觀點铿锵行：構建房地産發展新模式 | 觀點年度論壇

主持嘉賓：

世聯行首席技術官 黎振偉

對話嘉賓：

國家統計局、陽光保險集團首席經濟學家 邱曉華

中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長、研究員 蔡雲

麻省理工學院Global SCALE Network中國中心主任 郭傑群

黎振偉：主持人對幾位嘉賓都作了介紹，我就不一一介紹了。本次的主題是“白名單内外”，後來我跟嘉賓讨論，我們認為這個題目不好談，因為“白名單”是一個集體實施的措施，它的成效怎麼樣，我們不是制定政策的人，也不是執行的人，也不是被執行人，所以不好談。

我們換一個題目，談談如何去理解構建當今國家很強調的房地産發展新模式，從這個角度入手。因為這個新模式也包括了解決房地産當前的一些債務問題等等，我們可以從更廣的角度來探讨今天房地産如何面對它的變化以及明天的發展。

铿锵行按照以往的做法都是要進行一些觀點的碰撞，讨論一般是比較激烈的。但是現在确實不太激烈了，就像陳總說了，現在大家都在做，都不太想講，都想看看别人怎麼做，這給我們的讨論也帶來了一些難度，但是我想象幾位嘉賓都是有水平的，他們可以講出一些幹貨。

我想問的第一個問題是，如何評價當前的市場及趨勢？上午我們在越秀參訪的時候，有人問到對房地産怎麼看，我說房地産不是一個獨善其身的東西，是和整個經濟相結合的。

我們非常期待政策對經濟帶來的利好，怎麼看待當前的市場趨勢以及當前市場的難點及政府的政策措施能否見效？如果見效了就能改變當前的局面。能否預估一下下一步的政策方向會在哪些方面更加積極？特别是邱博士剛才談到了怎麼更積極。

邱曉華：怎麼看當前的房地産形勢，我前面沒有展開。其實從前兩個月的情況來看，深度調整好像還在路上，反映在投資下降了9%，銷售下降的幅度更大，超過50%。新開工也在萎縮。

盡管因為一二月份有季節性、地區性因素的影響，但也不是一個好的兆頭，反映了這個領域里面确實還是困難比較多。

另一方面，确實發現區域性變化的特征也明顯，一些地區再次采取了限制性的措施，比如河南鄭州都采取了一些限制性措施，說明那個地方又漲價了，包括河北石家莊也漲價了，也就說明區域性的變化也還是比較大。蘇州、杭州這些地方進一步放開了，但是有的地方又在收緊，說明市場情況還是不同的。

新房、二手房也不一樣，新房不景氣，二手房相對景氣一點，這反映的主要是這個領域的暴雷陰影一直還沒有過去。大家最熟悉的萬科又傳出各種各樣的問題，肯定對消費者有一個影響。

據一些銀行的朋友說，目前消費者還是要提前還貸，而不是增加貸款，說明消費者确實在購房意願上還是不夠的。這是當前的現象，至少給我們提示了這個領域里面目前的變化，總體上還不樂觀，但是也看到了一些改善的積極信号。

未來會怎麼樣？政策是明确的，一定是這個領域要盡快回到平穩、健康發展的軌道上面來，而不是讓它消失。房地産還是要保的一個行業，不是說這個行業是可有可無的，政策性是很明确的。因此，在方方面面的政策上，其實都顯示要支持。

但确實因為這個領域里面發展的狀況很不平衡，對那些能夠活着、也能活好，而且還能夠繼續往前走的房地産企業，國家從财政到金融到主管部門，都是積極地支持。

反過來，不符合條件的就是要采取經濟的、市場的、法制的辦法解決，這是目前看到的情況。

至于這個領域将怎麼發展，我覺得一方面要看到，這個領域未來不是可有可無，還是很重要的，所以大家一定還是要有信心。

第二是要怎麼把造好房子的政策落實好。

黎振偉：蔡秘書長跟房企接觸更多，您的感受怎麼樣？

蔡雲：一個成熟、穩健的房地産市場，肯定是在供求關繫達到平衡時是最好的。這些年來，我們國家對于房地産的政策，包括财政的措施、稅收的措施等等調控措施，都是在尋求達到這樣一個平衡。

我們可以看到，當今的市場，從需求端來看，老百姓的購房消費肯定是存在的，對美好生活的向往以及以小換大、以舊換新，随着人口的改變、收入的改變、居住條件的改變，還有非常大需求的。

所以，縱觀世界各個地方，住房消費是一直存在的。

從供應來講，這些年房地産開發企業從無到有、從小到大，把這個行業支持到将近20萬億的規模，開發企業一直在努力，得到了市場的追捧，也是我們在宏觀經濟高速發展當中獲得這個市場。

現在國家的政策在重大調整時期，開發企業如何拿出好産品，如何供給好房子，适應社會、市場的需求，這是我們需要的。

從房地産的未來政策或者從現在的政策來看，實際上就是供給側要有好産品，對應這個市場需要的環境，只有平衡了，可能市場才是穩定健康的。不會沒有，是應該更好。

黎振偉：現在是平衡還是不平衡呢？

蔡雲：供需關繫絕對不平衡，導致了市場下降。所以這麼多好政策，就是為了達到平衡。

黎振偉：郭老師，您從美國回來，您覺得當前我們的房地産以及市場的狀況是正常的回歸還是一種不正常的現象？

郭傑群：馬雲說過一句話，企業家聽經濟學家的話有破産的，但從來沒有企業家聽經濟學家的建議發财的。任正非也說過，讓靠近一線的人呼喚炮火。

所以你這個問題問我，我作為一個研究者來回答可能不恰當。因為春江水暖鴨先知，各位在一線的人應該是最清楚的。

但是從研究者的角度來說，我認為有兩個問題，一個問題是中央對于房地産的要求與真正實施的部門是有差别的，也就是說真正實施的地方、部委的政府部門也好，要真正地學習、執行中央的精神。我們當前面臨的困境，完全是有能力把這個危機逐步化解，但是我們在實施中還沒有做到。

第二，從歷史的角度來看，房地産行業是一個抗通脹比較好的産品，所以我剛才給大家看的REITs指數，為什麼50年下來能夠超越股票指數的回報？一個原因就是它是一個不動産有限的資産資源。當然這個長期到底怎麼定義，是10年、30年還是50年，是另外一個學術上值得考慮的事情。

比如我們看日本，31年後，東京的房價回到了泡沫前的水平。同樣，美國大蕭條時候曼哈頓房價下降了60%，31年後的1960年回到了1929年的水平，所以長期階段我們可以定義。

但是我認為不管怎麼樣，房地産是任何經濟狀态下不可或缺的産業，長期來看是具有光明背景的。

黎振偉：我們上午也探讨過，今天房地産的這種趨勢，應該說是一種客觀的回歸。郭老師剛才談到了美國房地産在大蕭條的時候跌了60%，各個地方都有這種現象，我們今天這種狀況，可能過去都很擔心房價下跌，但是我們如何用更有效的政策解決它，一個是看更客觀的，一個是采取更積極的措施，這方面看來還得更多努力，否則上面很着急，下面很難，但是問題沒有解決。

但是确實不好談，因為我們的開發商沒上來，政府管理人員沒上來，靠幾位來談不容易。

第二個問題，現在從總理到部長都在探讨房地産實現市場化、法制化，遵循客觀規律，實現政策的穩定性，建立一個公平、公正、流動、活躍的市場，特别是樹立各方主體的信心。我認為以上這些方面是中央提出的房地産長期發展的根本之策，幾位怎麼看我們如何構建長期的新模式？

邱曉華：大家知道，市場因素最重要的變化就是中國的人口已經變化了，從增長到減少，這是中國國情最大的改變，2022年減少85萬，2023年減少208萬，今年估計還要減少。

這是一個最重大的影響房地産的深層次因素，老齡化、少子化、人口減少，必然會使這個行業出現重大的改變，這種改變又受到政策的放大，使得這些年起起落落。

怎麼構造一個新的發展方向？過去在短缺情況下，開發商以快周轉、高杠杆、高價格來催生這個行業的高繁荣，政府以多賣地和各種各樣的支持來獲得巨大好處，而老百姓也在這一輪的地産繁荣中間，極大地改善了居住條件，應該說都是有目共睹的變化。

繁荣之後也帶來了一些問題，大家知道舉債推動的繁荣總是不可持續的，只有在真正實力推動下的繁荣才是可持續的。所以借債的時候是一片繁荣，還債的時候一地雞毛。

但是債務的形成實際上又是多種因素造成的，不管怎麼說，中央終于明确了，今後就是要在這個領域里面讓最基本的住房需求通過政府這只手來保障，要以政府的保障為主，這就需要構築一個政府保障的資金來源和政策體繫，目前來看，地方政府還缺乏足夠的财力保障這個領域，這也需要盡快完善。

改善型、享受型的住房需求需要靠市場，市場制度怎麼完善？對住房質量的制度、對住房銷售監管的制度、對收入分配調節的制度，都需要一攬子建設。目前都還在起步階段，還沒有很明确和落地。

我記得肖捷當國稅局局長的時候問過我一個問題，怎麼解決房地産稅的問題。我當時跟他講，如果真的要實施這個政策，要用歷史的眼光來解決現實的問題，而不能用現實的眼光來解決歷史的問題。因此，應該是老人老辦法。

我給他提的第一個建議，對于那些老幹部、體制内的老職工，他們的住房不能征稅。

第二，對于多套房的要進行征稅，只有一套房的不能征稅。

第三，對那些對中國革命和建設做出特殊貢獻的，無論是過去還是現在，政府不能在住房上剝奪他們的紅利。同時，我們還要摸清楚到底這個房子在誰手上，要宣布一條新的措施，廢除原有的各種房産證，實施新的房産證，以新的房産證登記作為一個新的制度，這樣才能建立一個微觀的納稅基礎。

並且房産稅是一個不得人心的稅，因此要執行低稅率，不能實施高稅率。這是我當時提的幾條建議。

今天我們要建立新模式，我想是同樣的道理，在保障方面，政府要有足夠的财政政策和對應的金融資源配套。在市場這一塊，确實也要有完善的市場調節制度。這些制度完善起來，這個模式才能建立起來。

黎振偉：謝謝邱博士，您說的東西我也感觸很深，進入行業也有39年了，看來我們還要經過一段時間才能建立這些制度。盡管呼籲了，但是還要繼續努力。

蔡秘書長，您覺得我們這個新的發展模式，今年能有哪些真正能夠落地的地方？

蔡雲：開發企業一定要正視當今的現實，一個現實是前些年的房地産開發模式帶來的效應，還有一種是當前我們國家的新舊動能轉化、産業結構調整、人口減少，包括後疫情時代帶來的影響等等，都是開發企業遇到的很重要的問題。

這些問題的解決辦法，一個是國家政策引導和支持，同時還有開發企業自己調整産業方向。

從國家政策的引導來看，我們看到短短幾個月有大量的政策出台，對市場進行友好的刺激。從全球的模式上來看，有新加坡模式、韓國模式、美國模式等等，這些模式最可取的就是市場歸市場、保障歸保障，這是一個很完善的立法繫統，是由國家控制和管理的。

但對于房地産開發企業來講，面對這種事實，增量減少了，以前在高速發展當中産生的存量被忽視了。我們可以看到，現在的存量市場會帶來巨大收益。

比如說有很多的房地産開發企業在早些年就布置了大量的購物中心，比如龍湖、新城等等，這些資産在房地産好的時候，基本上大家對它的收益率沒有太多敏感。

事實上，這些沉澱性的物業，對我們來講肯定是現在最優質的，能夠獲得最穩定資金保障的一個來源。

所以從新的房地産模式可以看到，保障房的建設，做好配套服務管理，做好平急兩用市場的投資，包括後期的管理、運營，需要龐大的繫統。開發企業在這方面得天獨厚，能夠發揮我們的優勢。

再看我們現在面臨的城中村改造、城市更新、舊改等等，其實都是在向存量資産要效益的最好措施。

開發商應該清醒地認識到，賽道變了，市場變了，我們努力的方向和手段也要發生根本性的變化，這才我們取勝的唯一辦法。

黎振偉：蔡秘書長剛才談到的東西，在座的各位應該都聽到了，現在房地産的商業模式更多談到的是住宅、新房，但是從我們今天上午到越秀看到的，越秀很重要的一點就是資産價值不斷的獲取，而不是光買房，現在國家在這方面還沒有太多的政策出來。

蔡雲：其實已經很重視了。

黎振偉：但是還需要更多的政策，這也是未來房地産很重要的發展方向，也是新發展模式非常重要的方向。

蔡雲：也是我們未來穿越周期的一個重要保證，必須在金融上、法律法規上、實施辦法上有一定的辦理，這才能适應存量資産的發展。

黎振偉：也包括今後開發商發展的方向，沒有那麼多新房了，怎麼辦？那就去做運營服務，服務怎麼賺錢，怎麼解決？郭老師，您可以從國際經驗的角度談談怎麼構建這個發展新模式，美國是怎麼建立起來的，他們經歷了多長時間？中國目前要解決什麼問題？

郭傑群：我剛才講了，我們當前的困境一方面是市場，如果我們認為房地産市場是一個孩子的話，我們是怒其不争，還是自己不争氣。

我舉個例子，2018年在觀點博鰲房地産論壇上，我提出形勢變了，房地産企業要大量囤積現金。我講完之後走出會場，有一個人說，你真是一個書呆子，現在形勢這麼好，我買地都來不及，你還讓我囤積現金。

另外一個數字，從1992年到2023年，我們國家這麼多年在房地産行業轉型、輕資産轉型這些方面談得很多，可是觀察一下數據，仍然是高達92%、93%的房地産收入是來自于住房市場銷售，而不是運營管理和資本利得。我們講轉型講了這麼多年，沒有一點改變。

再舉另外一個例子，凱德是2000年新加坡把兩個房地産開發商合並成立的，當時凱德的收入65%來自房地産銷售，跟我們現在很多房企一樣，可是後來它變了，到2023年的時候只有30%來自住房銷售，其它的收入來自運營管理。

我們都在講輕資産轉型、運營管理，哪個企業的運營管理做得很好？沒有。金融産品用了嗎？沒有。這麼好的資産證券化的産品，這麼好的REITs産品，都當成燒火棒，一天到晚就想着融資。

凱德是把它當融資工具嗎？不是。黑石作為全球最好、規模最大的資産管理人，看看創始人蘇世民的書，他自己講了多少資産證券化？我們哪個國内的房地産企業老總知道資産證券化？講過CMBS、REITs？沒有。有多少人真正理解？沒有。

蘇世民這麼牛的人，他寫的《我的經驗和教訓》這本書我非常推崇。他作為一個金融從業人員，把金融産品真正地用到刀刃上，創立了全球第一個租賃住房的資産證券化産品，創立了全球第一個租賃住房REITs産品。我們國内的租賃住房資産證券化做出來什麼樣子？非常可惜，所以我說怒其不争。

我知道我們國内的國情不同，但是海外的經驗和教訓，不管是成功的還是失敗的，是有道理的。我們今天所有的金融工具，你們仔細看看，哪個不是來自歐美？哪個是我們自己拍腦袋創立的？沒有。所以别人的經驗和教訓非常重要。凱德能夠從占比近70%的住房銷售收入降到不到30%，它的歷程非常值得我們學習。

在2019年的博鰲房地産論壇上，我講到，你們仔細看看全球的不動産發展歷史，就是三段論：第一階段是增量住房市場，第二階段是增量、存量共存，第三階段是存量住房市場。

這三個階段大家都知道，但是運用的基本工具不同。在增量階段就是需要開發能力，追求高周轉、低資金成本。在第二個階段就是看運營管理能力。在第三個階段靠的是金融能力。

就像黑石從來不會說“要蓋一個樓，你們來買”，而是說“我有一個策略，你們來投資我”，它有錢了再去買房子。

凱德也是一樣的，各位房地産公司看看最大的部門是什麼？就是項目部，有項目了再去找錢。人家不是這樣的，人家是先有資金池，再去看項目，結構根本不一樣。

我們講轉型，轉到哪里了？什麼東西都沒有。所以我只能說怒其不争，你們自己不争氣。

黎振偉：郭老師講得很直白，接下來我們要改變了，要走向新模式，怎麼樣能夠做到呢？當然我們要給個建議也不容易，不過還是要大家給個建議。包括我們的統計指標要改變，管理也要改變。

邱曉華：其實我也在多次會議上談過對這個問題的想法。我也曾經在一家地産公司（泛海）工作過，也當過一家地産公司的獨董（首開），看到過他們的變化。

其實房地産在現階段往前走，當然政府是責無旁貸的要解決歷史問題。從去年下半年開始推出三支箭，但是還是有一些限制政策，所以我覺得政府首先還要關注歷史問題怎麼解決。作為房地産開發商，盤活存量也是要想的辦法，只有兩邊配合，才能解決問題。

對開發商來說，今後的路一定是怎麼建好的房子，以質量求勝，以環境來求勝。比如新型的建材、智能化的管理等等。

還有一個是怎麼做好服務，怎麼給住家提供更好的服務，這是做好運營和開發相結合需要解決的三個最關鍵因素。就是怎麼建設高質量的房子，怎麼提供高水平的服務，怎麼适應大環境變化階段綠色轉型、智能化轉型的需要。

當然，政府在這個過程中還是要建立穩定的政策，讓政策的預期有穩定性。我們一直說改善營商環境，說一千道一萬，最大的營商環境就是政策要透明、穩定，不能夠多變，今天支持，明天又抑制，誰都不好掌握。

所以我就一直講三條：第一，讓企業家能做事、能做成事的機制要建立起來；第二，讓消費者能消費、有意願消費的機制要建立起來；第三，對政府官員來說，能擔當、能負責、能作為的機制要建立起來，這才是最好的營商環境。

如果這三條都做不到，什麼國際化、法治化、市場化就無從談起。

黎振偉：這就是新模式里面的你我他，光要求企業沒有用，還得要大環境改變。蔡秘書長您談談，怎麼構建新模式的你我他？

蔡雲：開發企業面對存量，針對每個存量不同的産業形式、産業構造，要爛熟于心。我們看到現在很多的購物中心，比如說二三線城市人去樓空等等，但是依然可以看到一二線城市非常好的購物中心滿租率很高。

再看寫字樓，現在由于産業政策調整，由于居家辦公形式的形成，寫字樓有很多出租率下降。像這種情況下，我們仍然有寫字樓通過社群努力，通過共享辦公等等措施，出租率非常好，這也是有的。

包括我們從去年、前年發的幾單REITs來看，産業園區、冷鍊、産業地産，收益率還是能夠支撐發行。所以不管怎麼樣，我們面對不同的存量資産，真正精耕細作後還是會得到收益的，關鍵取決于我們自己是不是認真面對這個市場。

面對一個新的業态市場，要抱着以前以住宅為核心的市場，放棄了存量市場的經營，企業肯定是不平衡的。蓦然回首看到我們還有資産，怎麼做好資産運營，這也是我們今後的法寶，也是新質生産力的表現。

郭傑群：不存在一個能夠适應所有企業轉型的良方，所以對企業要量身訂作，所以對這個問題我不好談，但是不管怎麼樣，我還是認為學習是重要的。

我有跟一些企業交流，也在一些企業做董事，感覺到他們的眼光非常狹隘，總是看到自己眼前的一片天空。

一定要從自己的内心走出來看世界，這是很重要的，一定不能一葉障目，否則看不到其他人可圈可點的事情。而且千萬不要看國内的模式，國内的模式就是你抄我，我抄你，導致了惡性循環。

一定要放眼看世界，總書記都講了多少遍了，要放眼看世界。我覺得國内任何一個企業，都有在國外對標的企業，如果現在沒有，過去也有，把那些案例拉出來看一看，做一些研究。

為什麼不做研究呢？你們那麼有錢，搞一些研究人員分析分析就可以，經驗非常重要。所以我還是強調，自己要做功課，要不斷學習，這一點很重要。

黎振偉：我很認同，要不斷學習，拿最好的模式一起來探讨、研究。剛才我跟王會長在下面讨論，現在很多人不學習，我覺得還是要學習，提升認知與能力，是我們構建新模式最重要捷徑，包括政府領導和行業從業人員都要學習。

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