主題讨論會：信心的周期 | 觀點年度論壇

主持嘉賓：

世邦魏理仕廣州分公司董事總經理 嚴思慧

讨論嘉賓：

金地集團開發管理公司副總經理 王欣

廣州瑞豐房地産開發有限公司總經理 朱懷宇

智匯集團聯席總經理 王媛媛

合凡資産總經理 姜海

廣州珠江城置業有限公司租賃部負責人 劉娉婷

第一太平戴維斯中國區戰略顧問中心成員廣州策略顧問部負責人 陸國強

嚴思慧：今天我非常荣幸能夠作為這個主題讨論會的主持，也很開心能夠邀請到6位來自房地産行業的傑出代表，他們包括産業運營、代建運營的企業家，高端寫字樓租賃負責人、咨詢行業的專家。

在現在這個關鍵的時刻，還是有非常大的必要性讓百家争鳴，探讨房地産的出路。

首先提問王媛媛總，您是從事科技企業孵化器的建設，又是産業的高端人才，我跟嘉賓們都對這個産業的話題是比較感興趣的。

作為産業開發運營者，又面臨着國内國外激烈的競争，您認為要具備怎麼樣的條件，招商要怎麼做，産業園才能吸引到優秀的企業進駐？

王媛媛：我們不僅僅是孵化器，最主要的還是做存量資産的盤活和運營。在這個過程中，大家都會提到怎麼樣通過招商引入一個産業的發展。

其實我這些年里一直都在說，我們不僅僅是給企業提供一個物理空間，更多還是提供企業發展的土壤。

關于産業怎麼引入，我覺得首先是針對不同的項目，對于産業的目標要設定得很清晰，不同的體量、不同的規模園區，資産本身可以承載的産業量級是不一樣的，所以不要想着把這個項目做進特别多的産業。

其實我們做的絕大部分存量資産，位于一些地理位置比較好，體量不是特别大，可能就是10萬方左右，更多的做法是先明确我們的目標，因地制宜、築巢引鳳，在當地原有産業基礎之上，明确産業方向和目標。

說到做産業，其實是要真正懂産業的。我們很多時候說做産業，但實際上做得不夠深，因為一個産業的鍊條是非常長的，在一個園區規模有限的時候，其實不可能大而全的什麼都做的，要非常清楚做産業鍊上的哪一環，面對哪個方向去做。

所以要想真正地做好産業，首先團隊得懂産業。我們在存量資産運營的過程中，不是傳統的招商+物業，在前期有自己的産業研究院，有專門的運營團隊對接B端企業，後面才是我們的團隊。

只有這樣，我們才能保證跟企業之間的溝通，不斷地了解他們的内容。

嚴思慧：接着招商的話題，我也想提問一下娉婷總，珠江城作為全球50年最具影響力的50座摩天大樓之一，目標是打造全球最節能的摩天大樓。我們知道去年的時候辦公樓的招商是挺難的，珠江城結合智能環保，除了在軟文或者是媒體上凸顯它的優勢，在線下還做了哪些活動？怎樣結合我們的優勢吸引用家進駐和留住現有的用家？

劉娉婷：這個問題還蠻值得我們去深思的，在當下困難重重的市場環境下，珠江城未來的核心打法是走ESG BP的道路，核心要義就是要跟在租客戶一道攜手共赢，要做好在租客戶的ESG伙伴。

2021年我們對服務業小微企業進行了長達6個月的免租，減免的租金總額多達4000萬。除此之外，我們也注重國企的社會責任擔當，具體來說，去年寫字樓的業主倍感壓力，我們做到人退我進，逆勢進行了高額的成本投入，進行了會議中心的電子屏、大廈公區、外圍綠化等一繫列的硬件設施設備的升級。

同時軟件也不落下，舉辦了很多與客戶聯動的活動，包括開工醒獅儀式，或者是中秋、國慶、端午這種傳統假日，還有國際馬拉松巡回賽等等繫列的活動和賽事。在這個基礎上我們還推出了一項對于在租客戶的專屬一站式鉑金服務，這些都是免費的。

在這個軟硬件的加持之下，我們想要的就是進一步提升在租客戶的滿意度、入住的舒适度，從而着力打造豎直社區的體驗感。

除此之外，我們還要在未來探索建立一整套以客戶貢獻度為主的多維模型的在租客戶星級分類和服務體繫。就是在我們的標準化服務之上，針對不同的星級客戶推出一些個性化增值性的服務，這樣也是讓他們在珠江城形成一個路徑依賴。

這一兩年商業地産的業主應該最常聽到的說法是降本增效、降租、降價，我們所做的這一切服務的提升，都是為了從降租、低價的需求感到高質高價獲得感的轉變。

嚴思慧：謝謝兩位女性領導從招商的層面告訴我們，一個是要懂得用家，另外就是要給租戶提升更多的增值服務。

我過去經常會聽到說中國市場現在從增量市場到了存量市場，剛剛聽到郭院長的說法，我也不是很認同已經進入到存量的市場，應該是增量市場和存量市場並存，而且運營能力還有很大的進步空間。

今年3月的“兩會”，再次提出要加快新質生産力的發展，我們也知道發展商現在也會做一些代建以及代運營服務，接下來想提問王欣總，代建和運營輸出方面怎麼跟新質生産力相結合？

王欣：剛才郭教授講的确實是給我們開發商當頭一棒，确實過去單一開發住宅的模式，而且是以銷售型為主要目的的房地産活動，在過去幾年是受到了市場的考驗。

金地集團在2018年的時候開始進行輕資産運營，主要的方向包括金融、代建（開發管理），同時也包括産業園運營和商場運營等業務，這一塊的比重目前還是一個很弱勢的關繫，但是有望在未來看到比較大的增長。

以金地管理今年的情況為例，在管項目已經達到了190個，2023年大概增長了75個項目，從規模和數量上已經超過傳統地産，只是營收因為相對于傳統地産還小。未來開發管理和運營這兩部分，相信經過一段時間的發展，可能會形成占比各占一半，或者甚至運營的營收更多。

在這個過程中确實也産生了一些思考，代建和新質生産力有一些相吻合的部分。

第一是代建並不是傳統地産開發能力的平移，代建的重點應該落位在“代”字上，“建”相對來說是傳統地産商經常幹的事情，所謂的“代”就是怎麼能夠針對不同的項目，站在業主的角度思考。

在代建的情況下，新質生産力的第一層解釋，我有兩個關鍵詞。

第一個是定制開發，以前地産是標準化開發，代建當中的定制開發就是每一個項目的需求點不同，比如說原來地産追求高周轉，就是要快，價格要讓位，可能對于代建的項目，希望價格高一點，所以開發策略是不一樣的。

第二個體現服務能力。傳統的地産更多是專業能力，比産品能力、開發周期、融資等等方面的專業能力。代建的業主是以購買開發服務的形式來采購代建服務的，對自身發展戰略和經營的尊重，以及對現場事實情況的掌握，以及對經營方向的判斷，都要代建方能夠第一時間和業主進行互動，我們把這個稱為服務能力。

新質生産力下面代建包含了兩個詞，一個定制開發，一個是服務能力。

代建也逃脫不了現在地産的卷，就是卷産品力，另外我們覺得代建不同于電子産品業的代工，代工經常是企業有自己的産品和品牌，找另一家生産制造企業代工，但是代建需要的是代建公司的産品和品牌，這個過程中代建公司必然也要卷産品力。

很多企業也希望在新的模式下能夠産生新的創新力，就是引入智能建造，包含一些産品創新、應用技術的創新。比如說我們代建的很多項目，原來是不在開發商範圍之内的，最近在深圳做了兩個重型涉密的科學實驗室，對微震、高精尖的空間技術、環保技術的使用並不在傳統房地産範疇之内。

嚴思慧：接着代建和輕資産輸出的話題，想問一下懷宇總的看法，您同樣是做代建和運營輸出。

朱懷宇：剛才王總介紹了金地的代建，我認為金地是走得比較領先的，尤其在項目的規模和發展上。我本人之前行業的經歷，服務過萬科、中海、綠地等幾家公司，之後成立了目前的公司。成立公司之後也在不斷地摸索，尤其是在代建行業。

結合我的感受，我認為代建這個行業不同于傳統房地産操盤、銷售，幫客戶賣了多少，或者是為客戶提供了什麼樣的服務，我認為要創造價值。

舉兩個小例子，一個是我們服務的金沙洲一号項目，這個項目的業主曾經合作了4年，但是一直推動不了。我們接手之後，引進了一個香港的交通規劃思路，利用城市綜合體的模型，把公共交通引入到這個項目當中，緩解了這個區域的交通壓力。通過這個模型，這個項目順利通過了廣州市規委會的評估，能夠往前推。

另外一個例子是我們最近在做的黃埔科創灣産業園項目，10萬平方米的面積，我們和業主合作，在地下建築環節省下了1個億的成本，在幕牆設計環節也有接近1個億的成本優化。

通過這兩個案例，總結出我們要為客戶創造價值，就是代建新質生産力的核心。另外我們想兩手一起抓，一手要抓技術核心，另外一手要抓産業資源。

所謂技術核心，就是在過去的從業經驗當中，建造了數十座200米的超高層，在華南這個區域。

華南的超高層有很大的挑戰，比如地下的溶洞、地下的孤岩，還有很多地鐵保護的要求等等。對于普通的業主來說，一個項目是很難評估這些風險和成本的，但是對我們來說，能夠結合最好的技術方式去實現，往往在這個方面都會創造幾個小目標的價值，我是很堅信這一塊能夠為業主創造價值。

另外在資源這一塊，我們最近把手頭的一些資源，比如說玻璃生産廠家、鋁合金生産廠家、門的生産廠家、瓷磚生産廠家，用設計把這些廠家結合起來，為客戶定制一些品質非常好、性價比很高的産品，賦予産品一個新的價值。

一手抓資源、一手抓産品、一手抓服務，結合起來能夠為業主創造價值。總的來說，我們還是要用價值來評估新質生産力的成果。

嚴思慧：下一個問題抛給姜海總。我們現在也是感受着中國房地産正經受着深層的變化，地産企業都感受到了寒意，最近一年政策也不斷地松綁，但是住宅和辦公樓市場的租售、運營還有待逐步恢復，我相信您跟很多向您募資的房地産高層也交流過，能不能今天趁着這個場合也給我們的來賓分享一下，您給這些企業家或者高管提出了怎麼樣好的建議？

姜海：我先講兩個有意思的現象。2022、2023年，很多主流的城市土地市場是封頂搖号，很多幾十家搖号的地，到今年開盤的銷售是非常差的，當時算下來銷淨率有10%左右的樓盤，現在有一個正常流速都算好的，這是一個現象。

第二個現象，這兩年載上海或者杭州這樣的城市，一二手倒挂，買房靠積分搖号的購房人，房子一旦交樓之後，進入到二手房市場非常難成交。當時所謂的倒挂，在二手房交易的過程中基本上也就不存在了。

為什麼講這兩個現象呢？前兩年買地的時候，在2022年、2023年封頂搖号的時候，幾十家企業一起搖号，現在來看很多地都沒有利潤了，買房也是一樣的。

大的趨勢，從目前來看嚴峻性是遠遠超出我們預期的，原來的預期跟實際形勢比還是偏樂觀的。

在資金合作上我有兩點建議：第一，過去背着銀行炒地皮的年代已經過去了，如果預期或者市場形勢沒有那麼樂觀的話，要做的就是要盡快把銀行卸下來。

但是實際情況，除了暴雷企業和還沒有暴雷的企業，沒暴雷的企業基本上負債也是千億、萬億，想卸下銀行也不是那麼容易的事情，想轉型並不容易。

基本上大的上市公司、國企5000億以上的負債都很正常，1萬億以上的負債有好幾家，可以看一下一年要還多少利息，這個壓力是非常大的。

有時候我們也覺得應該要轉型，但是背着幾千億、上萬億的負債，想轉型是很困難的事情。

但是也得轉，必須把銀行給卸下來。

第二方面，每個項目實際的投資過程中，要盡量引入股權合作方，讓股權合作方幫你分擔風險。

一塊地100億，你掏50億，另外50億讓市場化的基金幫你分攤風險，然後有足夠的現金流承載企業的經營，或者是有更好的項目獲取機會。

最後我還想說一點，現在供需兩端發生巨大變化，一個是很多城市的住宅規劃有巨大條件，很多做不良的同行做着做着把自己做成不良了。前幾年很多項目可能沒有處置好，或者是節奏慢了，再重新推向市場，發現新拍的地、新做的房子跟以前的房子已經完全不一樣了。

大家可以看一下廣州最近開的幾個網紅盤，使用率基本上都是百分之百。我經常開玩笑說，琶洲TOD那個網紅盤，二期的業主比一期的業主賺了，一期業主使用率80%，二期業主使用率百分之百，房價還是一樣的。

這就是一個很嚴峻的問題，供給端和需求端已經産生巨大的變化，目前來看很多存量項目還是要加速處置，或者加速流向市場，把不動産變成動産。

嚴思慧：繼續問一下姜海總，就像您剛才說很多龍頭企業也面臨非常多的流動性風險，地産基金行業和房地産行業是唇齒相依的，您認為地産基金行業還有怎麼樣的未來發展空間？

或者換一個更加直觀的說法，您現在還看好哪些投資産品或者是哪些房企您看好？我們可以不用講具體的房地産公司的名稱，可以說說哪一類的房地産企業還看好的？

姜海：先說第二個問題，中國房地産目前的形勢下，一個是增量，一個是存量，我們不能說誰好誰壞，但是從現在來看，做存量的機會肯定是比做增量的機會要大很多的。

因為目前固定資産證券化已經是中國必須要走的大方向，所以目前機會大很多，傳統的金融機構（銀行、信托、保險，包括像我們這樣的房地産基金），應該要快速切換賽道，或者是增加一個主力的賽道，就是做不動産證券化，這是未來的大方向。

回答第一個問題，房地産基金如何調整，我經常開玩笑說，以前很多大的房開企業因為主體信用比較強、規模比較大，會出現一個問題，市場好的時候賺市場的錢，市場不好的時候賺合作方的錢，包括資金方，把資金方的利潤壓得很低，通過資金和市場收益的利差來獲利。

如果合作方的獲利空間不夠的話，又開始賺合作方的現金流，包括施工單位、供應商、材料商，甚至服務單位，作資金調用、歸集等等，這是傳統大型房地産商的做法。

但是現在來看，提前拿走的錢後面都是要還的，往往在市場好的時候拿走的錢，在市場壞的時候要加倍還回來，這是一個抽血和輸血的概念，這種模式目前是走不下去的。

中國目前的房地産調控放在全世界來看還不是算特别大的調控，基本上一半以上的大企業都已經暴雷或者是瀕臨暴雷了，方向、模式都要進行大的調整。

其實行業很好、市場很好，只是環境變了，形勢變了，供給端和需求端也變了，我們自己也得變，适者生存。目前來看傳統的很多東西都要快速打破，我們這個行業也是如此。

嚴思慧：謝謝姜海總，我們換一個輕松一點的話題。就我所知，或者我自己的感受，在消費市場和其它的商用市場，或者住宅市場方面，還是有不一樣的情況，消費市場在去年還是可圈可點，有花開兩朵、各表一支的感覺。

我想問一下陸總，怎麼看待目前國内大循環戰略下消費需求的變化和潛能挖掘之間的關繫？要怎麼更好地促進商業地産的平穩發展？

陸國強：順着姜海總剛才講的變，我們要變才能适應、适者生存。我們認為在國内經濟大循環這樣一個戰略背景下，國民的消費需求，包括對住房、商業地産的需求都在不斷地調整和變化，因此房地産開發企業、商業地産開發運營公司都需要順應這些消費者、居民，以及各方面消費主體的需求來變化。

打個比方，有什麼是變得比較明顯的呢？在七八十年代，可能我們是住樓梯房的，也習慣沒有電梯。到了2000年、2010年乃至到現在，很多小區都是因應了當時的經濟或者人群的消費需求提升，做出了更好的住宅品質，這是過往的發展歷史。

往後在住宅這個闆塊，我認為有幾個趨勢或者居民的消費需求需要捕捉，一個是對綠色建築、生态化的住宅和園林的需求，第二個是随着現階段的科技發展，包括互聯網、物聯網的應用，我們怎麼樣把這些比較前沿的科技跟互聯網的技術應用到住區里面，給我們的居住、配套帶來更大的便利和滿意度。

第三個是物業管理方面，未來住宅的銷售不單純是一個水泥空間載體的交付，更加重要的是這樣一個小區里面的物業載體，它所配套的園林，它的物業管理、跟生活配套、教育等等相關的周邊相應的附着物，共同給消費者或者購房者帶來的享受、便利和體驗，這需要綜合的考慮，我覺得這是對于住宅來講需要面臨的一個新的消費需求，來挖掘他們的潛能。

對于商業地産來講，我舉一個例子，以往購物中心（類似天河城那種）在當年是非常領先的，但是對現在的消費者來講，對商業場景的需求越來越多元化。

現在更加有内涵和特色的街區商業，包括一些舊的廠房或者舊的建築改造的老瓶裝新酒的街區，更能滿足一些年輕人多樣化的需求，同時迸發他的消費活力，包括充分發揮品牌主理人的才華和經營的優勢。

所以這方面也是需要特别注重的，商業地産的投資開發主體應該更加注重商業地産開發的形态和環境。

嚴思慧：接下來我再問一下媛媛總，我們也看到現在很多的政府，包括接下來4月9日也有投資廣州年會的召開，在政府的層面，您希望政府有怎樣的舉措，是能夠使外地的科技産業在廣東省落地和發展？除了拼獎勵機制以外，還有什麼舉措您認為是他們應該做的？

王媛媛：其實我們在這個過程中只能說淺談一些我們自己的看法，因為我們在做自己的産業和招商引資過程中，也引入了一些外地的企業，也會跟他們溝通落地廣州的興趣。在粵港澳大灣區的背景下，很多内地的企業對于在廣州建立他們的公司或者是另外的基地都是非常感興趣的。

如果說到我們的建議，第一個就是要營造一個非常好的營商環境。其實這一點上面，廣州的體繫一直以來做得還是比較不錯的，包括政務、辦事機構，在我們的園區里面就有政務小屋這樣的便民設施，可以自己在園區里面通過自助式的政務小屋，完成一繫列的工商注冊或者變更的手冊，其實也是非常方便的。所以第一點非常重要的是營商環境。

第二，廣州市政府一直以來都在提要做産業集群，做好鍊主企業的産業鍊發展。在這個過程中，要從鍊主企業到産業鍊上，要有政策更能推動和落地。我們現在在幫助園區企業解讀政策的時候，也會發現很多的政策可能有一些方向，但是在落地的具體措施上，細化内容我們還需要自己去摸索，或者共同去探讨，這時候對于由我們去幫助企業做的事情可能還好一點，但是絕大部分企業專注于做自己的業務的時候，他並沒有專門的人能将這些政策在前期進行梳理和落地。

第三，廣州有非常多的高校資源，在政府層面可以更加大地推動企業的産業鍊和高校産學研的拉動，在這個闆塊里面要充分利用高校資源，我們的高校資源還是非常豐富的，在這個闆塊里面可以加大推動的力度。

第四，可以更多地走出去，做一些城市層面的宣傳。我們看到今年有很多城市都做了非常好的城市營銷，其實廣州作為一個老牌的商貿之都，作為粵港澳大灣區非常重要的窗口性的城市，好像顯得略微低調了一點，可能也是因為長期以來比較務實的基因。

但是在目前這樣一個全民都需要一些宣傳和自媒體發展的情況下，政府可以更高調地做一些廣州城市化的宣傳，讓更多的城市和更多的産業合作伙伴了解到目前廣州的動向、産業的發展、政策、資源，包括灣區以後對于廣州發展的拉動和動力，這可能對于未來從我們的層面引入更多的企業來說也是一個非常好的推動力。

嚴思慧：感謝您的建議，我非常認同。昨天剛好也看到了蘇州的财政收入數據，現在已經排在了深圳之後，已經超過了杭州。其它省份或者是一些城市的經驗，也是值得廣州去學習的。

我問一下娉婷總，珠江城在智能低碳方面，對比它落成之時做了哪些改變？很多人的觀念里面還是覺得在低碳、智能方面還是比較燒錢的舉動，我想請您分享一下。

劉娉婷：說到綠色低碳，珠江城在國内外都是比較知名的。從一開始的設計建造階段，包括到截止目前為止的持續運營階段，其實是一以貫之的發展理念。

從2013年正式對外運營開始，也是在那一年獲得了LEED CS鉑金級認證，當時是世界範圍内最大體量的鉑金級項目。

我們所為世界熟知，也是首開先河地在超高層建築運用了風力發電、太陽能發電，冷輻射帶需求化通風，相比傳統項目節能70%以上。這一繫列的成功應用，也獲得了衆多國際知名媒體的持續關注。

在後續的運營過程中，我們不忘初心，繼續在綠色低碳這條道路上進行社會和建築的可持續節能持續研究和實踐。

去年我們也是基于LEED CS認證之後拿到LEED ON鉑金級認證，也是目前華南地區唯一拿到最高的雙鉑金認證的項目。

我們的碳排放去年也經過廣州碳交易中心的檢測，出具的報告顯示，珠江城整棟大樓21.6萬方的體量，在2022年年度已經實現了碳中和。這也是我們的綠色實踐。

在這個層面上，也基于這樣一些綠色實踐的突出成效，我們也獲得了世界高層建築與都市人居學會（CTBUH）頒發的持續運營十年獎，還有過去50年全球範圍内最具影響力的50棟大廈，這也是在國際層面對我們的一些肯定。

未來我們還會朝着這個方向持續不斷地努力，代表樓宇綠色可持續發展的方向和趨勢。

嚴思慧：接下來請問王欣總，金地管理在商辦代建方面也是比較有見地的，您認為代建的難度在哪里？你們公司是怎麼滿足不同的委托方需求的？

王欣：剛剛我們看到觀點公布的數據，金地管理在商辦代建領域确實有它的地位，但是商辦代建也很難，第一是管理公司想在商辦項目實現營收平衡或者盈利是非常難的，商辦項目的開發周期非常長，一個傳統的住宅大概兩年到三年時間就可以開發完，一個商辦項目要開發4到5年，這是周期長。

另外一點，傳統住宅項目開盤之後，客戶就不大會管你了，後面陸續就進入到工程建設。但是商辦項目，客戶幾乎是全周期、高頻次的跟你互動和交流，因為要保證入住之後需求得到落實。所以商辦的管理難度第一是經營的難。

第二個難度，我們現在做的商辦市場並不是出售和租賃的客戶，很多是科技企業自用和作為政府配套的城投公司開發的，作為産業導入的一個載體。這一類客戶往往在過往是沒有太多超高層建設的經驗、沒有商辦項目建設的經驗，大家能夠像住宅項目達成溝通共識的難度比較大，往往我們的切入點會很前端，比如說我們要到企業内，去所有的部門發紙質調查問卷，把各個部門的面積需求和功能需求，套IT、設施、企業的展館的需求調研回來，編制成任務書，反發給設計公司，才能夠完成它的需求，這個過程比較難。

還有自用客戶的管理顆粒度比較細，比如說我們常規在選用一些大型的設備設施，比如說電梯方面，我們可能憑經驗，比如說超高層，我們選擇4米的，或者說稍微低速一點的也可以。但是業主希望你不要憑經驗去選，要論證上班的周期和實際的需求，需要論證的東西特别多。

另外，我們要把業主在未來使用和運營的需求全部放到前期，傳統做出租和出售型項目的時候，客戶是比較泛的，不需要這麼精細，所以這一點比較難。

還有一點是利潤非常薄，一般商辦項目只有住宅項目一半的毛利率，如果因為不可抗力或者說其他因素影響，就非常容易造成商辦項目的經營困難。

同時商辦項目在未來的建造技術上，比如說超深基坑，我們目前在深圳做了48米的超深基坑、54萬方，有兩條地鐵和一條城軌交界。這個設計還是紮哈做的，原來我和我的團隊在深圳市中心也建過400米的超高層，剛開始我們覺得可以做，因為有這樣的經驗。但是後來發現，作為開發商，我們盡量是規避困難，選擇簡單的方式處理問題。

但是在面對城市級地標的時候，要展現城市特色的時候，往往我們要迎難而上，這時候我們會發現原有的經驗克服不了這個困難。

另外是人才的吸附，一般商辦項目，業主都希望過往有過超高層項目經驗的團隊加入進來，有規模化發展才能吸引這些人才，比如我們團隊有做中國尊的工程經理過來的，也有做大疆天空之城的團隊成員，這樣客戶才會信賴我們，這是比較難的點。

嚴思慧：非常感謝王欣總，讓我們也學習到了。接下來請問朱總，我看到你們公司的發展戰略是要在産品和服務上做細做深，發展小而美的企業，我特别感興趣在當下這樣一個快速變化的市場上，小而美的企業要怎麼做才能穿越這個挑戰和危機？

朱懷宇：我相信大家都看到，公司做大了不一定就是好。相反在把公司做大以後，可能它的發展方式是更多地利用負債來發展，當你流動性出問題的時候，它就會反過來給你帶來很大的壓力。

我之所以覺得要做小而美，就是因為在現在的這個環境下，我們要适應新的房地産周期，應該把它當成常态化，不要去想現在的狀态，把自己手頭的事情做好。

當我們做項目的人拿到一個項目的時候，都會很開心、很興奮，想着怎麼為業主創造價值，這是一個方面。

第二方面，希望這個産品能夠在立足當下的過程當中，去展現它的一些新的東西。

最近我們也在嘗試做一些商業項目，它的挑戰是叠代非常快，業主的需求變化很快。開得好的商業，可能第二年又開不下去了，在現在消費降級的情況下，我們也在考慮怎麼做商業。

我們研讨認為，現在客戶有一個趨勢，就是多快好省潮。結合這幾個點，我們要怎麼做？首先是成本不能高，要想辦法把成本做低，建造的成本、運營的成本都要低，然後是要适應客單價低的消費業态，同時還要讓客戶感覺到它是一種與時俱進的、潮流的項目。

我們的客戶要能讓消費者體驗的時候，有一些微度假的感覺，在這些方面，我覺得要做一些嘗試。

往往把一個項目做好，我們就叫小而美，不要考慮發展的問題，不要用負債來發展。

嚴思慧：非常感謝您能夠這麼坦誠地講述您做企業的理念。最後一分鐘我就留給陸國強，我們對消費市場的感受還是類熱不一的，根據您的觀察和分析，您對消費市場未來發展的預判是怎麼樣的？

陸國強：其實剛剛朱總也分享了很多獨到的見解，他概括了多快好省潮，這是消費者現在的需求，我也說一下我的觀點。

我們看到近些年社會的一些消費主力，包括年輕人，消費習慣是不斷在改變的，對應體現在供需關繫的消費模式和商業形态的改變。大家要便宜，同時還要好，對産品、服務有高品質的需求，所以還是那句話，做生意一定要注重自己的産品跟服務品質和體驗，這是最重要的一點。

第二，大家對高性價比是有特别的渴望，特别是疫情後，所以怎麼樣在做好品質的同時，盡量壓低經營的成本，提供優質的産品和服務，這是商家需要解決好的問題。

第三，結合商業的場景和形态，越多樣化、越開放式、越能夠跟周邊的環境相結合的，越能夠得到更加多元化的消費者和客群的青睐，我覺得這是未來消費市場主要面臨和要解決的幾大趨勢。

嚴思慧：非常感謝，我們今天這個主題讨論會的關鍵詞是“信心”，圍繞着這個信心，剛剛邱總也從大數據方面講述房地産的信心是什麼。

房地産行業是跟整個國家153個二級行業中的115個行業相關聯的，我對這個行業非常有信心，而且我們還是熱愛着這個行業，又有這麼多同行願意跟我們一起去發聲，所以我們今天說的這些話，還是讓我們看到了一絲微光，在這里面繼續前行。

我經常會想起德魯克的一句話，動蕩的時代最危險的並不是動蕩，而是我們還沿用着過去的邏輯。今天這個論壇非常好，大家都圍繞着怎麼創新、怎麼突破來發聲。

再次感謝在座的6位嘉賓。

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