金茂繼續找錢 借道綠債發行35億碳中和CMBS背後

觀點網 金茂又一次完成發行大額碳中和綠色債券。

2月26日，金茂申萬-上海金茂大廈第3期綠色資産支持專項計劃（碳中和）在上海證券交易所成功發行，規模34.99億元，種類為CMBS，期限為5+5+5年，票面利率3.20％。

“金茂申萬-上海金茂大廈第3期綠色資産支持專項計劃（碳中和）”為“金茂申萬-上海金茂大廈第1-5期綠色資産支持專項計劃(碳中和)”儲架項下的産品，該産品總儲架規模100億，于去年2月獲上交所受理。

随着綠色金融的興起，國内資本市場的注意力也開始放在綠色債券，這對于手握豐富經營性物業的房企來說是一個機遇，不少房企都嘗試通過發行碳中和債券來緩解融資壓力。

在這方面，當屬金茂最如魚得水，金茂自2022年正式加入綠債大軍，當年4月便以北京凱晨世貿中心為基礎資産設立碳中和專項CMBS，發行額度高達87.08億元，創造了全國規模最大的碳中和CMBS産品紀錄。

随後在2023年2月，金茂刷新了自己創下的紀錄，金茂申萬-上海金茂大廈第1-5期綠色資産支持專項計劃（碳中和）項目拟發行規模高達100億。此後兩個月内，金茂先後完成了該産品首期和第二期的發行，發行規模合計65.01億元。

此次為第三期發行，發行規模34.99億，至此，金茂100億碳中和債券發行完畢。

據觀點新媒體了解，“金茂申萬-上海金茂大廈-鑫悅綠色資産支持專項計劃（碳中和）”為全國最大規模的儲架碳中和CMBS、全國首單靈活期限儲架CMBS、央企首單單樓宇儲架CMBS。

相較于其他綠色債券，碳中和債券發行條件更加嚴格，對底層資産的綠色建築要求更高。該項目底層資産上海金茂大廈是金茂的商業代表作，項目單體建築面積達29萬平方米，是集現代化辦公樓、五星級酒店、會展中心、娛樂、商場等設施于一體的多功能型摩天大樓。

中國金茂官網資料顯示，金茂大廈獲得由美國綠色建築委員會（USGBC）頒發的“能源與環境先鋒獎之既有建築：運營與維護”（LEED for Building Operation & Maintenance: Existing Buildings）鉑金級認證。其3-50層國際甲級寫字樓，在能源消耗、室内空氣質量、生态、環保等方面，為租戶提供高質量、低維護、健康舒适的環境。

金茂偏愛綠色金融，據上交所披露，2022年至今，該公司申請發行的ABS共計七項，拟發行金額272.59億元，其中四筆債券為碳中和綠色債，拟發行金額共計239.78億元，占到近九成。

對金茂而言，綠色債券産品可以使社會盈余資金直接進入到綠色産業當中，減少銀行間接募資方式的交易成本。同時，碳中和債券作為綠色金融工具，在政策的支持下，有利于降低其融資成本。

盡管借道綠債發行了大額碳中和CMBS，但根據規定，碳中和債券募集資金将定向用于支持相關綠色建築項目改造升級、節能減排技術應用及其它符合碳中和標準的投資活動。

在房企融資閘口還未完全放開的情形下，作為央企的金茂盡管具備一定先天優勢，但總體來說也擺脫不了手頭緊張的情況。

城市運營商邏輯與傳統房地産開發商不太一樣，前者項目開發周期長、成本高，對企業的綜合實力要求更高。對金茂來說，即使相對而言在同梯隊房企中已算财力雄厚，但也需要看得見的血液及時回流。

實力雄厚如金茂，也不得不面臨節衣縮食的境況。2023年12月6日，穆迪将中國金茂“Baa3”發行人評級下調至“Ba1”；並将其擔保、由全資子公司發行的美元票據評級由“Baa3”下調至“Ba1”，有擔保優先股評級由“Ba2”下調至“Ba3”；評級展望由下調觀察調整為“負面”。

穆迪表示，中國金茂的銷售和毛利率下降，在市場波動環境下債務杠杆高企。

截至2023年6月末，中國金茂流動負債有1906.45億元，一年内到期的短期債務177.89億元。不過，其賬面現金及現金等價物有329.19億元，短期償債風險不大，流動性較好。

去年9月，金茂宣布挂牌金茂（北京）置業有限公司100%股權，轉讓底價28.02億元。資料顯示，金茂北京置業負責經營金茂北京威斯汀大酒店，項目位于北京朝陽區燕莎商圈，曾于2008年6月開業。最終，項目以底價被北京渤海潤澤商業管理有限公司競得。

而與此同時，金茂在土地端依然維持較為積極的投資策略，僅去年四季度就先後在西安、蘇州、上海、甯波、杭州獲取項目。值得一提的是，這個過程中金茂數次采用了合作的方式獲取項目，比如以聯合體形式出資28億元受讓上海浦東新區上海國際旅遊度假區地塊。

融資方面，去年10月金茂在上交所申請的50億元小公募債終止，但該公司仍憑借資金優勢在11月将方興光耀有限公司所發行的3億美元4.875%次級擔保永久資本證券全部贖回。

更具標志性的或許是REITs産品的試水。

作為城市運營商，中國金茂已經交付了二十余個城市運營項目，如知名的長沙梅溪湖國際新城，其中長沙覽秀城已被金茂裝入資産包發行公募REITs，成為金茂在商業不動産實現“募投管退”全鍊條資本運作的標杆案例。

觀點新媒體了解，去年10月底，華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金成為首批四只消費REITs之一進行申報，並于一個月後獲證監會批準。至今年1月底，金茂的REITs基金合同正式生效，募集資金10.68億元。