唐學斌：智慧社區與未來停車業務 | 觀點數字未來發展大會

本文為唐學斌先生在2024觀點數字未來發展大會發表的演講。

唐學斌（深圳恒車通停車服務有限公司創始人）：非常感謝觀點，感謝陳總的邀請，觀點的講台我上來過好幾次，之前主要是在海南的博鰲，那幾次我在會上向很多的同行和地産大佬在宣揚輕資産，勸戒地産商要盡快轉型做輕資産。

這里面有一個很有意思的案例，我曾經就職過的老東家，一度在我的“慫恿”或者“忽悠”下決定搞輕資産，但是房地産的誘惑太深了、太強烈了，物業管理或者其它行業掙錢是以分為單位，房地産往往是以萬為單位，差100萬倍，所以要放棄房地産去做輕資産，非常艱難。所以在2018、2019年又殺入地産行業，結果率先倒下。我想很多地産的同行現在都很痛苦，因為我周邊大多數的朋友都是從事地産行業的，他們這兩年的過山車般的經歷，确實讓人感到非常唏噓。

今天這個會我很感謝陳總邀請，因為我現在做的是一個新創的公司，談智慧社區、AI等等，這些都應該是像華潤、中海這樣的大企業去讨論的。對于我這個小公司來說，大家可能覺得我站在這個講台來講很不可思議。但是我覺得未來做企業，如果說不擁抱AI，不做智慧的社區，很難有真正的發展。今天在會前我跟華潤的陳總和觀點的陳總在談，未來一個大企業可能就3到5個人，因為有這個規模就足夠了。如果說你真的搞了一個很好的産品，搞了一個很好的傳播的方式，通過AI，它可以在一秒鐘就傳遞到全世界。所以大公司靠人去傳遞，可能要幹100年的事，AI一分鐘就幹完了。這就是未來整個社會發展的大趨勢。

這次受觀點的邀請，本來陳總叫我自己選一個題目，我說我來講講做智慧社區盡可能少踩那些坑。後來陳總說這個主題不太好，大家聽起來不太舒服，還是讓我講講智慧社區，也講講我為什麼要做停車服務，也講講我所想要做的停車服務到底是一個什麼樣的模式。

我這個PPT是我的CTO幫我做的，内容很復雜，我看了之後也懶得改了，我跟陳總說，你看看能不能用，他說将就用也可以，我今天也将就着說。

講智慧社區，當然跟在座的科班出身的做技術的大佬比，我還是個門外漢。但是我學的專業也跟這個行業還有點關繫，我在同濟大學學的是工業自動化專業。今天邀請我來講智慧社區，我想可能跟我的專業有關。

什麼是自動化呢？那時候講我們這個專業，自動化就是一個萬金油專業，凡是與電有關的專業都跟我們相關，所以我又學過自動控制、計算機等等，各方面都接觸過一些。因為這個經歷，畢業之後被分配到中海，當時還是非常早期，對消防控制繫統大家基本上不懂，空調繫統也很少有人懂。施工單位也不懂，建設單位也不懂。我發現這個東西我還懂，所以那時候經常就帶着施工單位去幹活，在中海大家突然發現有一個人很厲害，能夠把消防一次性通過，這在歷史上還是沒有過的，所以中海就發現了這麼一個人才，在1997年的時候，我就因為懂自動化、樓宇科技，就把我破格提拔為中海物業的副總經理，後面還有一個括号--副處級。

中海物業後來又成立了一個中海樓宇科技公司，做智能化，掙的第一桶金也是從智能化掙的。什麼是智能化呢？就是門禁、可視對講、閉路監控、BA等等。智能化确實為小區的管理提供了一個非常有效的工具。所以我從1998年開始做第一個智能化小區，到現在仍然在堅持要做智能化小區。我有一個觀點，物業管理要靠譜，它一定要堅持一個原則，能不用人幹的活堅決不要人去幹。能讓人少幹的活堅決要讓人少去幹，因為人太不靠譜了。所以采取的策略就是一定要讓設備多發揮它的功效。

到今天我們提到智慧化，到今天為止我還沒有真正認同一個有效的，或者說能夠經得起檢驗的智慧化的樓宇或者智慧化的小區。智慧化要怎麼理解？它一定要具備收集信息的能力、處理信息的能力、反饋信息的能力、執行的能力。這些其實仍然還是落在了智能化的範疇，更重要的是它其實還要善于思考、分析、利用這些數據來形成它的經驗。它要像人一樣。人下台階的時候可以跌一下，但是如果從這個台階跌兩次，這就是一個蠢人，平台要具備這種能力，才能算是一個具備了智慧化能力的平台。當然要做這個事情，成本非常高。今天有騰訊雲的專家，據說騰訊雲做了一個非常牛的智慧大廈。這種智慧大廈最大的問題是它的維護成本，比它的收益還要高得多，它不具備推廣的價值。

我們現在做成一個智慧大廈，它的成本投入非常大，運營、使用的成本也非常高。這里面有很多的坑。未來華潤、中海等等大的公司，這些坑肯定都會去踩，因為不可能有人告訴你這個坑不要踩你就不去踩。比如說我剛才問了于總，中海一年花多少錢做平台，他說大概花1個億，這個花費不算多，我以前做上市公司的時候，每年花在平台上的錢也差不多是1個億，花了好多年。但是我下崗了之後，那個平台也下崗了，當然吳超他們後來發現還是得用，現在又在搞新的創新。所以這方面要投入很多錢。

花了錢之後，你發現設計師搞出來的東西和用戶是完全兩個不同的想法。設計人員天天埋頭在那里寫軟件，用的人說我們壓根不是這麼用的，你這個東西對我一點用都沒有，這個兩層皮也是很難解決的問題。

還有一個很麻煩的事，你自認為平台做得很不錯，方方面面都好像具備很神很神的能力，但是幾乎帶不來任何的效益。我說我們現在這些物業公司，你們自己想想看，哪一家是靠軟件去把物業費給收上來的？幾乎沒有，都還是靠人工在催費。如果說你真的做成功了一個智慧社區的平台，你的收費問題是最容易解決的，也最應該去解決。但是很遺憾的是，我們在這些事情上都無能為力。我們很多物業公司想幹很多的事情，但是最後發現都幹不了，因為我們沒有數據、沒有技術平台支持，根本就無從下手。所以我們很多物業公司做多種經營，報表似乎看起來都很好看，我對大家的報表還是很清楚的，這些報表是經過了很強烈的加工的，才會有多種經營好的結果呈現。随着地産的問題出現，以後會越來越難。

我們對智慧社區也做過很多的研究，我覺得最最重要的就是我們的平台有沒有真正的入口，我們大多數做的平台沒有入口，也就是說跟客戶之間沒有真正的交互，沒有交互的平台只能算是一個工具。所以它永遠也不可能往智慧化的方向去發展。如果說我們的客戶、業主不能參與到智慧社區，他們的數據不能夠有效地收集上來，我們所有做的後續的這些業務都會成為無源之水、無本之木，是沒有用的。有這個入口，我們還能不能夠把小區的人、車、房、事這四者真正有效的算法和模型構建出來。我們很多的平台是不相關的繫統強扭起來的，這樣的平台維護成本非常高，而且互相之間沒有什麼關聯，所以它的成本很高，效益幾乎為零。比如現在的收費軟件是收費軟件，門禁是門禁，BA是BA，這些東西放在一塊沒有任何的關繫，這些平台沒有勾集起來也沒有任何意義。即使勾集起來了，所有的平台如果說最終不能夠形成觸發，或者說由于它的觸發，能夠為我們的業務帶來增值或者帶來效率的提升，我們這樣的平台也很難被基層員工認同。比如說我們要去管理一個員工的行為，如果說不和他的收入挂鈎，這種平台是不會讓員工真正使用的。

在做平台的過程中，我們也吃過無數的虧，最終提煉出了這些要點，當然是一家之言，每家可能都不太一樣。我認為運營比開發還要重要，如果說一個平台開發出來，不能夠有效地把它運營起來，你還不如不開發它，因為那完全是浪費成本。所以我今天一來就問陳總，華潤是不是後台的運營由你負責的？你說是的。但是我估計你說的跟我說的是兩個不同的點。所以運營到底怎麼能夠真正地把平台的産品和服務落實下去，這是我們房地産這個土+木的行當，怎麼能夠至少把它變成水泥+鼠標，變得還有點科技的含量。最近同濟大學深圳校友會成立40周年，我們準備把同濟的幾位院士請過來，我們發現同濟大學現在居然院士主要是信息方面專業的，沒有土木專業的院士，所以我們要向整個社會宣告，同濟大學不再是又土又木了，我們也是搞信息專業的。

（見PPT）這是我們花了很多錢做的一個平台，至少投入了10年，應該說走過的坑是非常多的，每來一任CTO都會做一次大手術。在座的各位的公司肯定也是這樣的，如果說你被換掉了，新來一個人，他肯定要把你做的東西推翻，他搞一套新的東西，他的新東西不會那麼快出來，你也不會很容易看到他的本領，所以技術人的套路也是蠻深的。

回到智慧社區，中國過去三四十年房地産的發展，大家都在反思，我也覺得房地産确實到了一個非常關鍵的節點，我們過去到美國、歐洲、亞洲四小龍去看，很少看到有新建房子，很少看到有塔吊，其實那時候我們就堅信，他們的現在就是中國的未來。這一天應該是終于到了，可能搞房地産的人很希望房地産還有蓬勃發展的這一天。我這里要悲觀一點地說，我感覺這個事情的時間周期應該是三十年河東三十年河西，是以30年作為一個最基本的時間節點。所以未來的房地産應該說一定會轉向資産的服務、資産的運營方面。

很多人問我怎麼看房地産，怎麼看物業管理。我說舉一個簡單例子大家就明白了。我在龍華投資過一個酒樓，花了上千萬。開業的那天是2019年12月31日，開了一個月就趕上疫情。投資1000萬的酒樓，這對我是不是一個資産？是一個很重的資産。疫情三年，每個月至少虧5萬到10萬塊錢。大家想想看這到底是個資産還是個負債呢？它是一個典型的負債。大家看看現在這麼多樓，還有我們的地鐵、高鐵、車站、機場，這些東西是不是資産？肯定從國家層面、從城市層面而言都是資産。如果說這些資産帶不來回報，它運營是虧損的，這些東西我可以說它通通都是負債，會讓你苦不堪言。中國未來這種事情會很痛苦的，我們這個幾百萬億的資産，那就是幾百萬億的負債，是一個非常沉重的負擔。

在這種大形勢下，我認為未來最有價值的點，資本市場已經給大家做出了判斷，你看一個幾千億資産的公司，在資本市場可能估值只有幾百億甚至只有幾十億。但是像華潤萬象生活這麼一個輕資産的公司，它現在是物業管理行業估值最高的公司，因為它做的是輕資産，它能夠把上百座華潤萬象的商業經營好、服務好，把這個生意做好，能夠讓這些商家掙到錢，這個能力未來是最牛的能力，誰能把這棟樓盤活、能夠掙錢，誰能把未來無數的公寓、寫字樓、商場盤活、能夠掙錢，那是非常牛的事，我覺得這件事非常難，所以在衆多難的業務里面，我選擇了一個相對比較容易的資産運營。我認為停車位在中國其實是一個被大家忽視了的資産。

大家想想看，停車位和商鋪、寫字樓、住宅有什麼區别？當然在深圳這個地方，大家可以說，車位是不允許賣的。但是全中國那麼多城市車位都是可以交易的，都是可以變現的，其實這就是個資産。但是我們現在99.99%的人認為停車位就是停車的地方，是一個消費品，所以大家買車位認為是越便宜越好，只有能夠用，我才會買它。這種觀點也就是在停車位的運營商具有巨大的想象空間的地方。

停車位的運營我們要解決兩個問題，第一是要打破一個思想，停車位只能作為一個消費品，而不是一個資産。如果說我們認為停車位是一個資産的話，中國上億個車位是中國老百姓巨大的财富，所以這里面是蘊藏着巨大的商業機會的。因為停車位不夠的事情，只要搞物業管理這個行當的人都是非常清楚的，而且現在停車位非常便宜。比如說現在有一些稍微差一點的停車位，可能它的售價只有它的建設成本的1/3甚至1/4，這是一個非常好的機會。

我們現在做停車位，一個是改變了思維，另外一個，我們認為停車位是一個比較好構建的智慧社區局部的商業模型。停車位每天都有交互，每天都有交易，每天都有現金流，但是還要改變一個問題，我們現在的停車位是以停車場的形式來管理的，如果說我們不能夠把每一個停車位變成像一套一套的房屋，一個一個的商鋪，停車位這種停車場的運營方式，它會讓停車位的價值至少稀釋70%以上。所以物業公司有一個巨大的空間，就是把停車場化解成為幾百個、上千個停車位去運營。如果說每一個停車位都能夠獨立出來進行運營，大家想想每一個停車位是不是一間商鋪，是不是一個資産，是不是一個除了停車以外，你還可以去租賃，還可以去經營，還可以去買賣，還可以去做各種各樣的資産化交易的獨立的資産。現在中國的錢很多，資産非常稀缺，所以現在比特币很值錢，黃金很值錢，我想未來中國的車位也一定會很值錢。

今天我利用這個機會，把我在做的事情跟大家做一個匯報，現在還談不上模式，我也還在摸索，只是告訴大家，車位是各個地産公司、資産公司可以好好思考的地方，說不定是能夠最容易給你這個平台帶來收益的服務，今天我就講這麼多，謝謝大家。