全斌：新常态下的辦公空間變革 | 2024觀點商辦暨資管大會

本文為WeWork大中華區副總裁全斌先生在2024觀點商辦暨資管大會上發表的演講實錄。

全斌（WeWork大中華區副總裁）：尊敬的楊勁董事長、陳詩濤總，各位下午好，非常開心有這個機會在中信的主場跟大家分享我們的心得感受。

上午我們已經做了一次内部的參觀和分享，還是被中信團隊的感染力影響，所以下午我覺得不光講PPT的内容，也可以跟大家多說說心里話，我們到底在過去做了什麼，有哪些思考，不光是我展示的這些内容和數字，也給大家看一下WeWork在過去一年發生了什麼。

首先介紹一下WeWork是誰，我們是全球最早的共享辦公的開發者和引領者。在WeWork我們把客戶不叫客戶，而稱為會員，首先就是更加關注企業和人的組織和公司。

我們在2016年就進入中國，最早在上海，到現在已經有8周年了。從上海開始，現在遍布在12個城市，接近100個社區，服務了近8萬企業客戶。除了出行、居家以外，最主要的場景就是辦公，今天的WeWork就是圍繞辦公場景，在中間做互動、協同，開發中間的價值。

2020年我們已經成為一家中國的公司，WeWork中國做了獨立的拆分，所以未來WeWork中國也會自己在資本市場或者是中國市場進一步的深耕和發展。

剛才陳詩濤總也講到，從去年到現在，房地産還是在下行，是一個量價齊跌的情況，空置率在上升，租金在下行，但今年4月份是我們進入中國8年來應該最好的一個月，不光只是香港、深圳和北京的表現比較好，整個大中華區全面都實現了最高的業績，不光是樓宇側的運營，也包括扣掉管理成本之後實現的利潤。

我們在立足中國、服務世界，今天我們有全球的品牌，但同時有更多優質企業會員的資源和非常好的業主合作夥伴。

為什麼今天寫字樓整體的入住率在下降，而我們的需求卻在上升？傳統的寫字樓是剛性的，雖然我們做了很多的跨界和互動，但我們更加了解企業，今天的企業對靈活性的要求更高，比如它希望租期越來越高，由三年變成一年，一年變成半年，甚至由半年到一個月，合同月月簽。

企業最難做的是預算、規劃和計劃，不确定性是永遠的确定性，不管是CEO還是創始人，還是人力資源部的同事，他很難預測後面一段時間他的人員是擴張還是縮減，今天這個項目是快速發展，以後要加人，還是要暫時縮編，控制成本，所以在空間上它就需要靈活，在租期上也要靈活。

需求上，今天可能是為了項目部負責，明天可能是為了投資人負責，後天是為了銷售、市場職能負責，這些需求變了，所以靈活性變成了最重要的需求。

我們在做到穩定的入住率的同時，續約率也非常高，以及健康的現金流，還有不斷的新簽會員的增加。我們知道在量價齊跌的時候，市場當然希望量價齊升，但是我們做不到，所以很多企業在做以價換量，很少以量換價，一般都會保出租率、入住率，以犧牲價格來換來。

在這時候存量的客戶就非常重要，我們的客戶黏性是非常高的。

今年有一個很好玩的現象，WeWork美國和歐美在向我們學習，希望中國跟他們分享為什麼我們過去做得比較好，能提升會員的續約率，增加會員的黏性，這也是今天跟大家分享的一部分内容。

為什麼我們可以做到這些？第一是挖掘新常态下這些客戶、會員的需求發生了什麼變化。首先是經濟的不确定性，導致了它自己對未來生意的不确定性。

二是人才之戰，我們一方面看到新聞總是在講裁員，另一方面企業又很難找到好的員工。在兩年前在這些大廠擴張的時候，很多員工都流失到了大廠，很多人辭職去了大廠，工資漲了一倍，還給股票。但是今年市場行情已經發生了很大的變化，同時員工的保有率和辦公室的體驗和效率越來越重要。

因為今天的企業不是只靠高薪酬、高福利來吸引和保留人才，大家都在降本增效，所以必須用一些軟的東西給他。軟的是什麼？員工滿意度、員工幸福感，每天在辦公室的體驗，在職場中是不是公平，是不是能夠及時的溝通，是不是有氛圍感，所以他的情緒價值，他在辦公空間的體驗變得越來越重要，這是跟傳統辦公有區别的。

大家想一想，我們在傳統的寫字樓里，樓上樓下的租戶，可能只知道水牌上的名字，但未必認識。在WeWork，我們會員企業之間70%是互相認識的，50%是有生意來往的。這些是在我們進入中國不斷地深耕、叠代，才建立的生态，而且在今年市場下行、經濟不好的時候，這些方面變得越來越重要。

現在看到歐美國家居家辦公越來越成為主流，從人的角度，我們先關注真正的用戶。在座的很多人都是企業的高管，他是這件事情的決策者，但並不是日常的使用者，我們要關心的是每天在這里工作的絕大多數員工的所思所想所求是什麼，所以我們從人變成了人性化，我們怎麼樣在這個過程中，從互聯網時代我能管理你，變成數字時代我讓你更加敬業，而到了今天的數智時代，讓你的感受更好。所以體驗在今天的場景中是非常重要，要非常關注員工的體驗。

如何提升員工的體驗？過程很精簡，有豐富的活動、有高效的方式，在公司有學習的機會，包括非常活躍的工作環境和氛圍，這些能夠促進企業的粘合度、滿意度的，做不到這些，就會讓員工有壓力，讓他離開這個職場。所以你在進行空間規劃的時候，首先就要從需求的角度考慮。

另外就是新場景下如何賦能業主。現在我們希望讓物業保值增值，甚至獲取更高的回報和租金。從去年開始有一個很好的趨勢，就是越來越多的業主願意找WeWork，跟我們在一起合作和溝通。為什麼？第一是品牌力，WeWork作為全球的品牌，我們很重要的一部分就是吸引了很多全球化的客戶，到現在為止我們有38%以上的客戶都是國際化的客戶，雖然這些企業現在也有挑戰，但是屬于既有支付意願又有支付能力的企業，我們都希望把這些優質客戶留在手里。

而優質客戶選址的時候，就跟我們到一個陌生的城市旅遊住酒店的時候，你要先看有沒有萬豪繫、凱悅繫，因為背後就是有標準，是服務的保障。

我們的品牌保證這些大客戶在選擇的時候優先選擇WeWork，當你的品牌沒有中信這麼強大的時候，普通的業主就需要WeWork幫助業主提升它的品牌力。所以很多企業找到我們的時候都說希望今天WeWork入住，幫他們的客戶圈層、租戶的質量有一個大幅的提升。

大家看到我們在各個賽道都在用WeWork，在前年咖啡賽道最熱的時候，中國資本追逐的時候，所有這些咖啡品牌全都在WeWork的空間。包括現在最流行的Kimi，AI領域很多知名的企業都在WeWork的空間。一些米其林餐廳、快消類、新能源汽車類的品牌都在WeWork辦公，我們聚集了這些優質的品牌辦公。你後面的續約要保證你的量價不跌，就要穩住這些品牌的客戶，這是非常重要的。

第二是要做到靈活性，要有靈活的規模、靈活的空間、靈活的時間和靈活的服務，把這些靈活性給到你的會員和租戶。今天WeWork從不用擁有工位，到一個工位、一間辦公室、一層辦公室、幾層辦公室、整棟辦公室，甚至幫你管理現有的樓宇，我們都能做全矩陣的服務，可以滿足不同企業的需求，這就是從1人到1000人、到上千人的企業規劃，無論是初創期、成長期、成熟期，都是不一樣的。

大家看到這個縱軸是企業的需求，橫軸是企業不同的階段，不同的階段需求不同。比如創業期，需要你幫它宣傳它的品牌，做更多的曝光，幫它做生态。

當它的規模比較大，采購能力很強，不需要你做這些，只要給它做定制化的服務，體現它的文化就行，所以要滿足不同企業的需求，給出針對性的産品，背後的關鍵還是要把客戶的需求挖出來，把供需匹配，這樣才能形成交易。

我們也推出了随心座，這是我們在疫情期間推出的服務，其實它最開始推出的邏輯就是滿足第三場景。比如今天我們出差到一個新的城市，你要找咖啡廳或者酒店大堂見你的客戶或者面試，而在WeWork，有一張黑卡，可以進入全部WeWork的公共區域，而且它的成本非常低，在我們這里用兩杯咖啡的價格就可以在我們的空間里面待一天，可以提供很多的服務。

下周開始我們會和更多的開發商合作，進行互相的鍊接和合作，我們會把WeWork的空間開放給他，他一個樓可以納入到我們近100個社區的網絡中，實現它的服務，幫它的空間變得更加的網絡化，更加提升坪效。

這個背後都是靠我們的繫統驅動的，只要有手機，就可以在全國12個城市，包括香港、台北預訂我們的繫統，這就是我們的BIM繫統，做一些數字化的助推。

大家知道我們本土化之後，最重要的事情就是把我們的繫統全部做了開發，我們花了接近兩年的時間，完全用中國自己的繫統，運營我們在全國12個城市的100多個樓宇。

我們在一個標準的5000平米的空間，每天要為1000人提供辦公服務，匹配的員工最多是3個人，一般就是2個人，由2個人服務1000人，坪效是非常高的，背後必須靠繫統、驅動、標準SOP流程；運營管理里面，標準的流程手冊超過1000份，我們讓員工以更好的狀态來面對這些客戶。

今天我們為業主提供的是一站式的服務，根據業主的不同提供定制化的菜單。

今天我們能夠解決業主的問題，直接的結果，第一是入住率上升，我們有自己的招商繫統，現有的品牌會員引入，我們有生态導致我們的會員體驗不斷提升，包括我們的續約率，我們的續約率非常高，很多會員不但能夠以同樣的價格續約，甚至還有漲價續約，這就是因為我們背後提供了很多服務，所以我們有很好的運營力。

大家看到我們不同的項目，這是北京前門地區的項目，這是隆福寺的辦公項目，向西看故宮，向東看CBD。

這是王府井的項目，是一個商改辦的項目，我們把中央電梯改成了彩虹扶梯，很多人來這里打卡，我們的卡座設計起來也非常好看。

這是我們的好世界商業廣場，在CBD區域，前面的租戶經營不下去，我們接管過來，做了輕資産運營，客戶看到我們給他們做了資産的保值和增值。這個項目剛剛開業三個時間，現在就有百分之百的入住率，已經成為一個非常好的網紅打卡地。

這是北京坊項目，地上三層、地下1層，外面看上去是歷史的厚重感，走進去是最酷最炫、最好玩的企業，里面的外資企業占到了80%。

這是上海的項目。這是香港的項目。

在ESG方面我們也有很多的舉措，WeWork從進中國以來就在設立標準，不僅是環境保護，我們在公司治理、可持續發展、公平平等方面都有很多做法。所以在硬的方面我們做節能、減排，降低開支，軟的方面我們建立一種文化，讓企業更加了解ESG。

我們進入中國第一天開始就在項目里面標配母嬰室、綠植，你在辦公空間一天盯着電腦也不會疲憊，我們還有休息室，為了女孩子補妝，我們會把鏡子的光調亮，每個衛生間配好漱口水，這些軟性的服務都是讓你在這個過程中能夠覺得不匹配，包括我們所有公區都會有好聽的音樂，我們的歌單每三個月調整一次，我們是付版權的，這個歌單一定要是全球最流行、最好聽且是年輕人最喜歡的，這都是我們花心思做的細節。

我們的空間、環境、服務這三件事看起來很容易，其實做起來是需要你不斷深耕、思考、叠代的，所以我們叫“共創新地標”，要有社會意義和經濟價值。

我們的員工非常了解我們的會員，企業用戶經常出現的情況是，這個員工今天過生日，他的公司未必能知道，但是我們的員工會知道他的生日，給他送上生日祝福。在過節的時候，怎麼給員工關懷，並且成本很低，我們都有很多的考慮。

所以當租戶來續約的時候，我們會讓客戶因為我們的服務而買單，而不是僅僅為了旁邊有租金價格便宜而搬走。我們要讓活動、鍊接不光看起來好看和熱鬧，而且真正是企業所感和所需。

包括數字化的驅動，我們有自己研發的APP。我們也做了很多的鍊接，可能見到這些政府的領導對于中信的領導來說，我們這樣的做法很平常，但是對于初創企業來說，他們是沒有機會見到這些領導的，我們在領導視察社區的時候，不光看到這些企業的運營情況，也幫助這些企業鍊接政府，幫助把他們的需求提上去。

東城區在香港設的第一個海外聯絡站就在WeWork銅鑼灣的項目，我們看到去年中企出海很熱，美團在香港準備做外賣業務的前6個月就已經在我們那里租了辦公室，抖音海外也在WeWork辦公，很多中國企業出海第一站都會選擇在WeWork，我們會幫助這些企業不斷地成長，創造一個很好的生态。

包括我們自己辦的未來創造者大會，上午是企業領導發言，下午是企業交流，AIGC最領先的企業也在我們這里辦公。我也是中關村創業大賽的評委，我們這里也是朝陽科學家會客廳，我們的坪效非常高，我們不僅提供社區的空間服務，也有很多增值服務，有北大公開課的鍊接，在新常态下，品牌力、産品力、運營力和社區力，為我們帶來了高客戶粘性和續約率。

這是我們在上海的項目，我們幫業主把它的一樓做了改造，把成本重要變成了利潤中心，不但節省了開支，還獲得了更多的收入。

我們幫耐克的總部大樓做了改造，在里面可以做很多的活動。

這是全球的女性健康的企業，他們也在用WeWork辦公。

這是我們在香港為一個大的金融機構做的定制化服務。

這是我們為很多的互聯網企業做的服務，包括微軟、紐約大學、哥倫比亞大學，在疫情的時候，他們也可以在我們這里來上課。

這是我們入住的一個企業的情況，它的員工變化很大，今天很多企業都是快速增長、快速收縮，在我們的空間可以幫助業主非常好的解決一些問題，我們也成為業主很好的搭檔。

再舉個例子，今天上午中信的領導分享說，他們今天中信大廈最大的合作夥伴是抱撲再生，這家企業一開始就入住了WeWork，我們一路看到這家企業成長，當它還不夠強大的時候我們就支持它，所以我們有能力獲取有增長潛質的各個領域的企業進入到我們的社區。

越來越多的業主都願意跟我們做輕模式的發展，這樣能夠跑得更快。WeWork在2024年能打造多方的共赢平台，無論是業主側、政府側還是企業，讓入住的會員企業，服務合作的業主，以及屬地的政府，都能實現三赢甚至多赢。

這就是WeWork在做的事情，所以我們叫靈活的适配，就是靈活性加上我們的DNA，加上活力社區、人文關懷，就是能帶來商業動力的增長。

這就是新常态下的辦公空間變革的思考，我們叫“打破邊界、共創未來”，希望能給大家帶來一些啟發和思考。

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