張一平：如何破解園區運營 | 2023大灣區産業論壇演講

本文為張一平先生在2023大灣區産業論壇“全體大會”上發表的演講。

張一平（中集産城黨支部書記、産業研究院院長）：各位同行，大家下午好！首先感謝觀點機構邀請我來給大家作一個交流。大家知道我以前更多的是在房地産的場合出現，最近幾年因為涉足了産城融合，所以在園區領域跟大家交流的機會也更多一些。今天我要講的主題是“園區運營要點和産城融合破局”。

大家知道做園區招商難，但是我覺得運營更難，招商和運營有非常大的關聯。我會介紹一個我們從2018年到現在精耕細作的園區，規模不大，總建築面積18.9萬平方米，現在出租率是95%，主要以衛星、物聯網和人工智能、建築科技類企業為主。

我所在的平台是中集集團，對于我們集團我就不作過多介紹，重點從三個方面把運營的事情講清楚。

中集産城中集集團的二級平台，從2003年到今年正好是發展了20年，這20年中間，我們前10年是在做傳統的房地産，從2013年在東莞松山湖拿了第一塊園區土地，當時叫C65，一直到今天轉型到産城融合賽道，公司也從原來的中集地産更名為中集産城。目前我們在大灣區和長三角運營的面積大概1000萬平方米，重資産占70%，輕資産占30%。

下面我就從運營的角度就是為誰運營、誰來運營、怎麼運營這三個角度跟大家作一個介紹。

我曾經在園區運營過程中跟一個國企的總裁交流，他問我：張總，你們的園區現在招商做得這麼好，你們是怎麼做到的？我說我們從拿地開始就招商。他說，我的同事告訴我，房子還沒建好，怎麼能招商呢？現在我要給大家講的是，在拿地的時候就做運營。

2018年6月份我們拿的這個項目，拿地以後我就在想做什麼産業，要什麼樣的空間，要什麼樣的配套。現在回過頭來講，那時候已經開始在做運營，當然那時候還沒有這個概念，只是現在復盤的時候，總結這是一個運營的思維。

所以從某種意義上講，我們講運營比招商還要早。在我的實踐中，我覺得有很多客戶來，是因為我服務做得好，很多準客戶是被我的服務能力打動的。

所以我們講運營先于招商，當然這個項目是個命題作文，當時因為和中集集團的智能集裝箱和低軌衛星有關聯，光明區給我們一塊地要做一個低軌衛星産業園。但是在深圳的20+8産業里面，空天産業還是一個未來産業，並不是一個比較成熟的産業，所以相對來說這個産業是比較難做的。

上個月的高交會，我們做了一個空天低空科技展，即使到了5年後的今天，這個行業的發展還在初期。我們的空間怎麼做，配套怎麼規劃，實際上都需要有運營的思維。

低軌衛星物聯網産業園怎麼做？誰來做運營？要懂産業的人來做運營，所以要從一個地産人變成一個産業人。以前我是深圳市房地産投資協會的會長，也是深圳市建築和地産專家庫的專家，今天是深圳市衛星物聯網協會會長、深圳工信局的專家，我們的團隊里面有幾個同事都是堅持在研究這個産業。

從一個局外人深入到産業里面，有什麼方法論？我把它提煉出來叫：學、研、投、政、企、協。

2018年中美關繫已經開始緊張，我們這塊地是2017年就開始跟光明區政府在談，勾地的時候，産業導入方面就有要求，要我們做國家級重點實驗室，要引入ORBCOMM。拿到這塊地之後，美國人已經不跟我們玩了，而且低軌衛星領域也是一個敏感的領域，相當于我們這個項目的一個由頭沒了，但是項目還要繼續朝着這個産業定位去做，那怎麼辦？

所以我們就發起了一個深圳市衛星物聯網協會，2018年11月份發起，成立一個協會，發起單位、會員企業都有要求，符合條件才能被民政局通過。當時我們沒有那麼多會員，就成立了聯盟，這個協會是在2020年9月份正式成立的，跟一些院士、院校和研究機構打交道。

通過這個平台，我們做了5方面的工作：第一是抓研發。我們跟北郵、先進院、哈軍工進行協同，他們也是我們的會員企業；第二是立標準，我們跟深職院建立一些衛星通信領域的標準；第三是促應用；第四是搭平台，我們現在正在組建一個衛星應用中心，跟北郵、國家星網合作；第五是建配套，我們提供園區的配套，除了光明的園區，在20+8的産業集群出來以後，寶安就是空天産業的集聚區，所以把主陣地又從光明挪到了寶安。

目前在光明的園區，跟衛星和衛星應用相關的企業不多，大概只有1/3。有兩個方面的原因，一是目前這個産業還處在一個比較早期的發展階段，雖然吵吵得比較厲害，但是這方面的龍頭企業並不多。

第二個是我們在寶安航城街道的孔天産業園，完全是以空天為主的。大家知道中集海工做海上發射，我們有運載的能力，還有微秒控制、捷泰普科技、華力創通進入。

華為手機衛星直聯，其中一顆芯片就是華力創通提供的。

如何運營？實際上就是打造一套賦能産業的C+運營體繫。這是中集産城今年成立20周年正式發布的，我們從基礎保障、空間運營到企業賦能，覆蓋了三大類、七個子類，超過100項服務。

在基礎保障方面，第一塊就是物業服務，包括維保、設備、能源管理。我們在光明有一個中集行政公寓，光明的生态環境很好，但是商業配套不足。園區的配套出來以後，成為了光明的一個比較好的商務接待點，我們這里有長租公寓、短租公寓，還有會議中心，在前海也有企業家交流中心，這些配套是園區必須有的。

在企業賦能方面，我們組建了自己的一些産業的IP，做了一些省級、國家級的公共服務中心，也有我們自己的孵化器。

另外就是資本方面，産業和資本怎麼連接，我們依托中集資本以及外部資本，按照産業來做一些科技創投。這方面星河、金地威新做得比我們更好，他們在股權投資、産業投資方面都做得很好，我們才剛剛起步。

運營做得好不好，用什麼東西來評價？有沒有為客戶創造價值？我們光明的園區曾經有一個領導跟我說，你為什麼把租金搞得這麼高？我說這是市場化選擇的，你應該問我為什麼租金這麼高，入住率還這麼高？這就是我們的運營在里面發揮了作用。

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