江門出台16條樓市新政：取消限售、以舊換新可退稅

觀點網訊：5月23日，廣東省江門市發布16項房地産市場新政策，旨在進一步推動房地産市場平穩健康發展。政策包括購房補貼、優化供地管理、“以舊換新”等措施。

新政策中，江門市政府提出優化土地出讓規則，降低競買保證金至不低于起始價的20%，並允許分期繳納出讓款。此外，政策還涉及優化規劃管理，如陽台、入戶花園等不計入容積率計算，以及放寬飄窗、空調機擱闆等建築規範。

為緩解房企資金壓力，江門市将精準滿足項目融資需求，支持房地産項目納入“白名單”，並放寬預售資金監管。同時，取消住房限售政策，鼓勵全裝修銷售，提高住房公積金貸款額度，並推行購房補貼。

江門市還特别提出支持住房“以舊換新”，對符合條件的納稅人出售現住房後一年内重新購房可享受個人所得稅退稅優惠。此外，政策還包括提高多子女家庭貸款額度、優化既有住宅加裝電梯提取公積金政策等，以促進市場平穩健康發展。

江門市關于進一步推動房地産市場平穩健康發展的若幹措施

各縣（市、區）人民政府，各有關單位：

為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，适應房地産市場供求關繫發生重大變化的新形勢，加快構建房地産發展新模式，促進消化存量房産和優化增量住房，更好滿足剛性和改善性住房需求，結合我市當前實際，現就進一步推動房地産市場平穩健康發展有關事項通知如下：

一、優化供地管理。堅持淨地出讓，完善出讓地塊周邊基礎設施建設和景觀環境。加大立體生态住宅、低密度住宅用地供給，支持因地制宜開發多樣化、高品質住宅産品，更好滿足人民群衆對“好房子”的多元化需求。堅持市場需求導向，合理設置規劃條件和确定單宗出讓地塊面積，優先安排優質地塊供應。各地可在住宅用地挂牌出讓時，明确地塊的目前學區安排。

二、靈活确定土地出讓規則。2023年1月1日至2024年12月31日，出讓土地可按照不低于起始價的20%确定競買保證金，可在簽訂國有建設用地使用權出讓合同之日起1個月内繳納不低于出讓款的50%，余額在1年内分期繳清。允許“見索即付”的銀行保函作為土地競買保證金。

三、優化規劃管理。本文件印發之日起新出讓住宅用地，住宅建築的陽台、入戶花園不超過除陽台、入戶花園外的標準層面積18%的投影面積，全部不納入容積率計算；住宅建築首層用作建設停車庫的建築面積不納入容積率計算；配建的幼兒園、社區公共服務用房、養老設施、垃圾中轉站等須移交政府的公共配套設施，其建築面積不納入容積率計算；建築物屋頂的輔助用房（包括公共梯間、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等）的建築面積不納入容積率計算；優化停車配建標準，适當降低城市新區和周邊城鎮的停車配建標準。

所有出讓的住宅用地，結構淨高不超過2.1米、進深不超過0.8米的飄窗，其投影面積不納入容積率計算，不再要求窗台高度不小于0.45米；空調機擱闆可凸出外牆不大于0.8米；日照標準按大寒日有效日照時間不應低于3小時或冬至日有效日照時間不低于1小時執行，舊區改建的項目内新建住宅日照標準不應低于大寒日日照1小時的標準；取消規劃實施管理受理公示。

四、容缺辦理報建手續。分期繳納土地出讓價款的住宅用地，受讓人可憑土地出讓合同按相關規定申請辦理開發報建（含住宅樓宇命名）手續。繳清剩余出讓價款後，可按規定申請辦理項目商品房預（現）售許可證。

五、推進房地産業和建築業融合發展。7層以上的商住類商品房項目，施工總承包單位是建築施工龍頭、種子企業，並在2025年6月30日前辦理商品房預售許可的，可以優化工程形象進度條件，可向轄區住房和城鄉建設部門申請預售資金各環節的監管留存比例下調2%，用于項目工程款、材料款、稅費等必要費用支出。

六、優化車位銷售管理政策。2022年1月1日至2024年12月31日簽訂國有建設用地使用權出讓合同的商住用地的房地産項目，在2025年6月30日前申請辦理商品房預售許可，符合條件的可以同步辦理車位銷售備案。

七、精準滿足項目融資需求。健全房地産融資協調工作機制，按照市場化、法治化原則，加大對“白名單”項目的合理融資需求支持力度，支持新增房地産開發項目申請納入“白名單”。納入“白名單”的項目，預售樓棟商品房預售資金監管賬戶内的資金達到監管額度後，超出監管額度的資金可以由房地産企業提取使用，按照“後進先出”的原則，優先用于償還協調機制下的項目已到期貸款本息。

八、緩解企業資金壓力。自然資源部門在簽訂土地出讓合同時，對用途為城鎮住宅、商服兼容的房地産用地，可明确不同用途分别對應的土地使用權價格，為企業成本核算提供更清晰明确的依據。對房地産企業應繳的欠稅和滞納金，可以先行繳納欠稅，再依法繳納滞納金。加快推進實施一手現房“帶押網簽”和“帶押過戶”服務模式。

九、推廣全裝修銷售。對于全裝修銷售的新建商品住房，從提高住房公積金貸款額度、優化價格備案機制等方面給予支持。職工在我市購買全裝修新建商品房，一個人申請最高貸款額度在我市住房公積金最高貸款額度的基礎上增加8萬元，兩個人或以上共同申請最高貸款額度在我市住房公積金最高貸款額度的基礎上增加16萬元。支持毛坯銷售的新建商品住房調整為全裝修銷售，鼓勵項目積極開展試點，引導金融機構給予信貸支持。

十、取消住房限售政策。優化房地産交易政策，取消我市新建商品住房轉讓限制年限規定，新建商品住房取得不動産權證書後即可上市交易，支持居民剛性和改善性購房需求。

十一、推行購房補貼政策。支持各縣（市、區）政府根據轄區房地産市場運行情況和财政承受能力，對購買新建商品住房的購房人，實施購房補貼政策。鼓勵房地産企業加大優惠力度讓利購房人。

十二、支持住房“以舊換新”。自2022年10月1日至2025年12月31日，稅務部門對出售自有住房並在現住房出售後1年内在本市重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

指導行業協會探索推廣住房“以舊換新”活動，鼓勵房地産企業、中介機構出台購房專項優惠、降低或補貼居間服務費用等促成交政策，支持居民“以舊換新”改善性住房需求。

十三、加大庫存去化速度。鼓勵國有企業根據市場需要，收購新建商品住房和二手住房，建設成市場化租賃住房或保障性租賃住房等，解決新市民、青年人住房困難問題。

十四、加大住房公積金支持力度。下調個人住房公積金貸款利率。5年以下（含5年）和5年以上首套利率分别下調至2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套利率分别下調至2.775%和3.325%。

提高持有人才優粵卡的人才在我市購買首套和第二套自住住房的住房公積金最高貸款額度。持有人才優粵卡A卡的，住房公積金最高貸款額度提升至5倍；持有人才優粵卡B卡的，住房公積金最高貸款額度提升至2倍。

優化我市住房公積金個人住房貸款住房套數認定標準。職工家庭已有一次公積金貸款購房記錄並已結清，且在我市行政區域内沒有成套住房的，可享受首套住房貸款政策。

調整存量房住房公積金個人住房貸款首付款比例和貸款期限。竣工時間在20年以上、30年以内（含）的存量房最低首付款比例降至35％，竣工時間30年以上的存量房最低首付比例降至45%，竣工時間在10年以上的存量房，貸款期限最長為20年且貸款年限和樓齡之和不得超過40年。

提高多子女家庭職工貸款最高額度。在我市購買首套自住住房的多子女家庭職工，住房公積金最高貸款額度提升至1.3倍。

優化既有住宅加裝電梯提取公積金政策。支持職工提取本人住房公積金用于本人及配偶和雙方父母的自住住房加裝電梯。

十五、推動差别化住房信貸政策優化調整。按照因城施策原則，根據我市房地産市場形勢，調整我市首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率和最低首付款比例政策，以适應我市房地産市場供求關繫的新變化、人民群衆對優質住房的新期待，促進我市房地産市場平穩健康發展。

十六、明确購房入戶入學政策。購房人可憑已完成網簽備案的房屋買賣合同申請（立）入戶，為适齡子女報名入讀義務教育階段學校。

本文件自公布之日起施行，此前政策與本文件不一致的，以本文件為準。

市房地産工作領導小組辦公室牽頭組織各部門制定相關政策的實施細則或配套政策，明确各項政策施行有效期。各責任部門根據分工牽頭落實相關政策，並做好政策解讀咨詢服務。

江門市房地産工作領導小組辦公室

（江門市住房和城鄉建設局 代章）

2024年5月23日