本文為王英傑先生在2024長三角產業論壇發表的演講
王英傑（星河產城研究院院長）：大家下午好，今天的心情也是跟現在產業園區的環境是一樣的，剛才有同事在講產業園區就是一個致暗的時刻，國企雖然大家不講，也很難，民營園區更難，租金在降，客戶也在跑。深圳那邊卷的也很厲害，政府園區可以拿3折的價錢來拼這些事情。大家看到的“十二五”“十三五”、“十四五”所有產業規劃的亮點企業，政府一把補貼就給到位了，民營園區一點招架的能力都沒有。
今天非常感謝觀點，來聊一聊我們這樣一個民營企業在產業園區當中怎麼來做這個事情。我們在星河WORLD裏面打造了跨境電商這個產業，從今年開始國家對跨境電商這個事情特別得關注。
對於星河來講，我們撿了一個便宜，這個是爹不疼娘不愛的產業，我們民營企業才有了一點點的機會。在這樣的一個產業發展大的浪潮中，通過我們的一些努力和服務，能夠幫助很多的企業一起走下來。
今天也是在這上面對這個產業怎麼發展，我們怎麼培育，怎麼跟他們一起成長，跟大家做一個分享。
前面講了都要做產業研究，我本身也是做研究出身的，搞產業研究很碎很複雜，但我們必須非常清楚一個產業的大勢，產業的發展是有周期性的。拿現在來看一個園區的規劃，十年前的規劃、二十年的規劃，一以貫之到現在是很艱難的事情。央國企平臺有得天獨厚的優勢，對於我們來講民營園區必須保持敏銳的判斷力，我們知道產業十年是一個週期，我們在這個產業變化之前要對所有的產業有清晰的認識。
星河在深圳的園區，最早的時候就是通過打造人工智能的基底，通過園區把很多產業發展的要素在這裏面進行了整合。
剛才很多人講了，我們要以產業思維來轉變地產的思維，我這邊不太一樣，我就是一個地產人，我的根子就是一個地產人，這個沒有辦法，我是一個有產業思維的地產人，這是我的根，我一定要保證租金和出租率，保證園區的企業能夠走下去，這是很關鍵的。
我們的優勢在於，我不會跟大老闆討論特別細的產業裏面的東西，講白了，我們就知道皮毛，非常細的東西還是靠產業的人去做，包括協會的人。園區在這裏面更多的是服務商的角色，幫助這些企業能夠把要素整合的更加清楚。
跨境電商這個事情這兩年談的比較多了，所以我們有一些認識，一直到今年，去年開始大家一直在談跨境電商。跨境電商為什麼這麼火，也是因為國際貿易的出口，進出口數據的大幅度下降，這個東西非常得敏感，好在跨境電商這個事情異軍突起，雖然這個產業沒有什麼產值稅收，但帶動了整個產業鏈的發展，尤其對中國的傳統發展有非常強的帶動作用。
慢慢地大家意識到跨境電商這個事情，把它作為服務性的產業來看，產業上只能得到進出口的數據，但真正帶來地方實體經濟的快速發展，這也是政府在思路上的一個轉變。把一個喊打的產業，天天都是偷來偷去的東西，慢慢做了正式的制度性的安排，企業也非常得開心，終於被領導認識了。
這是整個這個產業發展的歷程，從2013年以後，因為早期的跨境電商企業還都是國外的平臺進來，或者內部的平臺在做，但真正的快速擴張是2013年以後，尤其在疫情前後。2021年亞馬遜封號事件以後，倒逼着跨境電商產業進行了規則制度一系列的變化，這個時候跨境電商才變成了相對成熟的行業，更好地跟我們園區的發展階段契合。
不是我們培育的產業，而是藉着行業大勢發展。這是跨境電商對整個中國經濟帶來的正增長，我們在進出口，尤其深圳在去年通過跨境電商的發展，把進出口做的非常不錯。
在區域分佈來講，主要是在廣東，江浙地區也有，還有比較典型的，像山東和安徽這樣的城市，廣東還是第一梯隊。
深圳做跨境電商是有基礎優勢，當年有一個非常強的山寨傳統，從最早的電子元器件加工，這些人掌握了非常好的B2B國際貿易體系，這個體系帶來的就是在渠道、營銷等所有的東西有專業的人來做，這是非常好的生態。
當時園區在發展的時候，也意識到這個問題，所以深圳的華強北在轉型當中，有一些企業外遷出來，我們也抓住了機遇。
這是深圳的發展節奏，可以看到進出口額的增長，2013年進入了增長平緩期，到了2021年之後再攀新高。尤其是現在深港一體化講的多，我覺得比浙江、江蘇給的政策要多，有比較強的政策引領。物流就不講了，因為今天都是業內人士，講點大家能聽得懂的話。
深圳跨境電商主要集中在龍華，尤其在坂田片區，在龍崗聚集的非常多。我們這個園區到底是怎麼回事呢？我大概介紹一下星河產業集團，二十多個城市，運營面積兩百萬方，目前是五百多家企業的合作狀態，也有一些榮譽。
星河WORLD這個園區有很多的產業，跨境電商是這兩面異軍突起的一個產業，也受到了國家的重視，我們也被國家商務部認定為了國家級電子商務示範基地，深圳市也把它作為重點來做，整個項目大概160萬方，非常大體量的一個項目，目前還保持着98%、99%的出租率，吸引了大概一千八百多家企業，有七個優勢的產業集羣。
這是目前這個園區裏面跨境電商產業現狀，跨境電商比較複雜，有做電子商務的，電子商務裏面有一部分是做跨境電商的，統計的時候各個口徑都有。在我們這個園區，圍繞這個產業鏈，形成了從製造商，一些加工的製造商，到做獨立站的，到大賣，到物流的提供商，到海外營銷的品牌機構，形成了集聚，在我們這個園區裏面有三百多家，每年交易額就跨境大概有一百多億的水平。
還是說一個觀點，我是地產人，不是跨境電商的產業人，帶有產業思維的地產人怎麼做這個事情？就是整合所有的要素，功成不必在我，但哪裏都有我。
在這個園區裏面提供要素進入的可能性和所有要素的通達，像相親會，我們可以拿出五張酒店的房卡放在前面，一年之內都有效。我們有非常好的產業空間，有自己的產品設計中心，我們有自己的資本加持，能夠幫助這個產業發展。
對於跨境電商來講，最重要的是有數據融通，跨境電商做的就是數據要素，包含了人工智能，當年葛老幫我們打下的人工智能基礎，是我們在這一輪跨境電商發展中最好的條件，跨境電商要大規模處理智能物流、倉儲管理等等，所有的都離不開人工智能的產業基礎，恰好在這個園區裏做好了人工智能的底子，實現了科技要素和數據要素的整合。
所有的這些通過圍繞大數據和AI的賦能，幫助這個產業在我的園區裏面實現了更好的發展。不是離不開我的園區，這一點大家都很清楚，如果更有錢了可以自己拿地，為什麼不離開你這個園區？一定是你提供了更好的服務。
在這裏面星河的服務理念跟大家不一樣的是我們不通過園區運營服務來賺錢，我賺的還是地產的錢，地產賺的是資本的錢，我們是通過運營服務提升自有資產的估值，通過資產升值的回報來實現盈利。
講一個簡單的例子，我的租金掉一塊錢，對整個估值的影響就是幾個億或者十幾個疑的狀態，所以寧肯我多付出一點，不需要讓別人知道我在你的身上賺了這個錢，賺了那個錢，都是給到你的，只要不走，保持租金水平，在資本向下是有非常好的發展。
我們在整個龍崗片區的最西邊，這裏面說是龍崗，實際上距離深圳市中心只有三站地鐵站，是華強北這一幫做山寨的人，在華強北空間不夠了，首選的是坂田，在這個片區裏面，天然的聚集了這樣一幫的產業基礎。
當時這個片區沒有很好的產業載體為他們服務，這個產業以前是不被人去看好的或者不被重視的企業，他們也需要有自己的空間，中小賣家還不一樣，有很多同事也做這個事情，我就問他你這個跨境電商對園區有什麼需要？說什麼都不需要，就需要穩定的流水，給我一個電子信息的賬號，這樣就可以了。
政府做了比較多的政策支持，可以幫企業做爭取的工作，但錢我是給不了的。這幾年通過龍頭的牽引，這個片區既然有這樣的產業，我們基於這個產業去挖掘，在產業鏈當中抓住龍頭和關鍵環節去做，我們給到龍頭非常好的服務和支持。
這裏面有一些甚至都是上海的企業，我們看到有最大的垂直類B2B、B2C、品牌的，做物流的，做獨立站的，在這裏都是非常完整的生態。跨境電商企業非常開心的是所有的跨境電商業務都可以不出園區，在這裏面解決，在北美的倉儲怎麼辦，海外品牌怎麼弄，網站營銷怎麼做，都可以去做。
我們做了幾個關鍵的事情，這是園區的基礎，1800家企業，這是非常好的生態，還是講那句話，我是一個民營園區，不是特別強調單一產業的發展，一定基於整個區域的產業基礎，為優質企業提供很好的服務，但有意識培育一些目標方向去做。
跨境電商這個東西看起來很簡單，但對新一代信息技術，對於數字創意和芯片都有很多的要求，所以產業集羣之間的協同關係，這也是我們園區比較有意思的一點，因為我們園區面積比較大，整個園區除了住宅之外，大概有140多萬方，有很多的功能在這裏面，所以有足夠大的體量來做這個事情。
我們做了幾個重要的點，第一搭建了一個人工智能賦能的平臺，聯合了13家第三方機構，幫助跨境電商企業做具體業務上的指導。我們打開了深圳市人工智能與機器人研究院，在我這個園區裏面，這些成績是企業的，自有創新佔到了30%，研發經費佔到了12%，通過研發和創新的結合，這是很關鍵的一點，早些研究院都是封閉式的發展環境，在這裏面把它打開。
第二個就是在政府的指導下，我們跟華為一起，剛才講了技術有了，還要有硬件，我們做了一個深圳跨境電商綜合服務中心，這個是跟華為雲一起，要上數據，要上平臺，上雲等等，共建的這樣一個服務中心，能夠解決企業在建獨立站方面一系列的技術問題，也是深圳市和龍崗區大力支持的，這也是我們園區來做，這個東西爭取很難，深圳市一度都不想把深圳兩個字掛在我們園區裏面，但我們還是做下來了。
第三個是供應鏈賦能，跨境電商不能細聊，太多東西不好去發表，在這裏面也搭建了跨境電商陽光化平臺，這個東西有一個很好的點，他們的錢不流回國內，都是在外面轉，在國內你的業績沒有資質、沒有背景，政府也意識到這樣的問題，跨境電商的成本在12到15左右，如果有了資質和流水認證，所有的事情可以在銀行系統裏面利息降到很低。
因為跨境電商本來就是很薄的利潤，並不是把跨境電商服務平臺做的非常大，但是必須的，在這裏可以實現一站式的報關、通關、數據的核驗。後面就是星河在做園區的時候做的基本的事情，我們有342項工作，每一個企業進來都有一個小紅書，我們跟龍崗區也有政務平臺，這是我們的響應機制，非常快。
因為民營園區就這個好處，什麼事情都快，什麼事情都不好拖，一分鐘就要響應，要解決，要給方案，運營團隊是我們整個園區運營的核心，所有的人都圍繞着運營中心去走的，所以招運是一體化做的事情。
跨境電商很缺人，這裏面的人非常得細，尤其一些小語種，像意大利、巴西、西班牙，小語種的專業培訓非常多，這也是星河不會自己來做的，因為我們沒有能力養這麼多專業人士，我們也是整合很多專業機構，幫我們做這樣一個事情。
協會，這個非常多，反正深圳跨境電商的大會、小會基本都在我們園區裏面做，因為園區有非常好的配套資源和非常好的會議系統，從一千五百以上的大宴會廳到小的會議廳都有。
這些活動也不是星河做的，是星河跟產業協會的人做的，一個地產人拉一個真正的產業人來做這件事情，我就是一個服務商，有產業資源的支持方，還有實體，是三方在一起的角色，我不會替代別人做協會的事情。
我們做了很多的社交活動，針對老闆的高爾夫，這個婚禮已經辦了，之前是八百個青年的相親會，在雙子塔四百米的高空還辦了一個婚禮。歡迎大家到星河去看一看，從產業園區的載體，到超甲寫字樓，還有自己的資本集團支持。
也是希望大家能夠重視民營園區的發展，並不是所有的園區都是國有園區，民營園區有自己的特點，我可以做精細化的事情。
我們的出發點也非常簡單，我就是一個地產人，我通過對於產業的服務來實現地產合理的增值回報，不會說今天就變成了一個產業人了，我們覺得也沒有必要，我就是做地產，做服務的，能夠把我在這裏面資產升值的部分拿出來給大家分享，然後整合更多的要素資源，實現大家共發財的角色，所有的錢星河一會自己賺，一定是大家一起來做。
我的分享就到這裏，謝謝。