查正東:消費公募REITs乘風起航 | 2024觀點購物中心暨零售消費峰會

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2024-05-21 16:11

  • 消費REITs的意義,除了提供一個重資産上市的平台,還有前端的一些衍生資産,包括一些不成熟的資産,可以通過pre-REITs培育孵化,培育到比較完善的時候,通過公募REITs退出,是一個漸進的資本市場運作。

    本文為華夏基金基礎設施與不動産業務部副總裁查正東先生在2024觀點購物中心暨零售消費峰會現場發表的主題演講實錄。

    查正東(華夏基金基礎設施與不動産業務部副總裁):感謝觀點陳總,感謝美林基業,今天非常高興來這里作一個關于消費基礎設施REITs的分享。前面聽了很多關于優秀的商業運營案例,大家對于REITs這一塊也不陌生,剛才竺總也提到,領展在這一塊也做了多年的深耕。

    國内的公募REITs從2021年開始落地,到今年6月21号還不到3歲,消費REITs則是從今年開始上市。

    我今天主要從4個角度跟各位分享,第一是國内公募REITs政策和市場的情況,第二部分和第三部分是分享消費基礎設施REITs的發展趨勢和案例分析,第四部分是簡單介紹一下我們公司的一些基本情況。

    可以看到,國内的公募REITs從2007、2008年開始探索,直至2020年才開始政策落地,到2021年6月21日,首批9只公募REITs正式上市,之前的REITs主要都是基礎設施、工業地産,消費、商業這一塊一直沒有放開,去年對消費提振的政策一直在擴大,去年3月236号文出台,也標志着國内商業不動産正式邁入REITs行列。

    截至今年4月底,已經上市了36單,有4單擴募,首發規模達到1138億,擴募達到51億,一共有8類資産完成了上市,包括倉儲物流、産業園、高速公路、固廢、污水處理、清潔能源、租賃住房,以及今年剛上市的4單消費。

    傳統的房開業務現在逐年下降,房開融資的淨額也在逐年下降。從境外地産行業的發展,也可以給我們帶來一些借鑒和思考,從成熟市場來看,轉型的抗周期、低風險、高利潤率的商業地産的穩定性更高。

    美國的地産開發商和商業地産運營商經歷周期的變化,特别是2008年美國商業地産開發商波動是非常劇烈的,但是商業地産的運營商還是表現比較穩定的。

    從香港的物業租賃收入占比比較高的公司來看,包括恒基和新鴻基地産為代表的港資,資本市場給他們的估值也相對比較高。

    購物中心整體的趨勢還是向上的,包括整體的增速和新進入市場的規模還是在不斷增加。

    消費基礎設施REITs推出對行業的影響有四個方面:一是優質的商業運營商可借力加速擴張。公募REITs本質是一個資産上市的行為,可以加速商管公司在管項目的擴張,因為上市之後有大量的回收資金,可以投入到新建項目里面發揮開會的作用。

    二是打通行業投融管退的路徑,在座的從業者都理解,重資産對企業運營是有很大壓力的,因為它的回收周期比較長,通過REITs可以把遠期的現金流折現到現在退出,也可以持有部分REITs來獲得穩定得分派收益,另外還可以通過輕資産運營,為REITs提供長期的運營管理服務,收取運營管理費。

    第三是房企運營模式轉變的一個重要方式,現在的房地産商管資産,在退出的時候比較難,包括一級交易折價,投資者也相對比較有限,通過REITs可以間接地獲得更好的投資者、險資和個人投資者,改善房企債務結構,降低資産負債率。

    四是助力行業轉型過渡。雖然大家都覺得現在的行業有各種各樣的壓力,包括各種各樣的困難,但是REITs可以給行業帶來更多的希望,在這個過程中提供更多的途徑,來幫助大家做好轉型的工作。整體來講,公募REITs可以助推國内消費領域資産的盤活,促進提升資産經營的效率。

    REITs是一個重資産平台,商管團隊是做輕資産運營,這樣一個1+1>2的模式,可以促進企業提升管理效率。出售資産之後,原始權利人還持有基金份額,也享受存續期的分紅,也可以為資産提供輕資産運營管理服務,收管理費。

    國内的公募REITs估值比香港和新加坡還是更有優勢的,從目前來看,差不多在18到20倍左右的估值,相比境外還是有一定的優勢。

    消費REITs的意義,除了提供一個重資産上市的平台,還有前端的一些衍生資産,包括一些不成熟的資産,可以通過pre-REITs培育孵化,培育到比較完善的時候,通過公募REITs退出,是一個漸進的資本市場運作。另外也可以提高公司的盈利,降低資産負債表,提升輕資産運營管理收入。

    國内公募REITs的三層架構,第一層是公募基金、公募REITs,中間層是ABS,是一個通道,底層持有項目公司百分之百股權,就相當于完成了上市的動作,運營管理與服務商來給它提供基礎的運營管理服務。

    哪些資産可以做公募REITs呢?不是所有資産都可以發行公募REITs,按照236号文的指引,第一個是業态,明确了優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點,保障基本民生社區商業項目,寫字樓和酒店不在這一次的試點範圍之内。

    另外就是發行主體,涉及房開資質或者涉及商業房地産開發的主體要進行隔離,商業闆塊要作為獨立闆塊運作。另外對淨回收資金也有要求,不能投向商品住宅開發,60%要用于新建項目,30%可以收並購,10%可以用來補流。關于發行門檻,預計分派率不低于3.8%,這是申報的要求。

    申報的路徑,主要是發行人盡調,通過省發改委、國家發改委,再到中國證監會和滬深交易所,再到項目發行上市。因為是一個資本上市行為,如果資産沒有太多合規瑕疵的問題,基本周期在1年到1年半左右。

    介紹一下消費基礎設施公募REITs的案例。截止到目前監管機構官方挂網一共有6單,4單完成了發行上市,發行上市的主要是華潤商業、華夏金茂、印力消費和物美消費,還有2單受理待批復的,華夏首創奧萊和百聯消費REITs。

    這4單已經發行上市的項目,因為華潤置地在商業闆塊也是龍頭企業,這一次首發資産拿的是青島萬象城,估值是81.47億,第二個是金茂覽秀城,這個資産在長沙,它的估值是10.65億,這個建面不大,大概10萬方。

    第三個是嘉實的物美,它是北京4個社區商業組合發行的,第四個是印力的項目,主要是杭州西溪印象城,估值接近40億。

    挂網受理的兩單,一個是首創钜大的項目,拿了濟南和武漢的兩個奧萊,這也是市場上首個奧萊項目發行消費基礎設施公募REITs。另外一個是百聯的上海又一城,估值大概是24.86億。

    我們在管的兩單,分别是華潤商業REITs和金茂商業REITs,這兩個項目也是去年年底獲批的,今年完成發行上市。金茂這個項目是今年3月12日上市的,華潤項目是3月14日上市的。

    長沙覽秀城位于長沙國家級新區湘江新區梅溪湖畔,資産還是非常不錯的,這個資産建面10萬方,估值10.65億,分派率是4.92%。

    國内公募REITs整體的架構,最上層是原始權利人,至少持有20%。這個項目他們持有34%份額。中間是ABS,底層是項目公司持有底層資産。

    青島萬象城位于青島中心,是規模最大的購物中心,建面大概30萬方,車位11萬方,因為規模比較大,2024、2025年預計收入達到6.89億和7.32億,對應分派率在4.93%,在3月14号完成上市——以上是兩單已經發行上市的項目。

    華夏基金成立于1998年,也是國内最早成立的公募基金,擁有25年的管理經驗,我們的控股股東是中信證券,再往上是中信集團,我們的管理規模已經超過1.8萬億,現在我們的公募偏股型規模是行業第二,ETF的規模是行業第一。

    我們在管的公募REITs有8單項目,還有2單獲批發行,在管的8單主要有高速的項目、保障房項目以及産業園項目,還有兩個消費類的REITs。

    我的匯報就到這里,祝大會圓滿成功。

    撰文:查正東    

    審校:徐耀輝



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