保利發展登頂卓越100，中海、萬科表現亮眼

2023年是房地産進入調整周期以來政策利好最多的一年，二三線城市限購、限售等措施基本取消，限貸措施亦有所放寬。這也意味着，政策端開始發力促進市場轉型。

2023下半年，銷售下滑仍對行業造成一定沖擊。目前，現金流仍是房企的命脈，而銷售仍是其中最重要的一環。惠譽國際将中國内地2024年新房銷售預測下調至最多下跌10%，在穿越周期的過程中，房企銷售持續面臨挑戰。

而從盈利的角度來看，房企毛利率從下滑轉向穩定，随着近一兩年大量交付完成，房企利潤水平将逐步企穩。

未來，房企仍需要探索适應新發展模式的商業邏輯，提升品牌價值和産品打造能力。

保利發展登頂，中海、萬科、華潤表現亮眼

觀點指數研究院通過長期對行業與企業進行跟蹤研究與數據分析，對房企權益銷售、土地儲備等運營指標進行分析，綜合品牌、管理和商業模式等各個維度，客觀反映房地産企業的卓越表現和未來發展潛力。

憑借穩健的銷售表現、積極的拓儲行動和強大的品牌影響力，保利發展穩居房地産卓越企業表現榜首，中海、萬科、華潤置地等企業同樣表現亮眼。

觀點指數研究院數據顯示，2023年，保利發展、中海、萬科、華潤置地權益銷售金額分别為3040、2881、2445、2155億元維持平穩，同時，在一線城市和強二線城市中的銷售和布局不斷增強。

土地儲備方面，頭部企業競争力較強，除獨立拿地以外，亦通過聯合城投企業、入股中小型房企項目、城市更新、勾地等方式不斷擴充布局。

在當下的市場分量争奪中，房企各出奇招，産品繫的更新叠代是房企重要的突破口之一。保利發展推出新中式風格的園林住宅——保利天瑞，幾乎每棟住宅都具備園林景觀及社區資源，不做“樓王”的設計方式進一步豐富了保利“和者築善”的品牌内涵。

中海良好的布局為銷售平穩奠定了基礎，近日，上海中海順昌玖里開盤取得196.5億元的銷售成績，去化率達到98.6%，同時刷新了國内項目開盤紀錄，也體現出中海強大的操盤能力。

萬科經營性業務将為其帶來短期流動性和長期價值增長，印力商業、萬緯物流、萬物雲等業務實力提升，疊加公募REITs試點，資金運轉更加暢通，中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已于交易所正式發布，長租公寓REIT目前也在積極申報中。

華潤置地2023年推動“現金流創造”、“降本提質增效”等管理主題，最終全年實現營業額人民币2,511億元，同比增長21.3%，核心淨利潤人民币277.7億元，同比增長2.9%。通過主動控制融資規模增長使得有息負債率及淨有息負債率分别降至38.4%和32.6%的行業低位。

市占率下滑，布局優勢凸顯韌性

國家統計局的數據顯示，2023年全國商品房銷售金額11.7萬億元，同比下降6.5%；其中商品住宅銷售金額10.3萬億元，同比下降6%；2023年12月份，房地産開發景氣指數為93.36，呈現下跌趨勢。

從單月銷售來看，2023年商品房銷售繼續承壓，春節後的3月銷售短暫反彈，市場持續走淡。從往年銷售來看，季度末通常是銷售旺季，2023年房地産銷售節點效應減弱。

作為房企資金周轉閉環中最重要的環節，銷售承受較大壓力，一方面新盤之間存在競争，另外，近期因置換需求或“止損”等原因出售二手房的賣家增加，亦對新盤銷售造成一定影響。

從前100房企的銷售情況來看，相當一部分企業面臨銷售萎縮的問題。2023年前100房企實現權益總銷售金額4.1萬億元，同比減少19.8%；從市場份額來看，前100房企市場占有率從2022年的37.5%下降至2023年的35%。

觀點指數計算房企2023年權益銷售金額同比增速，以此衡量房企在銷售下行背景下的相對銷售韌性。

數據來源：觀點指數整理

具體來看，2023年前100房企中大部分企業權益銷售金額較去年有所減少，少數企業權益銷售實現同比增長，最高增長率為95.8%，最大降幅為76.2%，同比增速中位數為-25.4%。

華發股份等房企主要通過嚴格篩選新增項目的區位條件來保持較高的項目周轉效率及高單價，2023年權益銷售金額增長率為16.2%，保持着較高的銷售穩定性；建發房産則通過挖掘福建、浙江等優勢區域的機會持續補充可售貨值；中海、華潤、招商蛇口等房企也憑借着優秀的項目挖掘能力和對市場變化的敏銳度，因而銷售相對穩定。

數據來源：觀點指數整理

銷售韌性的另一個觀察視角是銷售均價，存量項目的價格變動和新開發項目的價格水平将影響房企新一年的銷售均價。

因此，觀點指數計算2023年與往年的銷售均價之間的變化幅度，将其作為判斷房企銷售韌性的輔助指標之一。銷售韌性越高，去化壓力越小，價格也會保持平穩。在銷售持續下行的情況下，觀點指數對銷售價格表現堅挺的房企給予更高的評價。

數據來源：觀點指數整理

數據計算結果顯示，100家樣本房企2023年全年的銷售均價相較2022年的變化幅度在-45.3%至113.6%之間。

對比2022年，35家樣本房企今年的銷售均價依然實現一定程度的上升。值得注意的是，華潤置地、保利置業、深業等房企2023年銷售均價較2022年漲幅超雙位數，展現出更強的銷售定力和韌性。

頭部房企繼續吸儲，溢價率體現銷售情緒

在未來房企發展的考量上，觀點指數以土地儲備為主要觀察指標，通過計算土地儲備與銷售面積的比值，得到去化周期，以此來評估不拿地擴儲的極端假設下，房企當前土儲貨值可以支撐當前權益銷售規模的時間長度，以此判斷房企發展的基礎是否紮實。

土地儲備越多，去化周期也将越長，适當的去化周期既可以維持企業的正常經營，又不會占用太多的資金和資源而導致效率低下。

根據計算結果，前100房企土地儲備為24.66億平方米，平均去化周期為7.4年。其中，前10房企由于土儲基數較大，且2023年繼續保持較大的拓儲力度，再加之少數房企銷售“斷崖”，平均去化周期長達8.4年；前71-100房企的土地儲備收縮較明顯，未來去化周期在3年以内。

數據來源：觀點指數整理

整體來看，房企土地儲備分化程度加大，保利發展、中海、華潤等房企2023年的拿地投入超過1000億元，但大部分房企在招拍挂市場拿地投入金額不足100億元，城投是土地市場目前的重要構成主體之一，而不拿地的房企則嘗試通過代建等方式保留開發能力和市場研究能力。

觀察當前房企的拿地策略，主要聚焦于重點城市和核心地段，拿地節奏主要适應目標城市的推地節奏，2023年房企宅地成交主要集中在6月和12月。

回顧全年，2023年一二三線城市供應住宅用地12442宗，供應住宅用地建築面積82281萬平方米，同比減少22.3%。由于土地需求分化嚴重，主要供應來自傾向于提供更優質地塊的城市，而需求薄弱和傾向于維持出讓地塊質量平衡的城市則減少了宅地的供應規模。

土地成交方面，2023年一二三線城市成交住宅用地81955宗，成交土地建築面積55598萬平方米，同比減少30.1%；成交總價28332億元，同比減少22.7%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

2023年12月，住宅用地成交季節效應明顯增強，而前11月成交相對平淡，觀點指數認為，原因在于12月城投拿地大幅增長疊加部分總價較高的優質地塊“踩點”出讓。

溢價率方面，2023年較多的高溢價地塊在3-4月成交，觀點指數認為，這是銷售市場反彈的情緒表現。由于3-4月為春節疊加疫情防控放松後的銷售反彈周期，房企對銷售的信心也有一定增長，因此也通過“以銷定投”的方式體現在土地成交上。

數據來源：Wind、觀點指數整理

2024年3-4月亦可能出現局部“小陽春”現象，但經過2023年市場的降溫過程，2024年房企拿地可能會更加謹慎。

房企拿地側重點差異，城中村改造恢復中

據觀點指數統計，2023 年拿地支出（權益口徑）處于前列的企業分别是保利發展、中海地産、華潤置地、招商蛇口、綠城等房企。

數據來源：觀點指數整理

具體到個體上，保利發展主要關注大灣區城市的項目機會，2023年在佛山新增項目的權益地價超過北京及上海項目，另外東莞的新增土儲亦占據一定分量；其次則是長三角城市，權益拿地金額超過30億元的城市中長三角城市共有上海、南京、甯波、杭州、蘇州等5個。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

中海則主要關注一線城市，在這四個城市拿地的權益地價超過2023年總權益地價的一半，比例達到58.8%。總體來看，中海2023年新增項目主要位于一線城市和東部沿海城市。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

房企的另一種擴儲方式是城市更新。房地産市場轉型階段，構建房地産新模式，保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”為房地産發展帶來新的機會。

其中，城中村改造或成為房企參與的最重要的切入點。據了解，不少房企已開始布局城中村改造項目。

2023年9月，卓越集團深圳龍華赤嶺頭一片區舊改項目、南山區南新北項目分别完成交地，即将進入開發建設階段，據企業披露，兩項目可售貨值合計約260億元，除住宅外，項目亦将涵蓋商業、商務公寓等産品。

中建繫企業在城市更新中的存在感亦不低，近幾個月動作頻頻，中建國際聯合體中標長沙天心黑石鋪城更片區項目，中建三局聯合體摘得廣州白雲黃邊村舊改項目，中建八局參投廣州黃埔雙沙城更項目。

此外，保利發展、中海、華潤置地、招商蛇口、萬科等企業此前已完成合作簽約的項目亦陸續恢復推進。

随着城中村改造項目專項借款支持的落地，項目前期準備、征收補償、安置建設等環節亦有望更順利地開展。