2024觀點資本圓桌·現場快訊：4月24日，2024觀點資本圓桌在上海維璟中心召開，高和資本資產管理平臺高級副總裁鄭萍在主題演講時表示，中國特色的商業競爭格局和資產管理初步探索是高和資本從去年持續到現在一直在做的方向性研究。

上世紀三四十年代，零售引力法則和中心地理論被提出，認為在商業空間供應越多的區域，它的面積越大，它能夠聚集起的各種多樣性的小眾產品就越多，能夠輻射的消費者距離就越遠。

但鄭萍認為，2013年後國內的零售引力法則就被打破了。“第一個最主要的原因，是國內有全球最發達的線上電商，現在的網購率大概30%左右，因為電商非常快速地讓大家找到很小眾的產品，所以我們在看不到不同的商圈、商場所吸引的不同的定位和消費客羣。另外，目前國內的商業空間是供應過量的，以及戶籍制度等人口限制因素導致國內很多大的都市圈人口規模沒有跟得上。”

以上海為例，從2010年到2022年線下實際產生的消費需求大概只漲了21%，主要的原因是這十幾年來上海的常住人口只增長了一百多萬，很大一部分的增長是在居住上面而非消費。2022年比2010年，整個上海只能產生原來72%的坪效，但上海商務用地的樓面成本已經漲超130％。在線下市場，上海購物中心有四百座，但一半的銷售額是由前25名的購物中心所產生的，馬太效應非常嚴重。與此同時，從2018年以來，浦西的內環內很多以小體量集中式城市更新項目為準的非標項目越來越多，佔據了更多的關注。

“總結一下就是：消費基礎設施的泡沫化很嚴重，線下經營分化加速，馬太效應也加速，崛起的就是以服務業態為主的小體量非標商業。”