嘉賓分享：中國REITs的市場定價中樞正在形成 | 2024觀點資本圓桌

2024觀點資本圓桌·現場快訊：4月24日下午，2024觀點資本圓桌在上海維璟中心召開。在“政策變化中的地産與投資轉向”的主題讨論會環節上，國泰君安證券投行部執行董事趙陽談及從事REITs業務的體會。

趙陽表示，經歷了去年的低迷，今年的REITs市場築底反彈，出現了一些在中長期有利于REITs及不動産市場發展的向好的現象。第一，以前不管是民企還是國企，大家一般只接受資産漲，不接受資産跌。但當市場租金出現下降時，資産的估值模型應該怎麼做？

從最近REITs發布2023年年報來看，一些産權類REITs的底層資産估值已經出現了下調，這體現了監管層為維護REITs市場長期健康發展的良苦用心和決心，也與目前國家鼓勵提升資産經營效率的方向一致。資産估值有升有降，運營的價值才能得以體現。第二，從2021年國内REITs上市到現在，這三年市場已經歷了一個從“上漲-下跌-復蘇”的完整周期。對産權類REITs而言，市場逐步形成了自身的價格中樞（收益權類REITs因需判斷IRR暫不考慮）。産權類REITs二級市場的定價中樞處于5%-6%的分派率。今年利率下行，國債與REITs的利差已經與海外成熟REITs市場的情況一致，比如在美國、新加坡，REITs的分紅率通常比無風險利率高出200-300bp。因此，我們看到年初産權類REITs跌到5%-6%分派率時市場開始反彈。

雖然目前看，一些前幾年一級投的項目的回報率和當下二級市場REITs的回報率出現倒挂，但也會倒逼一級去尋找更具性價比的投資，或者随着未來經濟復蘇，風險溢價下降，REITs二級市場的分派率也會下降，仍然會給一級投資留有空間。所以一二級市場的價格傳導機制，使得REITs真正發揮了不動産定價“錨”的作用。

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