陳振連：華潤特色智慧城市的思路和實踐 | 觀點數字未來發展大會

本文為陳振連先生在2024觀點數字未來發展大會發表的演講

陳振連（華潤置地科創與智數部副總經理、潤騰智慧科技常務副總經理）：大家下午好，我分享的主題是關于華潤特色的智慧城市的思考和實踐。為什麼會分享這個主題呢在國内智慧城市的建設，這幾年大家在讨論，在實踐方面也有很多的進展，但也出現了很多問題。去年我們跟清華有一個合作的課題，這個課題的目標是思考在中國智慧城市建設發展到了今天，它到底取得了哪些成果、面對哪些問題，未來智慧城市的建設，它的發展方向可能會是怎麼樣的。當時也有一些成果，我們也形成了一套白皮書和藍皮書。今天借這個機會，我就把我們研究的核心内容以及過往的實踐跟大家作一個分享。

從我們分析國内外的案例來看，過往智慧城市的建設，我們總結大概有兩種模式：一種是分層建設的模式，所謂分層建設就是說一開始政府或者一些機構投入了很多資源去做基礎設施，在此基礎上再做一些分層的應用，在這之上再去做各種智慧化的場景。第二種是分領域建設，這個場景可能是在政府側，也可能是在B端的，也可能是在C端的，比如說在通行、外賣等等各種不同垂直領域的場景。這樣兩種建設模式在我們看來都出現了不少的問題。比如說分層建設，可能前期大量的投入，到後面沒有變現，或者沒有發揮它應有的價值，所以大量的投入變成了沉默成本。在國内大家應該見得比較多，過往出現了大量這種情況，這是一種典型的問題。分領域建設帶來的問題就是很多條塊分割、數據不能打通。很多城市現在在做的城市大腦，就面臨這樣的問題，不同領域的數據就變成了一個一個孤立的數據，無法去共享、無法拉通。還有很多領域建設完成之後，它無法跟不同的領域進行聯動，在城市治理里面形成九龍治水或者是割裂的現象。所以我們就在想，如果未來智慧城市要變得更加可持續，更加能夠發揮它的價值，能夠充分給消費者或者用戶帶來價值，它未來的方向到底應該在哪里？

潤騰智慧科技是華潤旗下做城市建設的地産企業，我們的定位是城市投資開發運營商。它既有城市建設的職能，同時要做城市的運營。尤其是進入存量時代，城市的運營應該是非常重要的内容，所以我們就在想，對于我們這樣一種角色，我們如果參與智慧城市的建設，跟其它的參與者應該有什麼不同，我們怎麼能夠把智慧城市建設變得更有價值、更有我們自己的特色？

基于以上這些思考，我們覺得應該是把智慧城市從建設到運營，進行一體化的智慧城市的建設和發展運營的模式，這種模式有幾個方面，首先是它的開發建設跟運營應該是緊密結合的，第二個是我們不僅僅能夠進行城市的空間、城市建築、鋼筋水泥的建設，我們應該有智慧化建設的能力，所以我們有專門的空間智慧化的團隊，以及我們也形成了在智慧化建設方面的一個非常好的生态，在這個生态之下去支撐傳統的空間建設在智慧方面、數字化方面、在很多體驗方面不足的問題。從而使未來的城市空間、未來的建築更能理解人、能更好地為人去服務，這是我們想怎麼區别傳統的智慧城市建設的一個模式。在這個模式下，我們這幾年也進行了很多的探索，我們在2017年就開始在這個領域進行嘗試，這幾年我們整個體繫也逐步完善，形成了一個比較完整的産品體繫。這個産品體繫就結合華潤置地不同的業态，大家知道華潤置地有傳統的地産開發，還有商業體、物業服務、長租等等不同的業态。服務于不同的業态，它可能會有不同的智慧化場景的需求。近幾年我們又幫政府在做很多城市的建築，比方說體育場館等等設施的運營，大家知道南山有一個人才公園，那里面很多城市空間是由華潤置地開發的，這些場所也有一些智慧化的需求，基于這些需求，我們從使用的角度，把它分成幾個領域，包括安全、卓越運營、體驗、綠色節能和雙碳等等領域，不同的領域結合起來，就形成了我們的完整産品體繫。

為了應對不同的場景和業态的需要，需要在産品里面進行不同的組合。（見PPT）這是一個架構圖，大家可能覺得這也是比較大同小異的，底層的基礎設施、跟硬件的連接，中間有各種應用的場景，這個東西差别不一定特别大，但是對我們來講，比如我們在體育場館方面，既要做場館的建設，還要做運營，在建設和運營的過程中，這些場景怎麼發揮價值，我們是基于這樣一種理念去搭建的架構體繫。

華潤特色的智慧城市建設的模式，它的特色到底體現在哪里？華潤有購物中心，同時也有幫政府運營大的場館、賽事的經驗，所以我們有比較豐富的大流量、大空間運營的能力？這是我們非常核心的能力。基于此，我們未來的空間智慧化，或者智慧城市建設，肯定會一直為空間服務，這可能跟很多科技企業是不太一樣的。如果一個純粹的科技企業，空間的運營、招租、線下服務的能力可能就會有短闆，我們希望這個資源或者這種能力應該是整合的全面的能力，我們是立足于空間服務，這是一個非常重要的特色。另外就是集成内外部的資源。華潤集團的業态是比較全面的，比如綠色能源領域有華潤電力，華潤電力在風電、新能源、光伏領域也投入了很多資源去研究，所以華潤去做智慧城市，我們就需要把不同領域的優勢能源和資源整合進來，同時我們也會和一些外部的合作夥伴進行合作，比如在科技領域，在城市建設需要的配套服務、産品，或者是軟硬件的産品，做一個整合。這個整合對我們來講是我們有大量實踐的領域，我們在這方面有很豐富的經驗，這也是我們的一個特色。

另外就是要穿透終端的需求，我們是直接面對終端的用戶，面對C端的居民、老百姓，住在我們社區的人，來我們商場購物的人，或者是我們的公園、體育場館的體驗者，我們會直接為他們服務，我們會直接面對大量的終端用戶。所以我們去做智慧城市，它不是做一個大屏給領導看一下。過往很多智慧城市都是這樣的，領導來了，把大屏打開參觀一下，把這個就叫智慧城市。我們希望我們建設的場館是能洞察到用戶的需求，能夠匹配和滿足這個用戶的需求，能夠把用戶的需求在建設和運營的階段充分地挖掘出來。

另外一個就是量化的評價。我們在後海幫政府建設和運營一個人才公園、體育館，總面積達到3.5平方公里的區域，在這里面我們也建了一些面對消費者的觸點和用戶能夠直接體驗的産品和應用，這些應用和産品我們也都能夠直接從消費者那邊捕捉到他們的滿意度、體驗和對這些應用的評價等等。前段時間在人才公園有一個大黃鴨的展覽，很多遊客去到現場觀看，如果是在傳統的物理空間里面，你不知道有多少遊客看了這個大黃鴨，他們對這個東西是否感興趣，他們有什麼建議和需要吐槽的地方，過往沒有這些統計。我們現在通過物聯感知，能夠捕捉到消費者直接的反饋，從而對我們的運營有量化的評價和改善點的提煉。華潤置地如果建智慧城市，這應該是我們的特色。

剛才講我們做這件事情從2017年開始，到現在已經有将近7個年頭，在全國已經做了很多的項目，包括一些綜合性的項目。比如西安的奧體中心、後海的智慧城市，還有成都大運會場館、杭州亞運會的場館等等。包括我們自己的一些綜合體項目，大家在深圳應該去過大沖的華潤城，這是一個綜合體項目，這里面也有很多跟消費者體驗相關的以及改善我們自己運營的場景。總的來講，我們現在在全國推了大約50個左右的城市，當然有的城市的場景是比較單一的，它只在綠色或者雙碳領域，或者說有一些安全和能源相關的領域，有一些是比較綜合的。涉及的業态也比較豐富，包含十幾種業态，包括産城等等我們都覆蓋，這是目前的進展。

接下來我就幾個場景進行更細致的分享，首先是關于社區的場景。大家現在也經常在讨論地産今天面臨的形勢，包括銷售的困境，傳統的模式确實現在的挑戰是越來越大的，我們這幾年以華東為起點，在全國做了很多智慧社區的場景，這種場景跟傳統場景相比有什麼不同呢？傳統來講房子銷售出去之後，用戶在居住過程中碰到的各種各樣的問題，包括小區住戶對鄰里的了解、小孩子的教育、休閑消費等等方面，現在很多小區里面做得都很差，體驗都很不方便。我們在華東的小區里面就做了一個未來社區的打造，這是浙江省政府和當地的一些企業倡導建立的模闆，我們做這件事情也會有華潤的特色，從華潤置地的角度來講，我們做了一個升級，我們做的是以運營模式驅動的産品設計和開發，把空間結構的設計和智慧化社區的選擇和智慧運營三位一體。同時我們也構建四腦：城市大腦、社區中腦、家庭小腦、移動微腦相結合的人居環境，它不是一個封閉的社區，這個社區跟城市是有鍊接的，很多城市的公共服務都接進來。同時這個社區里面有很多公共設施，有很多服務，這些服務是傳統的社區里面沒有的，我們都接進來，通過智慧化的建設，和老百姓日常的生活很方便地鍊接在一起，這是我們做未來社區跟很多同行做得不一樣的地方，或者是我們自己去打造出有自身特色的智慧化社區的想法。

這是嘉興甪里未來社區，我們在這里面也落地了四腦的應用架構。我們從社區開始，為智慧化場景的建設，我們打造了一個架空層，在傳統的社區里面沒有這樣的架空層，有了它之後，很多智慧化場景就有空間可以落地，比如我們在里面做了無人超市、社區無人圖書館，健康體驗和健康檢測、無人診療中心等等。這些東西需要有硬件、軟件的結合，需要有AI能力的賦能，同時它很需要物理空間支撐。所以我們從這個項目一開始設計，就把空間智慧化、未來的運營等等全面結合進去，整個社區不僅現在體驗很好，它的去化也非常好，這個社區的去化比同區域其它同類産品有差不多20%的溢價，去化也更好，很多消費者買了這個房子，他們還是非常滿意的，目前已經有相當一部分業主入住，他們的體驗感受都非常好。

這是後海智慧城市項目。大家知道華潤在南山後海有春筍、春繭，還有人才公園、大沙河，政府找到我們，希望我們把這個片區都管起來，就像我們運營的萬象商城那樣管好，我們把這個活接下來，除了建設這些項目，還幫政府去做運營，中間還建了運營的指揮中心，進行了智能化的改造和升級。這里面分了6大管理場景和6大運營場所，包括公園、樓宇、商圈、街區、寫字樓、工地等等。這個片區我們從去年1月份開始進入運營狀态，現在在持續運營。深圳市、南山區政府接待，或者是很多外地政府在智慧城市方面感興趣交流的話，都會帶到這個地方技術參觀。之前偉中市長說，深圳是國家創新的高地，南山這個區域應該是深圳的高地，我們在這3.5平方公里上就試圖打造一個智慧化的樣闆。

這是西安奧體項目，它包括跳水館、遊泳館和綜合館，西部之前有好多年沒有舉辦過全國的運動員，這次的全運會西安市政府是非常重視的，習大大也去了。這個場館是我們幫忙代建的，同時賽事的運行，以及現在很多的運營指導工作都是我們在幫忙完成的。在這個場館的建設過程中，政府也提出這必須是一個5G的場館，所以里面不同的空間實現了5G全覆蓋，同時做了幾十個智慧化的場景，包括在安防、消費者體驗、賽事保障、場地出租等等不同領域有很多的場景應用。因為建場館需要很大的面積，所以那個地方原來是很荒涼的，現在把周邊全部帶起來了，整個片區已經有點像南山後海、大沖一樣，城市的面貌完全煥然一新。

這個項目是華潤城，是我們的第一個試點項目，也是我們2017年開始在這個項目上的嘗試，這里面有社區、寫字樓、商業，它是一個綜合體。領導一直問，我們做這個東西有什麼價值，今天大家談數字化都會談到這個問題，我們也進行了測算，包括能源的節降、節省人力的投入等等，每年還是可以帶來一筆比較可觀的成本的節降。

以上是我的簡單分享。我這里也簡單做一個廣告，我們希望一體化的建設和運營，這就意味着你要有建設的能力，這個建設不光是空間，還包括智慧化、智慧物聯，所以我們專門成立了一家科技公司叫做潤騰，基本上華潤跟政府合作的很多項目是由很多團隊完成的智慧化建設。我們在運營方面還有萬象服務，以及其它業态的主體，智慧化運營這一塊就是由潤騰這幾年在打造産品、不停地推廣，以上是我的分享，謝謝大家。