主題讨論會：融合發展 | 2024博鰲康養文旅大會

主持嘉賓：

世聯行首席技術官 黎振偉 

對話嘉賓：

中海企業集團康養公司總經理 郭鑫

阿那亞首席品牌官、著名文旅策劃人 田海成

海南雅誠房地産開發有限公司營銷負責人 章隆

國家金融與發展實驗室特聘高級研究員 邵宇

瑞銀香港投資銀行部地産團隊執行董事 葛潇白

雲南樓市直通車文化傳媒有限公司總經理 秦歌

《主編筆記》出品人 馮毅成

黎振偉：大家參加了兩天的論壇，不知道大家對今天下午的論壇有何感受。我也參加了這麼多的論壇，我感覺今天最後這一場真的很精彩，前兩天可能大家有點心情沉重，“地産怎麼搞，再下去怎麼辦”？今天康養和文旅又給我們展開了新的賽道，特别是後面三個案例，給我們帶來新的希望，其實用心去做，機會很多。

下面的讨論也可以讓今天的論壇更為充分、更加多樣化。有兩個事我覺得蠻有意思的，一個是今天上午我們在讨論資本論壇的時候都在談一個東西，REITs開放了，而且對文旅、對康養開放，所以大家一下子找到新的希望。風口又來了，我們的機會又來了，該怎麼做？

在面對新的風口的時候，我又想起另外一個事，昨天下午在這里我主持了物業管理的論壇，其實物業管理也是一個大的賽道，從2015年彩生活上市，掀起一股上市的風暴，很多物業公司上市，而且創造了巨大的市值，最高市值的物業管理公司達到了2800多億，超過母公司。但是這家公司的市值目前只有100多億，這些上市公司估值下降最高的達到了92%。所以我就想起另外一個問題，當風口來了，當金融又對我們這個行業開放了，我們這個行業要如何做好，避免物業管理公司今天所面對的問題？這也是我們今天下午來讨論的話題，如何讓一個充滿希望、充滿機會的行業能夠健康的發展。

首先提問給郭總，郭總來自中海，你們是央企，剛才在您的發言中确實看到央企很紮實的做法，而且你也是從物業管理來到康養領域，我的問題是，風口來了，作為央企如何把握風口，如何讓我們的康養在這個正确的賽道上做好、逐步作大，不要再重復過去那種一下子做大，一下子又下來。還有一點，估計很多人會找您，您覺得如果中海如果要做好這個事，什麼東西可以整合？什麼東西你不會整合？

郭鑫：我理解黎總的問題，一個是金融怎麼助力我們發展，第二個是我們有什麼資源協助推進行業的發展。金融這個事情我們一直在等，我們在康養住區這樣一個細分賽道，它和房地産有天然的關繫，土地和金融這個任督二脈必須打通，打通之後才能出現最大的政策的天時，2022年的時候全齡友好社區和15分鐘生活圈的政策出來了，1014号文把養老資産證券化的政策出來了，所以我們最大的天時出來了。接下來的天時什麼時候落到我們身上？

我覺得還有一個過程，這個過程就是除了我自己的地産+金融的天時出現，金融本身的天時是不是出現了，可能還得再看。因為REITs是一個權益性的産品，在中國的金融市場里邊目前還不算是一個主流。我的理解是兩個天時都具備以後，真正康養資産和金融REITs才能融合起來。我覺得可能還需要一到兩年時間，好就好在保障性租賃住房這些方面已經談了一年多時間，對康養資産就更快了。所以從金融這一塊已經給了我們一個很好的天時。

接下來就看地利和人和。地利就是選好項目，一個是城市核心的養老機構，針對75歲以上的，第二個是55歲到75歲的郊區型CCRC和旅居項目。我理解就是大旅居地産的一部分，随着62後退休，他慢慢也會增加這一塊的投入。這兩塊地利的選擇可能是未來另外一個方向。中海雖然目前兩個業務都有，但是我們重點還是聚焦在核心城市核心地段，我們萬甯的大文旅項目，也會慢慢疊加康養的生活方式進去。

最後的人和就是做好自己，從投資、建設到運營、退出，每個環節都要做到極致，産品、生活方式做到極致，吸引客戶。我們要理解客戶的真實需求是什麼。每個城市、每個階段的客戶都不一樣，基于客戶真實需求，再來設計相應的産品，最後做好整體的建設和運營，這樣就達到一個人和。通過天時地利人和來促動行業的發展。從中海來講，天時已經有了，接下來就把項目做好，把基礎工作做好。

我們怎麼助力行業的發展呢？我們這兩年的做法分成四個維度，第一個是盡可能建言獻策，推動政策的出台，不管是住建口還是金融口的政策。第二是行業里面，這些年我們希望傳遞大健康+康養的視角，給予行業信心。我們也跟首都醫科大學強化醫療+康養賽道，去年我們和中房協也專門成立了一個中康住會，在無錫開了三天的博覽會，也是整合了前期的投資、設計、建設到運營全過程，一共有上百家企業作為EPCO聯盟的場景，今後如果想轉行到這個行業，或者是賦能這個賽道的時候，我們給予一些資源給他們。所以我們對行業的推動是這樣的考慮。

另外就是把我們自己做好，我們一方面做好自己的重資産項目，一方面做好一些輕資産項目，所以我們現在也給行業提供一個輕資産的服務，目前國内一些頭部的企業，比如國壽的代建我們也參與了，茅台集團的戰略我們也參與了，也希望幫助大家做好進入這個賽道的可能。最後就是紮紮實實做好我們的每個項目。如果大家有機會找到中海，我想你們現在是站在最好的天時的門檻上，我們只需要把項目選好，把公司的戰略方向定清楚，把項目做好，相信這個賽道是越來越快的。

黎振偉：您剛才說天時來了，當然我們央企應該是比較容易承接的。從你的企業角度是地産+康養，因為你的主業是地産，對外可以輸出你的服務。類似阿那亞這種項目你們有興趣嗎？

郭鑫：我們的客群确實是不太一樣的，我選了兩個賽道的客群，75歲以上的客群住在城市核心，55歲到75歲的客群住旅居社區。我們之前談了阿那亞一路之隔的項目，還是空地，我跟政府講，我們打造一個老年版的阿那亞。我們看地的情況可以共同探讨，本質上還是生活方式，生活方式底層是價值觀的問題，田總他們已經把這個歸納總結得很好了，但老年版的阿那亞在哪里出現，我們可以探讨。

黎振偉：郭總的觀點很明确，甯缺毋濫，搞準自己的定位，不是說你好我就做，如果這樣的話，田總倒不一定跟你合作了。

田總剛才給我們講的案例真的很棒，很多東西打中了我們的痛點，你是從不好賣的樓創造出來的，也是從一個遠郊的樓盤做出來的，是從現在很難賣的旅遊地産做活的，您的經驗給大家有很多啟發，相信也有很多人去你們那里學習，找你們合作。你也可以告訴大家，阿那亞的成功一定不是這麼簡單的，你覺得要做好阿那亞，如果想跟你合作，合作方最需要解決什麼問題？剛才你談的東西都很好，他能學得會嗎？他自己能做得好嗎？如果要跟你合作，也能把你的東西移植過去嗎？如果你的項目移植到外地去能成功嗎？

總結來說就是兩個問題，學你容不容易，你走出去能不能成功？

田海成：其實我個人工作中並沒有特别多分享阿那亞的事，本身我是一個文旅地産策劃人，也在操作很多大型的項目。阿那亞确實是有點單一爆品的狀态，其實很多走向合作輸出的，更多是一些模式化的産品。我認為模式化很重要，但是顯然現在阿那亞更多還是在一個單品領域發光。

阿那亞這樣的品牌，我們最近也在試圖做各種各樣的輸出，這個輸出跟模式化輸出並不太一樣，而是因地制宜選擇阿那亞這個品牌能夠在什麼地方，用什麼樣的方式去解構它，再賦能它，就是阿那亞會在那里變成什麼，跟合作者共創什麼，這是我們要研究的。

就好比在北京北邊的一個山谷，叫金山嶺，那個不是合作，是我們自行開發的，它雖然賣得很好，但是我們設計的理念是跟北戴河完全不一樣的，因為那是一個交通不太便利的地方，我們把它當成一個特色。有沒有一部分阿那亞人可以用這種相對隐蔽的方式處理他們的另外一種人生，所以我當時叫它北京人的不丹，有點隐居或者是展開社群生活的地方，而不是公共的景區或者是大衆化的區域。當然這個盤注定是小衆的，不會太大，也有它的路，阿那亞在這個山谷里産生了一種新的變形。

再比如說在霧靈山，那是一個溫泉小鎮，它有點類似康養項目，阿那亞的設計感、美學、文化力，給它的溫泉帶來一些新的體驗，進而變成另外一種文旅業态。

在廣州的項目，前期策劃也是我在牽頭的，做了很多的調研，廣州那個地方跟北京的消費觀是完全不一樣的，北京是一個相對概念化的，需要文化的，需要情懷支撐的，不是每個人都有情懷，但是你要開個頭，需要找那樣的城市精神互動。

廣州是一個世俗社會，也很有煙火氣和自成一體的嶺南文化。所以我在廣州並沒有試圖做成一個阿那亞，我是在向廣州人學習，用阿那亞的視角把廣州的煙火氣、北方都很向往的生活幸福感、何謂良好生活，重新進行屬于阿那亞的轉換，其實我是給北方人打造一個南方周末，到現在為止廣州阿那亞項目是很多北京客戶在購買，當然我們也希望未來有一些文化碰撞，使這一塊形成新的生活方式，進而制造這樣一個地段，而不是直接用廣州輸出。

三亞項目也是一樣，這里更像是一個文化社區，這是一個存量轉型的項目，它有它的底色，客群是比較高端的，它像是一個高端社區的概念。

所以阿那亞並不是模式化的復制，而是用阿那亞的方式看能夠給不同地方産生什麼不同的結果，這是我們最近思考的一個事。這就對合作商有非常強烈的考量需求，比如說運營和服務能不能被充分授權，機制是不是靈活，我們需要對這些事情有一定的期許。

除非它建立在一個非常良好底盤的房地産基礎上，我們用我們的方式給它做一些賦能或者是錦上添花的運營，這是另一種方式。更關鍵的還是我們尋求一種志同道合的企業、政府或者平台，共同創造一個有理想的事，這個出發點可能才是基礎。當然我也並不認為阿那亞一定是需要被廣泛的復制，這里的很多思維方式是可以借鑒的，學習阿那亞並不太容易，需要天時地利人和。但是我覺得應該是借鑒這里的某些思維方式，第一個就是人群的定位，阿那亞其實是給北京的某些人找一個出口，當你把人群定得很精準的時候，就能清晰的滿足甚至是創造出一種需求，讓這些人得到新的生活定義。

第二是做擅長的事，這些服務、文化藝術内容都帶着阿那亞創始人對這些事本身的情懷和堅持，做自己擅長的事，你可能就會樂在其中，它帶點玩的心态。地産商不太擅長做文旅，是被高周轉綁架。最近我接觸一些跨界的企業就比較好，他們用文旅提升主業，有點跨界和放松的心态，當然也要有實力和産業的保障，用放松的心态做自己擅長的事，慢慢在這個操作中精進自己的服務，使它産生叠代，這是阿那亞能夠帶給廣大地産人更多的借鑒。

黎振偉：阿那亞的成功有一個很大的特點，北京有文化人，文化人需要的是自由的空間、自由的思想，但北京城區給不到他，您那里可以給他，所以他們去了。

田海成：對，所以現在阿那亞也很不太敢走出北京那個圈，雖然地點不在北京，大體還是為北京服務的。

黎振偉：這一點非常重要，為追求自由的文化人找到他的空間。以後我們在做項目的時候，可能要從更深層次理解您的項目，我覺得不僅僅是您的場景，而是您給他帶來的最重要的東西。

以前觀點帶我們出國遊學，下一次可以帶我們去阿那亞學習考察。

章總剛才給大家展示的單盤主義，一批大公司的經理人來操作一個單盤，過去都是做規模的，今天來做極致主義的事，你買給客戶的也是極致的産品和極致的服務，所以您給給我們地産人帶來了新的希望與模式。我們怎麼轉型，我覺得您可以再給大家分享一下，如果地産人要轉型，空間在哪里？你們怎麼放下身段，轉變思維，這個過程估計你們也經歷過一些掙紮。

章隆：黎總講得很對，但是有一點，至今我還沒有想過要轉行。記得兩年前朱總講，曹德旺先生說機會就是機遇和會。說白了現在房地産的機遇不多了，但是我們也只會幹房地産，這是很痛苦的事情。我覺得房地産從十幾萬億規模到幾萬億規模，降到一兩萬億規模都有可能性，在這個逐漸縮小的規模里邊，它實際上還是需要人來做的，所以我今天講到的這個極致，就是要把我們所有的基本功，把我們的武功做到極致，你是天下第一高手，就算有了槍、有了炮，你還是第一高手，這是我在這個項目深刻體會到的。

剛才講到我們一幫老炮來做這個項目，我是老炮里面最年輕的一個，怎麼轉型非常痛苦，包括還有一起來創業，但是沒有走到現在的同事，我們還能不能一起走到最後，其實也並不一定。所以還是在這個轉型之中，有非常痛苦的經歷，肯定是要經歷的，包括整個行業的下行，我們所有的地産人，我們是孤勇者，一定要經歷孤獨，要有改變的勇氣。

黎振偉：中間過程大家有沒有動搖過？畢竟從抓幾千億的項目到一個抓幾十億的項目，這個過程是蠻痛苦的，大家有沒有出現過一些什麼反復？

章隆：畢竟我還年輕，沒有什麼太深的感受。但是從旁觀者的角度來看這些大佬們，還是明顯地感覺到有落差，但是我還是認為我的老闆的身份轉變非常好。

黎振偉：轉型不轉行。等一下我會問投資者，對你們這些人願不願意投資。

邵總是轉型又轉行的，他原來是經濟學家，現在不在高堂上，而是去做文旅，在這個時代，我們的經濟學家面向實踐，您可以談談您的轉型經歷，以及您對文旅的認識。

邵宇：大家可能覺得我走錯了場，因為這兩天都是跟大家講中國的宏觀經濟形勢怎麼樣，金融有多麼辛苦，現在又到了文旅場。

剛才聽田總講我挺受啟發的，大家都賣房子賣了這麼多年，但你想你最終販賣的是一種美好生活，或者是對美好生活的一種向往。以前可能咱們解決溫飽，或者三四十平方的房子、好的電器、好的社區就很好了，那個是屬于前現代和現代的，追求多元化自我實現以及價值觀的共鳴實際上是後現代的東西。剛才我聽阿那亞的介紹我覺得受到啟發，不管你在北京、上海、廣州還是在海外，總有一批要往後現代生活過渡的人，這幫人是營造這樣一個社群的主力。這跟咱們以前的村落有什麼不同？我想很多人都是來自鄉村的孩子，因為這30年的城市化把大家都弄到了石屎森林或者蜂巢城市。以前的鄉村也是這樣的，有社群、有老人、有一代一代的娛樂，只是你現在加入了一些潮流的娛樂，它也有古代戲劇，也有集會，有各種各樣的節日，只不過現在更潮流，加上了國際化的品牌，所以我覺得這既是一種延續，也是一種再度出發的尋找。最終尋找的就是你的生活或者你想要的生活，所以我是蠻受啟發的。

另外你剛才提到我為什麼做文旅。因為我做金融行業做了好多年，實在是卷不動了，就想放松一下。剛才田總說運動是穿越周期的，我非常贊同。我們做金融的人壓力非常大，所以我現在就特别喜歡運動，我喜歡跳傘、帆船、沖浪、翼裝、越野，它可以讓我比較大的壓力得到釋放。比如說我們跳傘從3000米往下跳，特别是做二級市場的人跟我們一起跳，經常從3000點往下跳。

所以我們想做一個極限運動的平台，我們的口号也很簡單，叫做“野蠻其體魄、堅韌其精神，自由其靈魂”，某種情況下我們也意識到需求是多元的，這個過程中我們能實現新的人生。我最怕的是大家閱遍千山，但是你沒有任何改變。比如最近《我的阿勒泰》比較火，今年新疆夏季的旅遊都暴漲，但是你回去之後還是繼續原來的生活模式，你沒有改變。我覺得阿那亞是一種繫統的改變，當然這可能是一個比較理想的烏托邦，但是我覺得嘗試，特别是跟商業的結合。

現在大家可能知道縣域旅遊跟影視劇帶動的旅遊，比如說《繁花》帶動了上海的餐飲，《玫瑰的故事》帶動了飛行，很多白領麗人、都市女性把這個設為自己的標配，都來學開飛機，确實在這樣一個傳播的時代，你要實現自己的人生理想和價值觀的共鳴，可能這都是一些好的方式。當然這也就意味着我們的營銷，讓大家理解這個心智以及形成現象級的消費是大有可為的。相對過去這兩天大家談到的烏雲彌補的傳統房地産行業，只要你用心去做，不管是文旅還是康養，都能走出一個全新的世界，這就是我們提到的繁花的全新一季，大家都在舞台上，都有表現的機會，但是玩法肯定跟以前是完全不一樣的。

黎振偉：我今天中午跟邵總吃飯，我跟交流，我說你現在做高端運動，學開飛機要多少錢？他說學費大概5到6萬塊錢。我當時想，你那麼高端，現在很多人都收入減少了，很多老闆也蠻困難了，你搞那麼高端，有消費嗎？他說，不買樓不就有錢了嗎。這也是一個很有意思的點。

邵宇：對，你以前買樓投資，現在不買樓，這個錢可以幹好多事情。

黎振偉：邵總，你回答一下大家，你怎麼看待你的高端客群，在這種不景氣的情況下，大家沒錢消費了，但是你卻敢搞高端消費，你從經濟學家角度來看，這種現象說明什麼問題？

邵宇：這确實是面臨一個客群再定位的問題。現在大家的消費都在降級，以前大家晚上都要有幾場活動，現在就一場掼蛋活動到底，茅台也不喝了，這是應酬的減少。但是在追求自身的價值、能力的提升方面，比如有人念書、遊學，它並不是應酬，而是在這樣一個紛繁的年代，我要提升内心的認知，你要鍛煉，有體魄，要心智很堅強，你從3000米跳下去，3000點也不怕了。然後自由其靈魂，這也适合相對物質上有一些豐裕，又不用買房的人，這應該是我們的客群。

黎振偉：謝謝邵總。下一位是來自瑞銀香港投資銀行部地産執行董事葛總。現在地産這麼慘，文旅行業投資人敢投嗎？對于被投項目有什麼要求呢？

葛潇白：之前長期幫助文旅企業融資，近期也是覆蓋數據中心和算力行業，今天受到前面嘉賓的啟發，我想談談在人工智能和AIGC時代，它怎麼樣影響文旅行業，以及從投資的角度來說，人工智能如何成為文旅行業投資人追逐的新質生産力。

這里我想講兩點：第一是AIGC能使文旅内容IP創作的門檻降低，第二是AIGC時代文旅用戶體驗的提升。

文旅IP里面不得不提的一個例子就是迪士尼和環球影城，在以前那個沒有人工智能的時代，它們的虛拟内容創作優勢使得運營效率和擴張速度比起其他的使用演員作為内容的影視内容制作商和主題公園運營商都高不少，随後迪士尼和環球影城進入亞洲市場，其品牌知名度以及IP的創作以及再創作的效率都再次得到亞洲市場的驗證。我們現在看到的是國内有很多優秀的影視作品，無論你是喜歡武俠還是玄幻，或者是喜歡極限運動或者戶外運動的内容，都出現了非常多的IP内容。在AIGC的年代，我們相信優秀的文旅IP資源會滲透到更多優質的投資項目當中。

AIGC時代用戶體驗的提升方面，剛才田總也講到一個響應速度以及服務的質量，這一塊顯而易見的是可以通過AIGC來優化的。我看到另外一個更重要的點是從用戶旅遊的體驗，它更重要的是能夠把文旅的體驗在社交媒體上分享，這個部分可以通過AIGC強化。相信AIGC在社交上的賦能對于文旅行業來說可能是一個新的收入增長點。

我們跟一些具備傳媒背景的投資人交流在文旅行業的投資，他們同時也在關注AIGC行業的投資，相信這些戰略投資人進來以後，能夠對這個行業的AIGC生産力做一些導入。

黎振偉：您剛才說的是AIGC，更多的是側重在技術投資。我們現在大量的實體項目反而是希望有資金可以支持他們，您覺得像這種文旅項目投資人會投嗎？你覺得這種項目值得投嗎？或者像章總這種單一極致的樓盤，還有聯投在武漢做的社區的項目，您覺得投資價值高嗎？

葛潇白：還是回到剛才嘉賓分享的運營質量這個點，其實文旅項目的共性是周期性和季節性是比較明顯的，我們也在思考什麼樣的戰略資源能夠幫助文旅項目平滑運營的現金流和周期，在這方面就回到剛才說的，可能是一些新質的内容和元素，或者是動态的導流管理，能夠幫助實現這個點。

黎振偉：田總，您做了那麼多的活動，你們做的活動跟AI比起來，能超越你們嗎？或者您現在做的東西會借助AI嗎？估計以前你沒有用AI。

田海成：阿那亞的很多活動有幾個特點，第一它不是單一的哪個策劃人搞出來的，我覺得是一個共創的平台，這里有社群的活動，有外部的資源，甚至很多活動經由阿那亞轉換之後也不一樣了，它有很多的主體，我覺得是群策群力的，和AI都需要互相補充，但是我覺得原創這個事更重要。

葛潇白：我非常認同這個觀點，内容的創作是非常重要的，但是現在在文旅項目上，大家可能會比較關注運營的利潤率。通過AI内容再創作，能夠提升它的利潤率。

黎振偉：下一位嘉賓比較特别，來自雲南樓市直通車文化傳媒有限公司的總經理秦歌先生。我們都知道雲南是我們國家的旅遊大省，但是雲南有段時間文旅做得很可惜，很多東西沒用好。您覺得在新的形勢下，怎麼看雲南的旅遊發展，包括阿那亞等等品牌有沒有機會到雲南去？

秦歌：感謝黎老師，很多年前就在博鰲論壇上聽過你演講，也感謝各位嘉賓，特别是今天聽田老師介紹阿那亞。我第一次聽到阿那亞的名字是李健的音樂會在阿那亞的山谷音樂廳舉行。

雲南在中國的南部，中國著名的策劃人王志綱老師有句話叫“中國旅遊看兩南，一個是海南，一個是雲南”，說明雲南和海南之間是很有緣的。雲南的旅遊資源沒有在政府手里，而是被大型的國企控制了，雲南的旅遊向來就是“三國演義”，雲南三家國企控制了雲南80%以上的旅遊資源。以前的雲南城投集團，現在叫康旅集團，也是做康養旅遊的業務，還有雲投集團、華僑城參股的世博集團，控制了雲南90%左右的文旅景區。

雲南有三個大家熟知的地方：麗江、大理和西雙版納，這是非常熱門的旅遊景區，江湖上有句話講，一個人的麗江，一個人去麗江豔遇。兩個人的大理，去大理可以談戀愛，一家人的西雙版納。除了這三大目的地之外，還有很多旅遊地，雲南的旅遊資源确實豐富，比如普洱、紅河、昭通、香格里拉，香格里拉也是很重要的部分，整個香格里拉的季節性變化太大，如果冬天去就無法旅遊，就像呼倫貝爾一樣。雲南的旅遊還存在一個問題，一個有名的縣可以秒殺一個州。

比如說雲南的彌勒，這個地方以前沒有什麼旅遊資源，但是這個地方的人很厲害，無中生有的功力和本事很大，彌勒的旅遊都是無中生有，搞了很多特色小鎮，受到全雲南甚至國内旅遊愛好者的追捧。彌勒這個地方到了周末基本上成為昆明人泡溫泉、旅遊的目的地，一個彌勒就可以秒殺一個紅河州。

還有保山的騰沖市以溫泉著稱，一個騰沖市就可以秒殺整個保山，說明保山的旅遊資源基本上集中在騰沖。

黎振偉：大家都知道這些點，您覺得機會在哪里？

秦歌：雲南的旅遊資源非常豐富，但是服務沒做好，這是雲南今後要提升的地方。

雲南最重大的機會，除了這些傳統的領域，還有一些新生的東西，今年6月之後，雲南的沿邊高速即将開通，開通之後整個雲南将發生巨大的變化，雲南文旅的另外半壁江山就誕生了，就是沿邊的文旅走廊。我們也準備布局這方面的事情，我們準備把一些定制化的旅遊、高端的旅遊往沿邊區域布局。

整個雲南今後發展還是要提高它的服務質量，比如說雲南文旅要加入短劇、加入康養，加入阿那亞那種文化性的東西進去。雲南的節慶活動很多，這方面可以向阿那亞學習。

黎振偉：我知道很多北京人、上海人都喜歡到雲南買房子。

秦歌：雲南最出名的是普洱茶，喝了普洱茶，天下無茶。這次論壇的指定用茶就是我們支持贊助的香姜普洱，一半是海水，一半是火焰，一半是香姜，一半是普洱茶。

黎振偉：秦總講，雲南旅遊缺思想、缺好的機制，這一點很重要，讓我們這些優秀的企業家願意去就成功了。

最後一位嘉賓很特别，他是武漢《主編筆記》的出品人馮毅成先生，馮總對房地産的觀察很細，我從昨天晚上就跟他交流，怎麼看康養，怎麼看文旅，他有自己獨特的一些思考。因為媒體人，觀察東西很細，從他的角度談談怎麼做康養。

馮毅成：我看了一下台下在座的應該絕大多數是80後，可能稍微年長一點的是70後，晚一點的是90後。為什麼我說的第一句話是80後，或者說這樣一個年齡段？因為我們談文旅，談康養，很容易談偏。聽到這兩個詞就覺得跟我無關，都是老年人的事，都是退休前5年、10年的事。實際上我們在談文旅、談康養的時候，應該聚焦的就是80後或者說中年人，社會的中流砥柱。我們談的一切有關文旅和康養的活動，應該圍繞中年人的生活畫像、農，去考慮上有老下有小人群的消費。

原來我們傳統的粗放式的擴張，就是政府大筆一揮，劃一塊地，企業高歌猛進砸錢，做一個PPT，未來5年、10年收益率怎麼樣。到時候可能老百姓也不是很買單。這種粗放式的開發模式和發展路線，我覺得在我們現在這個新時代，或者說具體到我們的經濟比較困難、頻繁調整的階段，已經不太适用了，可能未來講究的是更加精準。所以我觀察的，也是我今天要分享的，是一個很小的趨勢，這個趨勢就是要向中心、回老城，要把目光、戰略、策略、眼光回歸到我們身邊，回歸到市中心。

整個城市化的進程，包括房地産的發展都是這樣的趨勢，還是回歸到城市、回歸到主城，回歸到我們身邊。

這里就有幾個事情可以做，我最後會分享一個案例，從這個案例可以看出這樣的趨勢。

第一個是我們要結合現在的老城區改造、老舊小區、城中村改造等等中央的有關精神，去做頂層設計，在我們做存量資産、存量商品房，包括老舊小區改造的時候，就應該去注意到養老的需求。因為傳統的新房、二手房的交易，他可能就是買一個物理空間或者是水泥盒子，新房跟二手房相比，最大的優勢可能是小區的規劃，包括公共配套和房間里的戶型設計，它改變不了的是整個小區的功能性。

我們來這里開會，要在這里待4到7天，作為一個80後，上有老、下有小，我們來到這里，家里的老人、小孩怎麼辦？不是所有的家庭都有經濟實力請阿姨或者請保姆，或者說能夠犧牲另一半照顧家里的老和小。我覺得這個發展模式不對，必須從文旅或者從康養頂層設計上就要關注到這個痛點。我們很多社區的設計，它就要考慮到中生代、中年人的生活痛點。

剛才說的是老舊小區和城中村改造，這是頂層設計、戰略設計。

第二，現在賣地是在地方上做規劃，一城一策的情況下，每個城市在出讓土地的時候，我們看到這兩年在頻繁地調整政策，其實也就是糾偏的過程，我們會發現地塊的出讓條件越來越優惠，表面上是在給開發商算賬，給他制定合理的利潤空間，實際上是我們過去有大量的不合理的配置。

比如說商辦占比，甚至是自持物業，包括公租房、廉租房、保障房的占比，從操盤、營銷的邏輯上是說不通的，它完全是任務攤派，比如說某個城市一共需要多少平方，下放到每個區，每個區再下放到每塊地，這樣攤派是不科學的，市場是會用腳投票的。這就造成一個局面，今天在售的樓盤有大量的尾貨，它就是一個樓盤、一個項目公司的利潤點，但是這些尾貨是商鋪和地下車位。最後尾貨收不回來。

所以我們從頂層設計來說，政府跟規劃部門、企業，根據當地的需求做一個大數據，不是做攤派，不是做每個樓盤多少戶的設計，你做一個整體的小區輻射周邊多少戶老人或者小孩，然後做一個區域型的小地塊、小區域的社區功能，對養老或者養小的綜合的設計，這個配套空間就是由政府去主導，然後由企業去建設和運營，從算賬層面把這個邏輯跑通，我覺得這就會避免最後開發商在那里站崗，一些尾盤弄得他們很難受，賣也不是，不賣也不是。

第三，養老養小的問題實際上是一個用戶畫像的問題，武漢其實是有一個案例的，就是剛才聯投的龐總親自操刀的，在武漢中心城區的項目，也是觀點采訪過的，就是燕雨光年項目，這個項目我也深度溝通過，我覺得它比較新的一個點就在于它的小區不是我們現在看到的商品房泛會所的概念，全齡化服務業主。它是兩棟建築，有一棟是4層樓，另外一棟是5層樓，每層樓有針對性的解決一個問題。

比如養老、體檢、健康，不光是4點半學堂，還有遊樂、食堂，而且飲食是安全健康的。還有武漢正在做的的第四代建築也有很多這方面的考慮，中建、中海、綠城、保利、龍湖、建發等等都在做這樣的建設。我們要關注到一個趨勢，文旅和康養不能脫離房地産談新概念，也不要脫離城市、脫離中年人去玩一個新的概念，還是要回歸到生活，回歸到每一天。

黎振偉：康養跟文旅在我們的身邊。剛才郭總說建設部新的規劃出來，很快就要實施，希望讓城市更有活力。

最後我們的對話也要結束了，今天的主題叫融合發展，我想更大一點，我們回到剛才讨論的康養和文旅，我們如果要把康養和文旅做好，你們認為最關鍵的在哪里？

郭鑫：不忘初心，做好自己。

田海成：康養、文旅、藝術、地産看似是不相關的幾件事，但是把它融合在一起就是生活，所以做好生活方式，把文化康養化、旅遊生活化。

章隆：我覺得應該是選擇，郭總講康養的國家政策和大行業的發展，如果這個項目在三亞是一個康養度假養老的項目，它百分之百會成功，所以我覺得選擇更重要。

邵宇：我覺得是十年磨一劍，花心思做一件事情，然後要結合時代的潮流，包括這麼多新的媒體，還有AIGC的東西，跟上潮流，並且潛心去打磨。

黎振偉：跟上潮流，擁抱科技，用心做。

葛潇白：我覺得是平衡，之前在房地産大發展的時代，我們追求的是一種極致的效率，但是文旅地産很明顯如果追求效率的話，就失去了它的人文元素的糅合，所以在兩者之間要取得一種平衡。

黎振偉：平衡是最難的。

秦歌：我覺得是情緒價值，就是把文旅、康養産品的情緒價值發揮到極致，滿足人類對美好生活的向往。

馮毅成：我認為是大數據，我們要充分利用大數據時代，精準地去研判，然後做頂層設計。

黎振偉：謝謝各位，我們的對話到此結束。