甯高風：園區運營破局策略探讨 | 2023大灣區産業論壇演講

本文為甯高風先生在2023大灣區産業論壇“全體大會”上發表的演講

甯高風（招商蛇口産業園區事業部園區運營中心總經理）：各位嘉賓、各位專家，先作一個簡單自我介紹，我從2001年開始做房地産開發，從珠三角做到長三角，2016年開始轉型，2017年作為招商産業的負責人，親自做了蛇口網谷、意庫，包括蛇口的很多辦公樓的運營。

2018年又去負責南油集團，在前海有平方汽車産業園，在保稅港區做了幾個産業園。2020年受到上級組織的委派，去了黑龍江支持東北振興，在黑龍江哈爾濱自貿區管委會擔任副主任和松北區副區長，分管工信、科技以及對大灣區的招商。

今天談不上分享，就是跟大家探讨，更側重于政府的視角，特别是在政府做産業建設的視角，跟大家做一個探讨。

我在政府挂職了兩年，去年才回到招商蛇口。招商蛇口的情況跟大家知道的都差不多，我們就是以蛇口網谷、南海意庫和光明智慧城三個産品線在全國進行20多個城市的復制，也有兩個REITs，還有幾只産業基金，每年也能投幾十億。還有一些招商、運營、數字化的工作，這都是大同小異的。

下面進入今天的主題，準備不是太充分，僅供參考。

做産業園區跟政府捆綁很重要，如果在某地做産業園區能夠幫助地方政府落實上級戰略和講話精神，這是非常奏效的産業園區的做法。一般來自上級政府的文件在下面落實是最快的，如果我們在當地有産業園區的話就可以借勢。

這里有個例子，2021年中央經濟工作會議的報告有20來頁紙，基本上每頁都在講數字經濟，對數字經濟高度重視。在哈爾濱有一個深哈産業園，深哈産業園就抓住這個機會，跟政府一起謀劃，打造成黑龍江的數字經濟標杆園區，後來就成為省級數字經濟示範園區，在全省推廣，也作為深哈對口合作項目進行推廣。這個項目為它帶來很大的支持，有專屬政策的支持，包括省、市里面有好的企業來了都往這里推，對園區的招商和影響力起到非常明顯的助推作用。

另外一個就是重點産業的發展，這個勢頭也很重要。各省都會提出一些重點發展的産業，在當地打造一些特色主題的産業園區。如果抓住這個機會，對當地的産業園區樹立影響力也是非常有幫助的。

在這里也是舉一個例子，在全國發展工業大麻的只有兩個省，一個是雲南，有十幾家企業獲得了牌照，允許CBD的提取和應用。CBD在很多地方都可以用，包括化妝品、藥物里面都可以用。黑龍江是第二個放開工業大麻的省份，並且在自貿區進行試點，要建立工業大麻的示範基地。

如果說我們做産業園的抓住了這個環節，從CBD的提取、研發、中試、精加工到應用層面，打造主題特色園區，形成産業生态，這時候就會出台一些相關的配套政策，打造和運營這個園區就可以深度的參與其中，並且跟政府共建。

因為政府也要政績，就會形成示範效應，並且可能成為當地的一個考察基地，上面領導都來你這里考察，因為這里就是示範，就是借助它主導産業發展。

還有産業發展的規劃。不管在哪個功能區還是行政區，都會對當地的産業發展做一個很好的規劃，有主導産業鍊，加一兩條輔助産業鍊。

當然現在很多地方政府做産業招商，對産業定位並不清晰。而且沒有梳理出應該發展的優勢主導産業，這樣就有點混亂，所以很多地方為什麼現在招商並不成功就是這個問題。

如果我們這個産業園區在當地進入主導産業發展規劃里面，就會在産業空間、産業鍊的培育計劃方面納入其中，可以跟政府進行共建，也會在共建的過程中有很多匹配的産業政策進來。

如果說你這個産業園區根本沒有進入政府的視線範圍，沒有在它的主導産業，或者說要培育、重點關注的産業鍊上，這個産業園就被邊緣化了，在當地很難成功。

另外一方面是科技創新，這也是國家重大的戰略轉型，這次科技部改組，把一些日常的事務都剝離到了工信部，比如高新區的建設和管理都到了工信部。科技部重點就是解決卡脖子技術、前沿技術和關鍵核心技術做一些突破，各地政府其實都有大量的科技資金。

這里舉了一個例子，某個區在2021年的科技資金是3900萬，政府不太會使用這些科技資金，都是撒胡攪面，這個企業補100萬，那個企業補50萬。而一個園區運營機構了解到相關的信息之後，承接了本區的“相約星期五”的定期産業服務活動，不僅獲得了資金補貼，還與當地政府部門保持聯動，同時與本區所有企業建立了緊密聯繫，在當地獲得了豐富資源，非常有利于在本地拓展並運營更多的産業園區。

還有就是功能區考核排名。這一點各區是非常重視的，比如經濟開發區，國家級經濟開發區有234家，屬于商務部管。國家級高新區是178家，原來屬于科技部下面的火炬中心管，現在整體被劃進工信部管，這400來家國家級開發區每年要進行全國的排名，要排出50強、100強進入荣譽榜，有些連年退步的就會被部委約談、通報批評。

如果在西部地區的高新區、經開區進入最後20名，第一年亮黃牌，第二年亮紅牌，第三年摘牌，對地方政府來說影響太大了。

所以也可以抓住這樣的機會，比如說我們在青島高新區有一個産業園，經開區有30個考核指標，對外開放30分、高質量發展20分、綠色發展15分，我們可以跟功能區管委會合作，幫它完成一些指標，讓它在考核的時候能多得一點分，排名能往前移一點。

還有産業轉移、招商活動，這是常規的工作，包括還有異地注冊。招商蛇口也跟很多地方政府合作，比如說我們在無錫跟地方政府合作成立輕資産運營公司，運營30多萬平米的園區，其實就是幫它進行招商，進行數字化轉型，做園區的專業運營服務。同時又在深圳搞一個飛地投資促進中心，我們也幫它運營。

還有就是産業鍊上下遊及配套服務。其實運營服務很多年前都在做，包括數字化，我記得2016、2017年的時候我們也在做智慧園區線上線下服務。那時候天安雲谷做得不錯，當時我們都去學習、參考。到今天為止，這個運營服務這麼多年也沒有太多實質性的推進，很多還是做表面文章。

另外就是同行業聯盟，目前大中小融通，助力企業成長，這個事情有很多公司在做，能夠開展産業鍊上下遊融通的活動。

在投資這一塊，跟政府也可以合作，我在哈爾濱也有操作比較成功的案例。可以把園區的企業組織起來，組團到對我們有意向的城市，去給地方賦能，做點貢獻。但是這個企業可能跟地方政府，包括政府下面的平台公司、教育機構、醫療機構有些業務的合作，也可以組團跟政府一起去要一些訂單。

當然，到地方政府那邊也可以交換一些他要的東西。比如把深圳的企業引到内地一個區域，可以跟當地政府要一點搬遷費、要點訂單，一家企業可能比較難談，但是一個園區的企業一起去談，還是有一些可能性的。

産業投資這件事情大家都在做，我不詳細講了。

做産業還要借助高校、科研院所的核心資源，鍊接産業資源。這里有一個案例，我們在蛇口打造國際創新中心、成果轉化中心，把一些科學家引進過來，其中有一個哈工大的教授，他幫助梅嶺電源解決卡脖子的技術，梅嶺電源每年也會給他一些費用。

我們鍊接到這個教授之後，他把他的客戶梅嶺電源也帶到我們這邊落戶，所以高校和科教人士也可以幫我們鍊接很多企業資源。

産業生态這件事情就不說了，主要是為企業解決一些融資問題，提供一個背書。作為企業來說勢單力薄，如果有園區背書，可以讓它獲得一些東西，特别是在融資方面。

這是公共技術服務平台，這一點非常重要，特别是生物醫藥園區是很需要的，這對企業進駐來說是非常大的利好。

現在園區的收益模式很多，包括有撮合收益，還有為園區企業提供集采服務，這都是有收益的。包括快遞，現在很多辦公樓最後100米，快遞公司不能進駐，園區可以解決它最後100米的問題，跟快遞公司合作，這個收入也是不菲的。

最後就是運營的高低，這才是最高境界，園區運營企業不僅僅是做一個房東，有家公司給我比較大的啟發，這家公司以前是做醫療器械的，他把醫療器械賣給醫院，其實不是太好賣。

後來它進行了轉型，做園區運營，它把從事醫療方面的産業鍊上下遊企業集合起來，為一些醫療機構提供綜合解決方案，它就不光是收租金了，從而獲得了豐厚收益，園區運營增值收益方面是值得我們思考和啟發的。

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