“希望産業現在可以認真學習、抱團取暖,怎麼一塊把行業做得更紮實一點。”
本文為劉愛明先生在2024博鰲産業科技大會上發表的演講。
劉愛明(中城新産業控股集團有限公司董事長):謝謝大家,感謝有這麼一個機會跟大家交流,我今天的主題是“産業地産更需要代建服務”。
昨天又碰到了一些朋友問我現在怎麼樣?我說産業地産最好的時候也不是暴利,大家做的都挺小心翼翼的。另外是世道也沒有給這個行業有多麼高的杠杆,想高杠杆也高不了,就趴在地上掙點小錢,所以還過得去。
我剛才聽了幾位發言,這個産業地産的信心就來自這兒,就是在一些細節,趴在地上認真幹活。不像房地産高歌猛進,高杠杆一年掙幾百億,這里一年掙幾千萬就不錯了,可能大概就是這些概念。剛才聽了,也還是挺有感受的。
我剛才聽黃總(黃立平)包括葛總(葛培健)的發言,都是原來政府園區的代表,都做得非常好,都是高屋建瓴,給行業提了更大的方向。我今天真是學了不少,像黃總說咱們行業以後的園區要可持續發展,我覺得這個認真值得思考。
原來搞房地産、蓋住宅這麼多年,如果問我有什麼遺憾?最大的遺憾就是房子蓋完以後想拆,這就有問題了,這個是從良心說。
我也希望産業現在可以認真學習、抱團取暖,怎麼一塊把行業做得更紮實一點。
今天我談産業地産更需要代建服務,實際上是我這麼多年比較深的體會。我個人覺得産業地産是什麼特點呢?各個環節要求是高度集成,我是用了這個話來高度集成。
一個産業地産的專家真的是好難,因為前後所有的東西都要懂,從政府的開始到園區産業的定位規劃,到建設運營,還要算賬,成本還要控制。如果再加上黃總、葛總說的,确實想做一個好的可持續發展的産業園區,或持續穩定賺錢的産業園區,其實是挺難的事,所以我說是高度集成。
高度集成就需要代建,就不是每個人都能建的。
我今天也看到很多政府的園區,咱們就建設吧,我不知道最後的賬怎麼算,或者不知道明天怎麼辦。我今天提了一個想法,因為現在房地産商轉型就有挺多地産商,特别是民營搞代建了。後來我想咱們這個行業更需要代建服務,确實沒有人能有那樣的專業。
我也是搞了十年了,九年多,當然我們民營企業做的規模不大,但是我自己建了很多園區。由于時間關繫,我從幾個方面來講。從頭到尾的環節太多了,我舉幾個實際例子來分享一下。
談到設計,這是我自己建的第一個園區,當時自己吹牛認為你搞産業地産,我也有一套主張。但是這是我蓋的第一個園區,在坪山,我就不細講了。我們當時還是房地産商的思維,就是分割得小一點,不要太大,可分可合,小的能來,大的也能整。
後來我在坪山做了四五十萬平米,做了六七個園區,有租來的,有自己建的。照理說,我自己做的園區,大客戶應該在我自己建的園區,租的随便弄一弄就完了。恰恰相反,我自己建的第一個園區,小客戶都在這兒,大客戶不在這兒。
我們說可分可合,你做生物的,他要做GMP廠房的,像我們平面都是帶拐彎的。最後産業客戶說,我們GMP不能拐彎的,最好是方方的東西,帶拐彎的東西做不了,生産線也不會拐彎。實際上這個是血的教訓,我把我做的醜事拿出來跟大家分享。
前兩年建了一個園區,這是前年竣工的,有十來萬平米。單層是5500多平,實際上它是我們把GMP廠房畫好了,你生産什麼,GMP畫好了,按照這個來決定平面,根本不是建築師瞎畫。最近跟直轄市的高新區EPCO,央企叫EPC,我們搞O。我看了設計說也沒辦法,專家招標的時候提了,專家提的要圍合,我想你是要生産的,一圍就把樓拐彎了。我理解大家經常說的營銷人員流的淚就是營銷人員腦子進的水,就是你不會、你不懂。
像我剛才說的是直轄市,不是哪個小城市的園區,是政府主導的園區,最後弄了一個平面。我聽了後也哭笑不得,那怎麼弄呢?招標條件專家說要圍合,那就圍合,但是平面沒法用。
像圖上的平面,我們現在全部是生産性的企業,像做藥、做器械的在里面。我這個是請專家做了GMP設計,很多的廠家除非足夠專業,一般的廠家不夠我的專業,我的平面就是照着你的設計,就會非常好用。
我經常跟朋友說,你們前期要找我,不能蓋完了找我,這樣就真的很累了。
再講成本,成本也是我體會比較深的。像剛才講的REITs,我們現在租金就那一期,你想漲租金就很難,就是成本。所謂的REITs是每年4.5%到5%的回報就是成本,建築成本貴300,這個賬就不一樣。
房子賣3萬,貴300就貴300了,甚至500或800都無所謂,這個貴300就沒法看了,由一個賺錢項目變成失敗的項目。建安費上下10%的波動,兩三百是非常正常的事,這個就非常要命了,就要求我們的人要懂産業,成本控制能力還要很強。
我給大家舉的例子,是陰錯陽差的例子。我們做最新園區的時候,為了想省點錢就沒有做玻璃幕牆,做了窗間牆。政府批了一頓說你們想省錢,搞玻璃幕牆多漂亮。
後來實際上是我們招商被客戶教育了一頓。開始是為了省錢,後來發現這個事還蒙對了,客戶說玻璃幕牆不好用,窗間牆好用,客戶主動說不要玻璃幕牆。
這里面引發了什麼問題呢?還是跟産業相關。這是我們原來老的廠房,廠房的面上全是管線。實際上我們廠房十年以上為什麼會有管線?實際上是産業升級帶來的。原來設計的時候沒有考慮到産業升級,或者當時産業工藝就是這樣的工藝,十年以後跟十年以前的工藝差很多,具體體現就是管線變多,樓里面走不了,就從立面走。如果做玻璃幕牆,從立面上就走不了,從玻璃上鑽個洞?那不可能。
這里面引發了一個問題,我現在實際上越做越覺得里面門道太多了,要認真學,認真跟客戶學。當然我這里舉的是成本的例子。
大家現在普遍建研發樓,其實我很不主張的。中國建研發樓的地方是不多的,上海、北京有研發,因為人在這兒。再往下面的城市走,沒有那麼多研發的,人不在這兒,你說在這兒蓋個研發樓?我現在甯願用于生産。生産的可以做研發,也可以當辦公。但是辦公樓不能搞研發,研發樓不能搞生産。因為研發樓本身是我們不懂産業,房地産思維下,政府要求漂亮。我覺得研發樓基本上就當成寫字樓建的。
我們做了那麼多,覺得根本沒有那麼多研發的需求。今天上午的論壇專家還講要增加研發投入,我們企業沒有那麼多研發,哪有那麼多研發樓?另外就像在深圳坪山,都沒有研發需求,南山有。人在南山,不去坪山,你搞什麼研發樓?這都是你的想象,我覺得是要尊重規律。
我這次提的這個題目,搞代建都是血的教訓,也都拿錢買來的,希望我們做代建服務也是這個意思。
再談一下工業上樓,這也是經常碰到的。這個問題我認真研究過,咱們不能批評政府,不能說政策的對錯。但是我在深圳就以我剛才做的園區為藍本,組織設計院士、專家搞出來的,深圳市常委也參加了發布會,作為城市層面首個生物産業工業上樓的設計標準。
工業上樓不是簡單的說能上或不能上,如果說非要上能上或不能上,我甯願說不能上。你非要上,那有條件,有一大堆條件。我們用一個設計標準來解決這個問題,條件就是一厚本書,不是一個領導拍闆說能不能上,這個體會也是比較深的。
前前後後也弄了一年多,第一次發布時是作為團體標準,就是深圳市産城融合促進會搞了這麼一個標準,下一步要變成地方標準。這也是一個比較深的體會,現在不光是深圳,到處的城市,甚至二線、三線城市都在提工業上樓,我說是沒有必要上樓。
我做園區,因為我在廣東做的比較多,廣東有五層、七層的廠房。原因是廣東是輕型制造多,設備一個人抱着就上來了。但是到華東,你會發現沒那麼多五層、七層的廠房,就是三層。因為以重型制造為主,怎麼可能上樓?上不去的。這也是比較深的體會。真要上樓,我覺得要嚴肅對待了。
像深圳做的很多項目,因為我在深圳有100萬平米的園區。我們做出來的分析,現在最好用的依然是標準廠房,因為那個還是基于理解工業的基礎上設計出來的廠房,比研發樓,比新蓋的好用得多,兩個放在一起租是工業廠房先租掉,弄玻璃幕牆的看起來挺有層次的,最後反而租不掉。
最後再講一下運營,我們一路是提倡運營要前置,運營不是把樓建好了,我來進場運營,不是這個概念。運營是要前置,建設期是一年到兩年,我覺得前置運營是最好的。我這邊建,這邊就開始運營了。所謂的運營就是服務,你要建立一套服務體繫,這個體繫能讓客戶感知到。如果竣工以後去運營,感知到要兩年,那就兩年以後出招商成績,沒有運營、沒有服務哪有招商呢?
所以我一路上招商是僞命題。所謂的招商,我們招不過政府的,政府是最厲害的。大企業去找書記、市長、區長,找你幹什麼?你能招來什麼商?招不來。我們企業就是跟政府互補,政府出招商政策,我們搞運營服務,讓他在這兒待得好,這就是剛才黃總和葛總提的産業生态問題,沒有生态環境就會在這里待的不舒服。
我舉一個例子,危廢通是我們搞的,生物産業都有危廢,危廢要拉出去,但是又不能亂拉,有資格的才能拉。深圳只有兩個企業有資格拉,你打電話了,他來個車上門拉走,來一車就是多少錢,你那點危廢就裝1/10車,在企業存幾個月都有。放在企業存着,政府就不幹了,因為這個東西像定時炸彈。
這個做法非常簡單,我們搞了“滴滴拼車”,把幾個企業拼起來拉走就完了。但是我做的服務在深圳做了四年,在成都做了三年,一年拉出去100多噸,也沒有第二家做。原因是什麼呢?其實搞“滴滴拼車”有兩個前提,第一是什麼性質的危廢要清楚,這個片區幾百家企業,每家企業跑一遍了解什麼性質的危廢,能不能混了?不能混就不能混。另外是每天量有多少,這樣背後有一套撮合繫統就撮合起來。
這個是一個工作量,500家企業上門去問,有的還不願意告訴你。我覺得産業地産始終是趴在地上的,實際上你說有什麼太高深的東西嗎?就是“滴滴拼車”,就是拼。這個片區四五百家企業,要一家一家把數據摸一遍,這個事做完了就可以拼,這個就是運營服務。我還是很能理解原來搞地産根容易,我跟原來的地産商說你搞不了這些,就這些事願意幹嗎?
你就算搞了所謂的危廢通,因為這個繫統本身不掙錢,我們不能掙錢,因為你沒有牌照,只是一個撮合繫統,你自己不能運危廢。我們還是掙租金的錢,這個就是行業的特點。要幹就是要付出這樣的辛苦,做好賺分分錢。當然現在的世道我心态都變了,只要能賺錢就行,分分錢也行,壓根不想大錢,只要不賠錢就好了。
大概總的就是這些,所以這也是我們一點體會。今年我想把代建業務怎麼樣搞一搞,因為需要這樣的專業服務。這當中還有一個是跟我開發商的背景有關繫,一個園區要算賬的,賣多少,租多少,賣的部分怎麼算賬,租的部分怎麼算賬,現金怎麼平衡,我跟很多的高科技企業聊,他們是蒙的,他們不算這個賬,對地産又不知道。
上海松江原來一個園區,原來在上海電氣幹的一個老大姐自己出來創業,四五年前找我。這個園區建好了,她說搞不下去了。我說怎麼搞不下去?她說這個園區我不建就好了,松江給了一塊地,重大項目建行就給貸款,她就把園區建起來了。建完以後發現不對,她花了兩個多億,一年貸款利息1000多萬,她發現利息都還不起。原來利潤2000多萬,1000多萬還利息,本金什麼時候還呢?永遠還不上。後來想把園區賣給我,我考慮來考慮去,當時也沒有買,最後還是松江把園區給收回了。
實際上對于這種企業來說,不建園區是好的。但是園區是每個人的夢,我一定要建一個什麼園區,我這個名字的園區或大廈,這是中國人的夢,但是建了恰恰會搞死。這是我這麼多年體會,也就是代建的必要性在這兒跟大家分享一下,謝謝!
撰文:劉愛明
審校:勞蓉蓉