安置房搖珠分房之最 廣州蘿峰舊改的“星河灣經驗”與高成本

觀點網 搖珠分房，對于拆遷戶而言意味着一個笃定的未來，但對于舊改開發商來說，往往是成本曲線達到峰值，而回報尚未明朗的節點。

6月15日，星河灣集團與蘿峰經聯社合作的廣州黃埔區蘿峰舊村改造項目復建安置區搖珠分房活動在廣州舉行。現場鞭炮響起、醒獅舞動，在公證處監督下，到場村民按順序依次上台搖珠，随後參觀即将交付的回遷房。

本次搖珠活動涉及39棟共7225套復建安置房，總面積達86萬平方米，創下全國範圍内數量最多、體量最大的安置房搖珠分房紀錄。

6月15日至21日，項目将完成第一批次共3541套回遷房的搖珠工作，涵蓋233平方米、124平方米、75平方米等7個不同戶型。

蘿峰項目位于廣州黃埔區科學城片區核心區域，是黃埔區2018年9月獲批廣東省“三舊”改造改革創新試點後批復的第一個舊村改造項目。星河灣集團董事長黃文仔強調，蘿峰項目要打造一個高水平的城市更新標杆，為中國城市建設貢獻“星河灣經驗”。

誠然，樓市震蕩回調之際，這里的一切成敗得失都可以說是經驗。

昂貴的搖珠

有着近800年歷史的蘿峰村，是廣州東部傳統村落發展的縮影，村内有蘿峰寺、香雪公園、玉岩書院等景點，居民以鐘姓為主，祖上是宋朝宣議郎鐘遂和。

蘿峰舊村改造範圍東臨香雪公園、西至規劃西環路、北至廣惠高速、南臨徑石山等自然山體。項目建新範圍總用地面積79.44公頃，計容總建築面積236.53萬平方米。改造範圍内戶籍登記數約2913戶，居民總人數9193人。

2014年，蘿峰村就已完成了舊村改造意願表決工作，“三委”成員和村民代表同意率分别為100%和96.7%。

但直到2019年3月，蘿峰村改造項目實施方案才獲得黃埔區批復，确定采用自主改造和全面改造模式，由招商主體廣州裕峰作為實施主體開展項目工作。

據了解，蘿峰村剛啟動舊改工作時，星河灣就已介入其中，2019年，蘿峰村代表團200余人參觀了廣州星河灣和星河灣半島。

2021年8月，蘿峰舊村改造項目完成整村清零工作。從實施方案批復到整村清零，僅用兩年半時間，是“黃埔速度”的代表之一。

2022年5月，該村啟動招商文件表決工作時，也透露星河灣參選，最終于2022年7月當選，受讓廣州裕峰49%股權，剩下51%由蘿峰社區經濟聯合社繼續持有。

蘿峰村拆遷效率建立在足夠的征收補償上，而這最終都會成為操盤方開發成本。

根據“拆一補一”的補償方案，村内房屋的拆遷補償以有效的建築基礎面積四層或四層以下部分的建築面積為拆遷面積，此外還有20000元/棟簽約獎勵。

回遷總建築面積的計算方法為：回遷總建築面積=首層有效建基面積（即2018年1月31日前的現狀主體房屋的首層基底面積）+二至四層（含四層）各層樓面的實際建築面積總和。

也就是說，每一棟三到四層自建民房，都可以置換為多套回遷房。

如果棄産選擇貨币補償，對有效建基面積四層或四層以下的實際建築面積，按照12000元/平方米進行補償。放棄購買不足四層的指標面積，按照11500元/平方米進行補償。

據規劃圖和補償方案表明，安置房需在蘿峰村内復建，且提供4種安置房戶型供選擇，從約51平方米的一廳一衛到232平方米的五房三衛，滿足村民從自住到放租的需求。

需要注意的是，回遷房同樣依循星河灣的豪宅標準，以232平米大戶型為例，兩梯兩戶，層高超過三米，實用率85.78%。

蘿峰舊村改造後，還将規劃增建超30萬平米的集體物業，保障村集體和村民的可持續收入

一座龐大的村落、鼎盛的香火，以及盛名之下的裝配標準，讓項目拆遷安置總投資額推高至78.89億元。

銷售表現

和此次打破紀錄的7225套復建安置房相比，星河灣蘿峰項目商品住宅地塊分五期開發，整體建築面積約236萬平方米，總戶數預計超5000套。

其中，一期為融資地塊五，標準名星璟苑，總戶數 1167戶。2022年12月，星河灣蘿峰一期 578 套房源獲批，開盤首推1棟和3棟約130-147 平方米三房，均價為4.5-4.9萬元/平方米，總價 590-800 萬元/套。雖然比吹風價 5-6 萬元有所下降，但首開單價仍高于同闆塊。

據不完全統計，科學城區府闆塊有6盤在售，星樾山畔TOD均價3.9萬元/平方米，佳大瑞園2.9萬元/平方米，保利羅蘭國際四期4.2萬元/平方米，合生中央城3.5萬元/平方米。

面臨競争壓力，星河灣也嘗試過抛出一定折扣優惠。

去年年末，星河灣蘿峰流出的一張價格表顯示，推出特價房源5樓、7樓、15樓、20樓、27樓、36樓，低中高樓層都有涉及，單價在3.74-3.85萬元/平方米之間，優惠總價78-90萬元不等。

一套約129平方米房源單價為3.74萬元/平方米，為最低單價；另一套約145平方米房源總價553萬元，優惠90萬元。

另在2023年10月，星河灣蘿峰發布一張“工抵房特價專場，單價低至4.1萬/㎡”促銷海報。這批工抵房位于一期4棟，低中高樓層各有1-2套房源，這5套129-145平方米的工抵房，最低4.1萬元/平方米。

但從實際效果來看，住建局最新數據顯示，截至目前一期星璟苑(住宅自編号R4-1、R4-2、R4-3、R4-4，商業自編号S1、SD1)已售194套，未售384套。一期已入市将近一半的房源，去化表現一般。

除了最為核心的地段與價格因素，星河灣的産品設計也會影響部分潛在購房客的選擇。

據了解，星河灣蘿峰是要把番禺星河灣的標準搬到黃埔，去提高黃埔的豪宅門檻，因此最小戶型為130平方米三房，而且145平方米的戶型同樣是三房，如果要原裝四房，必須購買216平方米，或者一步到位選購238平方米和265平方米的五房大平層。

但這對于三代同堂或者多娃家庭，提升了上車門檻。

星河灣蘿峰一位現場銷售人員向觀點新媒體表示，目前最為暢銷的是145平方米的現代風裝修戶型，“賣得差不多了，樣闆房已經準備關閉。”

以145平方米戶型為例，分為上述現代風裝修和豪裝風，目前采取一戶一價的優惠，前者單價為3.6萬元至3.8萬元，位于4棟，後者單價為3.9萬元至4.1萬元，位于1棟和3棟，層高均為3.3米，都是3梯4戶。

作為廣州老牌房企，星河灣的豪裝風格素以老錢風聞名，但從市場表現來看，對于想在科學城闆塊置業的新貴來說，似乎還是傾向于為更實惠的現代簡裝買單。

另外，該樓盤建面216平方米的四房戶型雖已獲批預售，但尚未入市。這批名為 “漣山”的組團新品，貨量78套，采用全新定制裝修風格，位于項目一期最南端的優越位置。

觀點新媒體問及這批房源時，銷售人員稱，端午節後公司開會表示暫時不加推，價格希望定在5.2萬元起：“因為想要賣高一點，最近不是出了很多購房政策刺激市場嗎？所以成交量增長，現在就是想要賣到五萬二以上的價格。”

面對高昂的舊改成本，以及隐約松動的樓市環境，星河灣選擇相信自己過往的經驗。