家作了很有見地的，也是很樂觀的報告。他的許多看法，我都完全贊成，我覺得确實是需要樹立信心，需要進一步把政府這方面的要求變為實際的成果。

今天跟大家報告的題目是“房地産調整與前景”。講這個話題之前，其實我想簡單地說一說當下的經濟，因為這是讨論這個問題很重要的基礎。

今年中國經濟應當說也是進入了非常重要，也非常關鍵的發展十字路口。如果我們能夠戰勝各種不确定性的因素，把自己确定性的工作做得更好，那2025中國将有可能迎來一個度過了疫情、外部沖擊、自身結構調整等諸多困難沖擊下面的新的發展期。

确實，過去幾年無論是中國經濟發展的外部環境，還是内部環境，都發生了很大變化。外部遭遇了以美國為代表的西方經濟體各種各樣的圍追堵截、幹擾破壞，給我們造成了很多的困難。使得我們外經、外貿作為重要推動力的因素，使得我們在經濟全球化中獲得的各項紅利，以及在世界進入和平發展階段獲得的和平紅利，諸多方面的因素都逐漸發生了改變。

我們需要再一次來面對、來應對外部的各種幹擾、各種沖擊。這是這些年感受到的無論貿易戰，無論是科技戰，無論是金融戰，無論是安全等方面的戰鬥，一戰接一戰，我們确實深感到外部的沖擊、外部的壓力對中國經濟産生的影響。

另一方面是自身發展的條件和環境也發生了很大變化，一方面度過了數量擴張曾經帶來的經濟繁荣的階段，數量已不再是短缺，現在更多的是要關注質量、效益、未來的可持續發展。由數量擴張轉到質量提升這樣重大的轉折，一定不是免費的午餐，一定會遇到很多各種各樣沒有遇到過的困難挑戰。

另一方面，我們的人口數量、結構發生了很大變化，人口的數量從增長轉為下降，結構從年輕轉為老齡。這樣重大國情的改變，其實也對中國經濟的發展形成了更多新的壓力。

第三方面，我們過去可以不考慮環境，可以不考慮各種各樣的氣候，各種各樣的空氣，各種各樣的水，各種各樣的土壤等方面的影響。而今天我們需要考慮環境所帶來的影響，要把天更藍、水更清、藍更綠作為發展中必須考慮的因素，因為帶血的黑色的經濟增長的元素不能再持續了，需要綠色的、有益于大家健康、有益于大家福祉的各種各樣新的GDP的增長，而不是追求過去不顧安全、不顧環境所産生的GDP。

第四，其實我們自己資源的壓力也在發生變化。無論油氣、礦産、土地等等方面的資源，不再是可以無限制去消耗，要考慮怎麼去節約資源，怎麼考慮資源的安全。這一些的變化，說明我們确實也需要改變。因為無論是市場的變化，無論是人口的變化，無論是環境的變化，無論是資源的變化，歸根到底都要求要由過去的發展模式，也就是靠投入、靠消耗的發展模式，轉到靠創新、靠技術、靠各種新的業态、新的模式來驅動發展的新階段。

這些内外因素的變化，決定了我們這些年經濟确實處在爬坡、過檻的艱難階段。而今我們走過多年了，在這個過程中還遇到了突如其來的新冠疫情的沖擊，三年疫情沖擊也極大地影響了我們的工作、生活，改變了我們的節奏。這些加在一起，大家看到過需可以輕輕松松實現8%、10%的高速增長，而現階段為了保持5%的增長都需要費很大的力氣，需要做很大的努力才能夠實現。

這一切都表明，中國經濟确實也到了一個非常關鍵、非常重要的轉折階段。

還好，新的技術進步，新的改革的深化，新的開放的擴大，新的理念的貫徹，我們已經看到中國經濟已經處在一個重要改變的重要關鍵節點上。如果我們能夠應對好外部的沖擊，能夠适應好國内各種條件的改變，我相信經過2025年的努力，我們會迎來一段更加穩定、更加健康、更加可持續的新發展階段。這是從中國經濟而言首先要看到，現在還處在由困難期怎麼突破、怎麼轉到相對平穩的發展期。

而今天大家關心的房地産，其實我帶幾次會上都講過，我們的黃金階段已經過去了，處在一個後黃金時期以後的房地産發展時期。我們應該在更多的不再是以增量擴張去求新的發展階段，可能更多轉到了以存量優化、以存量盤活、以存量提升價值來尋求新的發展階段。在這樣一個階段中間，确實我們看到房地産領域正在發生重大的改變。

這一次房地産調整，其實到今天已經是經歷了三年時間。這三年時間的調整，大家看到的一些變化：

第一，銷售面積相對于高點将近下滑了46%。就是從2021年的高點到去年9.7億平方米，等于下滑了45.7%。房地産投資相對于高點下降了1/3，32.1%。新開工相對于高點下降68%。這是從整個行業的發展，無論是銷售的面積，無論是投資，無論是新開工，我們都有了很大的下滑，這是第一個深度調整的變化。

第二，價格在這三年中其實也出現了三年時間的下滑。如果從全國平均數角度來看，大概中國的房價平均下滑了1/3。也就是到目前為止房價大致由高點到目前的低點，大致下滑了1/3。

其實價格的變化是這一輪房地産深度調整的結果，就是由于銷售、投資、新開工變化，導致了市場的變化，價格也是必然會帶來新的變化。

第三，從庫存角度來說，由于調整，我們到目前為止整體上的商品房住宅的待售面積還是比較高，特别是在三四線城市整個庫存依然是偏高的，去庫存的依然還很大。現在我們只是在一線、一部分二線城市去庫存壓力有所減輕，但是總體上看，我們還需要解決高庫存的問題。由于調整，必然就帶來庫存的上升。

這一輪深度調整對整個經濟帶來哪些影響呢？第一個影響，當然是拖累了中國經濟的增長，這些年我們撇去疫情、外部的沖擊，就房地産本身的影響而言，至少拖累了中國經濟每年一個百分點，就是這些年經濟從2019年前的平均6%左右到現在的5%左右，這一個點的下降更多的是由于房地産的影響。

大家都知道，房地産無論承認也好，不承認也好，就是影響就業、影響其他行業、影響财政、影響民生多重方面影響的領域，所以變化就像問會長說，一興百興，一衰百落，它就是這麼大的影響。這麼些年大幅度的調整，首先就拖累了中國經濟的增長。

再就是造成了失業。這些年失業率持續高于5%，很大因素也是由于房地産深度調整帶來的影響，這是對經濟增長、對社會就業方面。

第二是對地方财政也産生了很大的壓力，去年土地出讓收入4.87萬億，相對于2021年的高點下滑了44%，契稅、土地增值稅等稅收也有不同程度的下降。土地财政的這種改變，其實在很大程度上是今天中國地方政府财政困難的重要因素。

說實在的，去年中國經濟運行中最值得我們關注的矛盾，就是地方政府财政的困難。可以說90%以上的市縣财政，80%以上的省級财政，都出現了不同程度的收不抵支的矛盾，出現了生産、生活、政權運轉等等方面的困難，就是由于土地财政一下子大幅度縮水，造成了地方政府難以為繼，這是第二個影響。

第三，對金融機構也造成了很大影響。這些年無論是房地産企業的暴雷所帶來的金融機構不良資産的問題，還是所帶來的個人信用違約的問題，以及帶來地方債務的問題，都給金融機構造成了很大的風險。

我們說三大風險：中小金融機構的風險，很大程度上是由于房地産造成；地方政府債務的威脅，很大程度上也是由于房地産的深度調整所帶來的；房地産自身生産經營的風險和困難，也是自身舊模式、市場諸多因素的變化所帶來的。

今天金融領域和房地産領域這種密切相關性，大家就可以知道了，他們的困難並不是孤立的，是相互傳染、相互影響。

第四，最近我們做了一個初步的測算，就是房地産的調整也導致了居民财富的縮水。縮了多少？将近40萬億。我們以人均住宅面積，70個城市二手房房價作為價格指數來測算的話，2022年、2023年每年縮水将近14萬億，去年縮水12萬億，加在一起将近40萬億的财富縮水。

大家知道中國居民的财産60%以上是在房地産、房産，所以前面講房價大致縮水了30%左右，導致了居民财富縮水近40萬億。消費之所以不振，在一定意義上和這也是密切相關的，就是大家的存量财富縮水了，因此對未來的預期有一個改變，不敢再向過去那樣放心、放膽地消費了。這是深度調整所帶來的影響，對經濟增長、對社會就業、對地方财政、對金融風險、對老百姓财富多方面多造成了不利的影響。

下面說一說現狀，我們已經看到了政策的改變，已經看到了市場的改變，已經看到了行業的改變，已經看到了消費者等方面心理預期方面的改變。改變正在發生，這是當下在房地産領域里面最大的變化。

政策變了，大家知道近兩年以來房地産里面的嚴調控政策已經明顯轉向放松了。原來所實施的各種限制投資、限制消費的政策全部改變了，已經回到了促進、支持、保障房地産健康穩定發展的政策上面，這是一個最大的變化，就是政策了。

市場也在變，最近看到的是銷售的降幅在下降了，一線城市的價格出現了企穩的迹象，土地成交也開始也所活躍了，因此我們可以說這一輪深度調整已經進入了尾聲，看到了這個領域即将出現重大轉折性變化的曙光。

雖然要完全實現房地産形勢的改觀，也就是達到“止跌回穩”的預期目標還需要做很多工作，但是已經看到了多方面的變化所帶來的積極改變。

一方面，大家知道舊城改造一定會給房地産領域里面帶來存量的需求。國家已經決定了2000年以前建成的房子，都要納入舊城改造，這是一個很大的改變，有可能會帶來将近1億平方米這樣量的變化。

第二，收儲。對土地的收儲、對建成商品房的收儲，收儲政策也會對庫存的消化，會對土地的盤活起到積極的作用。收儲至少會帶來去庫存将近5000平方米的效益，對土地會帶來1.5億平方米的推動作用。也就是目前專項債将近有3000億左右會用來收儲。

第三，白名單的擴大，國家已經明确了無論是一線、二線、三線、四線，只要是在建的，也就是還在建設的，符合保交房要求的，國家無論是邰正、銀行都要給予支持。從這三個方面來說，我們都可以看到會助力于“止跌回穩”目標的實現，會對未來房地産形勢的改善提供重要的支撐。

國家又明确了，今後要以安全、舒适、綠色和智能作為“好房子”的四個標準。因此也可以預期在房地産領域里面新的局面也會逐步打開，從增量的角度來說也會有一個新的變化。因此一句話就是房地産深度調整即将迎來重大的改變，我們可以以自己确定性的工作來應對還不确定因素的沖擊，從而最終實現這個領域的鳳凰涅盤。

我想這一天不會太久，當然今年是關鍵的一年。如果我們能夠做到投資有兩位數的降幅，降到個位數；銷售由兩位數的降幅，也逐步觸底；價格由調整轉到平穩，那麼2026年開始中國的房地産将會迎來新的發展階段，謝謝大家！

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