陳育駿：復星康養捕捉的新發展、新機遇 | 2024博鰲康養文旅大會

本文為陳育駿先生在2024博鰲康養文旅大會發表的演講。

陳育駿（復星康養集團總裁、復地産業發展集團總裁助理 ）：大家好，今年4月份的時候也受觀點的邀請做了一次分享，很粗淺的談了自己的心得，當時我講的也蠻多的，包括我們企業的信息上次也講得比較多，大家如果有興趣可以上觀點的平台多觀看、多點贊。

今天講這個話題，确實也才隔了4個月，談不上什麼思想的進步，我今天這是一個命題作文，我今天就圍繞這個題目來講兩個事情，一是兩個新（新發展、新機遇），一個是目標，就是最終做到可持續。

介紹分為三個部分：

一是現狀的痛點和機會，以及一些宏觀的情況，我簡要歸納一下它到底對我們的可持續有哪些想法。

第二是圍繞今年提出強調的新質生産力，對我們這個行業有什麼推動的方向。

最後一部分結合我們的體驗給大家小結一下，我們有什麼行動的方向，我想通過這三個部分給大家分享。

首先講一下可持續。我們做房地産的時候就在講EHS、ESG，這方面的題目都特别大。我今天講的可持續很簡單，就是活下去、活得好、活得久，還是真正圍繞企業經營目標來說的。

我們這個地方如果調研客群是公務員，我給他的定價就是不能超過退休金的80%。為什麼？就是風險意識。長者們、銀發經濟的群體們，他的風險意識特别強，所以不是沖動型消費人群。

長壽是可以實現的，但是福如東海就很難說了，因為要花很多的錢解決養老的問題，所以這里面要通過很多的機制讓老百姓有更多的錢滿足他的養老需求。

真正推動養老産業往前走，除了需求端拉動供應端以外，還有一端就是重資産端。

養老是偏輕的行業，它是運營行業，如果光是自己的發展和滾動，這個動力是遠遠不夠的，一定需要重資産方從場景打造的投入來參與。所以REITs很重要，它打通了兩端，通過REITs回流的資金可以拿去再投資。

今天早上我聽到資本大會里有一個專家就講了，2020年啟動的公募REITs，2021年有9個，現在已經有40個落地。這40個落地的REITs，直接引進了1280億的投資，給原有資産權益方帶來可動用的現金流大概600億左右，如果這筆錢拿去投資，它是有杠杆效應的，至少可以撬動3000到6000億的投資。

這才40個項目，如果常态化以後，是不得了的事情，所以真正解決了養老的另外一端，就是願意投重資産的群體變多了。

養老的需求，一是要通過更好的産品提供，二是老百姓通過公募REITs的另外一端，參與到這個投資，除了買股票、基金以外，有中等收益，而且是安全繫數比較高的公募REITs收入。

國外成熟的國家家庭收入里面有20%左右跟公募REITs和基金有關繫的，我們國家這個比例是很小的。這一端增加了以後，大家口袋里的零錢包又多了一點。這樣幾個方面共同拉大了需求的餅。

有了這麼一個宏觀的判斷以後，還是要客觀看到我們的情況。現在我們的養老機構還也44.3%是虧損的，中高端活力機構平均空置率48%，原因是我們國家養老的服務並沒有充分的市場化，它還是帶着濃重的行政、福利、民生的色彩。

還有一個原因，曾經有一段時間投資一哄而上，中國有一個特色，一看到某個賽道好都投上去了，導致一大批烈士。但反過來也證明這個社會上還真的不缺錢，缺的是好項目。

養老是離不開醫療的，我們看一個養老院好不好，一定要看醫療配套情況。養老醫療條件的不充分，導致養老和醫療的結合，獲取的資源也會不充分，那就反過來導致我們的養老有可能也會出現錯配的情況。

現在大家通過一個大的數據能看出來，養老在當下來看，真正最需要提供的床位不是活力老人的床位，缺口最大的反而是剛性需求的4000多萬的強護理人口，這些人最需要醫療，反而背後的醫療供應鍊並沒有充分的競争和實現全域的分散匹配。

所以我們有時候養老選址是非常難的，因為要跟醫院靠近，醫院有的還不願意跟你合作，他自己都忙不過來了，不想理你這個養老院。另外就是支付端不夠，我們是3個錢包為主，海外發達國家和地區是5個錢包為主。

既然我們看到痛點在這里，我們做這個行業，還得有信心，所以我們要看看機會在哪里。老年人的身體和精神的需求，以及陪伴的需求，我們要把這一塊做好了，還是有機會的。

最近我在重慶布局居家養老的業務，我就遇到一個很好玩的事情，其中有一個區領導跟我說，要做上門服務可以，首先要在這里設一個機構，如果沒有機構的話，我就不批準你的營業許可。我說為什麼？他說，當然復星是個大公司我是知道的，但是也有很多公司都是大公司，國企都在做，就怕你們成了一個平台公司，只不過是成立一個皮包公司，租了一個小門面，就跟物業公司做家政一樣，雇一些人來我家里服務，他認為這是不靠譜的。

要有一個機構，有一個養老院在這里，背後是有嚴肅醫療支持的，你幹這個活就對了。這就呼應了我上次分享講的一個話題，就是一個地方深耕的問題，構建一個養老服務不同場景之間的森林，有草地，有灌木、有喬木，有參天大樹。

綜合上述的表述，我們要看到養老的增長率肯定是有的，穩定性也很強，我經常跟政府溝通合作，他們有一些存量資産，他們也會想做酒店、做長租公寓、做辦公還是做養老。

我經常會跟他們講，你當下來看，有可能你這個資産比養老回報率高的機會是多的，而且大概率是比我們的回報高，但是在穩定性這件事情上不足，特别是拉長到10年的時間來看，養老是有獨特優勢的，只要這個項目定位準确，你的客群匹配準确，産品的質量和服務的質量是穩定的，這個項目将來能夠給你實現穩定的回報，它的安全邊際是要高于其他産業的。

特别是酒店，酒店的客群來自文旅、商務和周邊社區探親訪友的居住，除了傳統的優勢文旅區域以外，但凡是非傳統優勢的地區，它的穩定性需要重新考量。

大家出去旅遊，選擇景點是有排序的，因為你的時間就幾天。去年來海南玩，可能選了三個景點，三天時間剛剛好，但是過了兩年又有網紅的景點出來了，文旅業态現在是很豐富的，文旅+農業、文旅+科技等等，新的網紅打卡點出來以後，原先相對優勢的這個酒店很可能生意就不好做了，因為人流往别的地方跑了。

我想這件事情特别重要，拉長周期來看，養老在穩定性方面是有它的優勢的。

最後一個是延展性，這一塊跟文旅等等模式都是類似的。對康養來講，我們要有短期、中期和長期的思維。短期還是腳踏實地的根據市場的容量推出産品，包括護理型業務該做的還是要做，不能好高骛遠，否則你的場景建設完之後，空置率爬坡期太長，損失的就是經營指標，這是現實的問題。

從新質生産力角度來講講，新質生産力的核心就是高科技、高效能、高質量。放在康養來講，實際上就是告訴我們兩個維度的動作，第一是新質生産力決定了各行各業，包括康養行業的傳統産品力和服務力要提升，這是縱向的，也叫傳統線。但是還有一條線，就是希望創新，這里的創新是商業模式的合作創新。

第二是大數據和智能化，通過橫向的拉通，重新整合我們這個行業的要素，來獲得新的增長點，這是新質生産力的第二層含義。所以既有傳統增長的要求，也有創新性的商業模式的要求和數字整合的要求。

這樣分解一下，新質生産力對康養有六大促進作用，首先是在理念上要解放思想，一定要從養老變成享老，我們一定要有這個理念。

第二是我們提供的場景和服務也越來越細分，從傳統的以護理和照護為主的核心安排，變成一個能上天、能入地的工作，它确實是一個綜合的服務賽道。

第三是跟文旅之間有非常強的協同關繫。第四是我們也在嘗試一些融合社區，我們這個案例在上海寶山被政府列為優秀案例，目前正在打造。

我們十幾年前第一個小型CCRC的養老項目，是跟美國合作的，現在已經變成了一個護理院，針對高齡老人。下方三棟樓是二期的護理社區，大概有4萬多方，後面還有兩棟辦公樓、3棟人才公寓，空地上還有6萬方待建的文化、康養科技産業園，所以我們會形成一個代際融合社區，這是上海非常願意看到的宜居宜業的城市更新項目，這也是一個新質生産力。

還有剛剛講的數字的三個層面，一是面對客戶服務的層面，二是我們内部運營提高效率的層面，三是我們跟城市的接軌，如何把宏觀的事情做起來。

我覺得這一塊我還是稀有缺點的，剛才郭總（中海康養郭鑫）已經提到了還要用到AI機器人，其實在前兩周我們和英特爾、特斯聯有一個三方論壇，專門講這個話題。确實機器人和AI是我們要擁抱的，只是我這里要提醒一下，服務是有溫度和有感情的，再好的科技都不能取代服務的情感傳遞，特别是養老行業，老年人是很有自尊的，情感是很細膩的。所以這里想提醒一下，無論用再好的東西，我們這里一定要找到一個界。

在我們公司的養老社區里面，有些地方是可以用線上平台的，但我們故意沒有用，特意留了兩三個節點，給老人有一個社交的接觸，讓他體驗到服務人員對他服務的溫度。還有新人才，現在前面有10所左右的健康管理院校，專業的大學也出來了，我們的觀點非常明确，人才是行業的未來，新質生産力背後就是新人才。

以上就是我從兩個大的維度講了這個行業的情況和觀察，接下來簡單從康養這個角度講一下。

我們還是堅持用長闆理論做事情，復星的長闆就是有母公司國際化的産業生态，目前的戰略也跟今天的話題特别契合，復星今年的戰略是“去重增輕，聚焦大健康、大文旅兩大賽道”。

去年輕資産收入增長了10%，全球化發展也比較好，我們國内和國際的收入跟員工都是各占一半。另外我們有場景，對醫療、金融、文旅、場景生态的融合都非常好。我們做每件事情還是依托自己公司的特點，發揮自己的長闆，盡量少用短闆。

從布局、發展到2020年疫情前引戰的過程，外部合作和内部的内驅增長兩個輪子都沒有停過，2023年疫情一結束，我們在武漢、北京、重慶都有新的項目落地。

我們希望在沿海線和長江線有項目布局，這是大網。小網是三個項目，復星的養老應該是均衡的，不管你在哪個場所，服務的品質和溫度是均衡的，但是我願意創造一個在地的，讓長者在不同的場景替換，不管你在家里、社區、機構還是活力社區，或者康復醫院，最後構成一個城市的森林。

居家是草地，社區是灌木，養護院是喬木，CCRC是參天大樹或者標志性的地標。

最後小結一下今天的分享。發揮自己的強項，把我們的硬件、服務、科創、人才和生态結合起來。真正用好新的科技創新的要素，結合新質生産力，大膽地做一些新的整合，包括縱向的産品和服務的研發，以及橫向的商業模式和合作模式的構建。

上次我分享還專門講了一個案例，房地産未來還是大有可為的，中國房地産相關的GDP占全國的GDP還有很大的上升空間，國外占到20%，我們才14%，還有很大的缺口，缺口在兩個地方，一個是非住宅類資産估值偏低，第二是非住宅類的資産交易量偏低。兩個都低，所以我們的GDP貢獻就偏低。

我們要大膽地從房地産轉型成産地房，這就要靠産業和資金、産業和産業的合作，包括康養和文體可以合作，文體旅康養完全可以融通打通，很多場景是可以互相嵌套的，這些都屬于新質生産力里面橫向部分需要思考的問題。

剛才講到銀發經濟為什麼變成銀發産業？就是鼓勵我們從之前的照護、醫療，通過十幾年的發展，有很多支持産業和輔助産業發展起來，未來就要進行橫向整合和縱向整合，一家養老公司如果要做大服務規模，就離不開這些整合，所以未來我們同行之間，服務的上下遊生态鍊之間，是完全可以經常在一塊聚一聚、喝喝茶、手拉手。

我們還要擁抱資本，包括今天講的公募REITs，包括未來面向國企、央企，如何發揮優勢互補、志同道合、開放合作、逐步深化的理念來做這個事情。當然擁抱的過程中，打鐵還得自身硬，我們要做到標準化投資、平台化管理、集團化管理。

人一輩子要不斷地生長，企業也要生長，過去十幾年我們這個行業不容易，但不管怎麼樣，也無風雨也無晴，到今天用歸零的心态，重新出發、重新奮鬥，向陽而生、攜手前行，一定會越來越好。