編者按：2023年，是中國經濟在三年疫情後的第一年，身處諸多外部環境和內部發展的壓力，但經歷艱難，我們更應堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續策劃和推出年度系列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期裏，優秀企業羣體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦將繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀中國經濟與行業未來發展。

觀點網 相當部分投資者一度預測，產業園作為承托中國產業發展的重要載體，是2023年的投資“頂流”。然而實際來看，退租、招商困擾着大部分產業園區運營商，復甦並不如預期。

蘇州工業園區是中國和新加坡合作的標誌性項目，中新集團作為蘇州工業園區的開發主體，具有較強的品牌優勢，亦令其在經濟復甦之際保持較強的抗風險能力。但即便如此，依然逃不過營收和淨利潤雙降的局面。

業績下滑之時，中新集團堅持推進產綠雙核驅動發展戰略，年內承接傳統公用業務和危廢處理的子公司“中新公用”更名為“中新綠髮”，明確發展綠色新能源業務的決心，持續推進分佈式光伏佈局。

除此之外，亦持續推進產業投資。該板塊對中新集團整體利潤的貢獻有望持續增加，有機會超過綠色公用，成為集團利潤貢獻的第二極。

不過也要留意到，近年中新集團為構建綠能業務產業鏈的完整佈局，做出了大量的投資和收併購行為，這些投入轉化為營收的過程比較緩慢。

從數據來看，這部分收併購在出價上難以謂之“划算”，每年均錄得過千萬的商譽計提。

2021年，中新集團確立了以園區開發運營為主體，以產業投資和綠色公用為兩翼支撐的新“一體兩翼”發展格局。現時來看，相比穩健的主業，“兩翼”的未來潛力還在市場期盼之中。

主業增長下滑

近年來，中新集團淨利潤一直保持增長，但是增速持續下滑。2023年營收也開始增速放緩，顯然受到經濟大環境的影響，未來增長預期不確定。

從具體數據看，中新集團2023年前三季度營業收入為26.1億元，同比減少15.1%；歸母淨利潤為10.3億元，同比減少0.2%，盈利情況並不理想。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

園區開發運營是公司的核心主業，具體包括了產城融合園區和區中園兩個板塊。截至2023年上半年，中新集團開發運營的標準及定建廠房約有160萬平方米投入運營，均佈局在蘇州工業園區及長三角區域。

除蘇州工業園區外，中新集團在無錫、常州、鎮江、南通、吳江、嘉善、常熟、太倉等地實現區中園項目的落地和項目儲備，累計簽約12個區中園項目，合計建築面積172萬平方米。

不過，園區開發業務涉及大量資金墊資，投入大、見效慢，園區培育週期較長，再加上大量自持的需求，實現短期快速增長的可能性較小。

數據顯示，中新集團上半年園區開發業務營收15.0億元，同比下降25.9%，是公司全年業績下降的主要因素。觀點指數認為，2023年園區開發業務下滑主要是生產企業擴產意願降低，蘇州工業園內土地出讓節奏因此放緩，導致一級土地開發的收入結算滯後。

中新集團的園區開發業務能否在2024年有所回彈，還需要看蘇州工業園近期開展的企業用地需求調查結果。另外，溢價收購產生的商譽減值問題亦值得關注。

中新集團近年圍繞綠色公用業務的發展有大量的投資和收併購行為，這部分投入轉化為營收的過程較緩慢。從數據來看，這些收併購在出價上難以謂之“划算”。2023年上半年，中新集團計提商譽準備減值1455.63萬元，無商譽增加產生。

產投靜待未來

在盈利整體走弱的情況下，中新集團佈局多時的產業投資板塊被寄予厚望。

該板塊主要包含直投部分和基金投資，以及少量對聯營企業的投資。儘管一直還未能為公司貢獻營收，但因為持有資產有公允價值變動，已經有利潤方面的貢獻。

截至2023年三季度，中新集團公允價值變動收益為2.53億元，同比增長166.875%，主要是產業基金投資評估增值較上年同期增加所致。

自2018年起探索開展產業投資業務開始，中新集團該部分業務按類型可細分為基金參投和科創直投兩部分，強調以投帶招、以招促投、招投聯動。目前，形成了母基金、子基金、直投基金相結合的結構，將產業投資與園區開發主業聯動發展。

基金參投方面，公司投資領域側重於新能源、新材料、半導體、高端裝備、數字科技、醫療健康、大消費及現代服務等具備科技攻關、先進製造和發展升級等與公司各產城融合園區及“區中園”產業契合度高的行業，投資階段側重於早中期。

比如在半導體領域的投資上，中新集團就是標準的雙線並進，既有基金參投，亦有科創直投。

在回答投資者問題時中新集團曾提到，不僅參與投資了蘇州元天璞華智芯股權投資合夥企業(有限合夥)、蘇州聚源振芯股權投資合夥企業(有限合夥)、蘇州湖杉華芯創業投資合夥企業（有限合夥)等專注於半導體行業投資的基金，同時還發起設立了中新園創、中新園展基金，直投了愷欣半導體、納維科技、賽卓電子、霍爾傳感器、矽佳半導體封測等半導體企業。

截至2023年上半年，中新集團正式成立的私募基金達到42支，累計已投資金額達27.41億元，上半年新增投資4.24億元。

從全年來看，中新集團2023年新增認繳了由在電子信息、新能源、半導體、生物醫藥等領域較知名的基金團隊發起設立的共10支基金，若所投基金全部完成募集將帶動蘇州工業園區及各產城融合園區總投資過百億元。

科創直投方面，中新集團發起設立了兩支規模合計5億元的產業投資基金：中新園創一期、中新園展一期。

其中，前者的投資區域以蘇州工業園區為主，階段以早中期為主，兼顧成熟期；後者投資區域以公司各走出去園區、區中園為主，階段以成長期為主，兼顧早期，成熟期；籌備設立規模3億元的中新園創二期產業投資基金，圍繞園區主導產業開展投資業務。

前三季度，中新集團實現投資收益2.6億元，同比增長33.2%，主要是處置子公司股權以及長期股權投資收益增加所致。以產業基金投資評估增值計算，中新集團實現公允價值變動損益2.5億元，同比增長166.9%。

由於中新集團的產業投資是基於園區開發運營這一主營業務而發展的，所投企業絕大部分處於管轄園區內，對區內企業發展情況和潛力有更深入瞭解，因此能夠控制投資風險。從風險偏好來看，公司投資方式以合夥基金為主，直投總金額較小，態度相對審慎。

隨着產業投資的增加以及所投企業的發展，產業投資對中新集團整體利潤的貢獻將持續增加，並有望超過難以快速增長的綠色公用板塊，為集團貢獻利潤第二極。

不過也要留意到，即便風險控制足夠謹慎，產業投資的不確定性也依然較大。當投資收益對母公司的貢獻逐步增大時，引來的營收及利潤波動也會增大。比如定位為“科技投行”的張江高科，就曾在前兩年因所投企業的二級市場表現而出現利潤大幅波動。

綠能業務拓張

在當前強調綠色節能和環境友好的大環境下，園區綠色開發成為對產業園區重要的考察指標，特別是在一些產業升級、舊工業園改造的項目上。

2021年起，作為蘇州工業園區的開發主體，中新集團就確立了以園區開發運營為主體板塊，以產業投資和綠色公用為兩翼支撐的新“一體兩翼”發展格局，強化產業投資和綠色公用業務這“兩翼”對園區發展的賦能。

2022年，中新集團更定出“以產為核，以綠為核”的雙核驅動戰略，繼續提高綠色公用業務的重要地位。

該公司綠色公用業務奠基於開發蘇州工業園區的城投職能，為蘇州工業園區提供供熱供冷、燃氣銷售及運輸以及危廢處理等傳統工業公用事業服務。

藉助在傳統公用業務和危廢處理打下的基礎，中新集團2022年開始進入新能源業務，並在2023年6月將承托該業務的子公司——中新蘇州工業園區市政公用發展集團（簡稱“中新公用”）有限公司正式更名為中新蘇州工業園區綠色發展有限公司（簡稱“中新綠髮”）。

中新綠髮是承擔中新集團“兩翼”之一綠色公用業務的主要平臺，截至2023年上半年營業收入達到3.6億元，淨利潤2.09億元，同比增長148.48%。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

綠色公用業務大體分為新能源、新環保、園區綠色整體開發業務三部分。其中，園區綠色整體開發業務是協同傳統公用事業、新環保業務和新能源業務的整體開發業務。

光伏業務上，中新綠髮及中新春興、中新旭德等參股公司僅在上半年就累計完成併網170MW，在建項目65MW，儲備項目500MW。9月19日，中新綠髮與國網（蘇州）城市能源研究院有限責任公司、園區供電公司簽訂戰略合作協議，以分佈式光伏為切入點，共建碳普惠體系。

新環保業務方面，以中新聯科為重點，以工業廢水為發展方向，中新集團與蚌埠經開區達成傳感谷工業廢水廠項目合作意向，還參與編寫了安徽省電鍍水污染物排放標準。

園區綠色整體開發方面，該公司在2023年簽約了安徽蚌埠經開區、山東日照嵐山經開區等綠色+碳園區項目。該部分業務核心在於體系化，使得中新集團可以利用綠色公用業務對外拓展，而不是僅停留在為蘇州工業園區提供服務上。

不僅如此，綠色生態方面的沉澱也擴大了中新集團在拿地上的優勢。2023年上半年，中新集團成功摘得中新智地（太倉）璜涇智能製造產業園項目土地，該地塊是全國首宗限地價“競生態投入”產業用地。

競得地塊位於太倉市璜涇鎮原永樂村“窯廠”工業區，原“窯廠”工業區內大部分企業主要從事化纖加彈行業，產業結構單一、耗能高效益低且存在顯著的環境污染問題。

當地政府的要求很明確，即促進整個區域完成淘汰落後產能，引入新興產業完成產業升級。達成該目標的前提是完成舊廠房的拆除騰退，並對周邊污染的土地和水體進行修復。而修復污染地塊和園區整體開發，都是中新集團所具備的優勢。

可以預見，中新集團會將該地塊的作為“以綠為核”戰略的模範樣板去打造，藉此向外界打響中新綠髮的品牌。

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