成見 | 萬向總裁沒有回答的：信托踩雷地産如何成為“富人收割機”？

觀點網 在高淨值人群的資産配置世界中，金融資産理财占比並不算大，但會分配到不同投資中以實現優化保值增值的目的，主要包括股票、外匯、信托等，房地産信托過去亦是追捧的投資産品之一。

相較于銀行大額存款的低利率，房地産信托收益高達8%-10%，而且多數信托公司背靠大樹，這自然備受此類富有人群的青睐，而低門檻的産品認購起點已是上百萬。

房地産行業近年驟然轉冷，多受高淨值人群資産配置喜好的信托産品受這波寒流影響不小，信托産品違約信息亦層出不窮，至今年年中，新華信托成為史上第一家破産的信托公司。

12月8日，又一家受此影響的萬向信托總裁王永剛在投資者内部溝通會上表示，不是所有項目都出問題了，有三分之一的地産是正常的，三分之二确實出現資金問題。

而更早之前，萬向信托部分項目停息延期消息傳出，使得並未平靜的市場再起風浪。

11月底，媒體消息稱萬向信托旗下健康教育2号和4号信托産品未能如期兌付。

資金管理報告顯示，兩個産品存續規模合計為9.834億元，其中2号産品規模7.06億元，4号産品規模2.82億元，募資均用于貴州六盤水紅橋醫院醫養融合項目。

據觀點新媒體了解，健康教育2号産品類型為固定收益類，風險等級為低等級，認購起點100萬元人民币起（以10萬元整數倍遞增），适合投資者類型為保守型及以上。

而認購預期年化收益率：認購金額300萬元以下（不含）為7.3%，300萬元以上（含）-500萬元（不含）為7.9%，500萬元以下（不含）為8.1%。

有市場消息透露，投向六盤水紅橋醫院的資金，亦用作建設養老公寓。倘若公寓順利銷售，信托産品的兌付自然不成問題，但問題恰恰就是銷售未達預期。

對于健康教育2号未能如期兌付的情況，萬向信托選擇的是在8月28日、9月4日和11月24日發布公告進行解釋。

其中11月24日公告顯示，項目建設期經歷了三年新冠疫情，疫情過後因經濟下行、房地産調控等影響，市場仍在緩慢恢復過程中，致使該項目财務成本上升、工期延長、銷售進度和銷售價格未達預期。

對于投資人提出的“為何建設醫院要依靠銷售公寓實現兌付、為何募集的資金無法覆蓋建設成本”的二連問，被緊逼的萬向信托總裁王永剛站至台前。

王永剛回應市場稱，該項目是符合國家的産業政策且具備投資價值的，但由于項目建設期受到疫情等因素影響，各項進度沒有達到計劃，疊加目前房地産低迷的狀況，公司為了保障投資收益，防止房屋“賤賣”，在項目公司沒有資金收入的情況下，信托計劃不得不停止付息。

王永剛表示，萬向信托沒有資金池和自融業務，部分項目停息是“艱難的決定”。

他續指，在項目财務成本增加、銷售形勢低迷的情況下，放緩工程節奏並進行優化，先完成康養公寓和配套商區，組建醫療運營團隊，延後建設配套醫院是團隊在綜合研判後提出的更為合理的選擇，並不是醫院“爛尾”。

簡而言之，雖有大環境影響項目銷售進度，但萬向信托産品踩雷房地産已無法否認。

對于市場關注的重倉房地産項目高達500億元質疑，王永剛表示，萬向信托已在2021年采取措施大幅壓縮房地産項目投資規模，主動管理類項目已從2021年的350億元下降到今年11月底的85億元，萬向信托通過分散投資和嚴格控制單個項目規模等方式，來盡量規避市場波動帶來的風險，且項目的底層資産普遍比較軋實，市場如有所恢復就可以回籠資金。

12月8日，王永剛在投資者内部溝通會上表示，不是所有項目都出問題了，有三分之一的地産是正常的，三分之二确實出現資金問題。

“雖然公司項目衆多，但單個規模一般在1億元左右，處理比較容易，公司有能力解決。”雖然王永剛在溝通會上懇切回應，但數次講話亦被焦灼投資人所打斷。

早年，萬向信托以基建類信托為主流業務，這類項目多有地方政府信用做保證，因而風險相對較小。

而萬向信托的投資風格在2017年發生了改變，由穩健轉向激進。背後的原因或是與萬向創始人魯冠球離世有關，他更傾向于穩紮穩打的風格，接班人魯偉鼎更具冒險精神。

資料顯示，萬向信托在2017-2020年分布在房地産業的信托資産金額分别為427.64億元、569.28億元、679.49億元和624億元，占比分别為22.49%、35.32%和50.78%、58.1%；2021年房地産業的信托資産金額占比已漲至60.08%。

萬向信托合作的對象包括恒大、碧桂園、中梁、綠城、藍城、中駿、祥生、藍光、佳兆業、融信等。現時來看，上述房企中境況良好的寥寥無幾。

即便是在2022年上半年，萬向信托發行5筆地産信托和1筆基建類信托，交易對手包括俊發、海倫堡、金科等，就目前而言這些房企依舊是生存情況不好。

萬向信托在2022年不良資産率較2021年的42.9%增長了10多個百分點，高達51.7%，而同行民生信托和昆侖信托，這兩家信托公司的不良率亦是高于50%。

實際上，2019 年中銀保監會已嚴控信托資金流向房地産，2020 年末開展專項排查，房地産信托資金存量不斷被壓減。在此背景下，但萬向信托在房地産信托資産金額上不減反增。

業内人士指出，信托産品以較高的收益率吸納高淨值人群或公司的閑置資金，投向一些較難在銀行獲得貸款的房地産公司或項目，獲得較高的貸款利率，信托公司可賺取利差。如果房地産行業持續向上，這是可實現的。

對于高淨值人群投資理念而言，他們看好不動産投資，亦看中房地産能快速賺錢。其将資金投向信托公司的房地産項目也理所當然。

但在海水下的冰山更為巨大。層層推高杠杆的房地産項目風險繫數幾何級數上升。

信托産品踩雷房地産並非僅萬向一家，“信托一哥”中信信托早就不能幸免，今年中植集團旗下中融信托已多個金融産品爆雷。

而中融信托逾期兌付後引發信用風暴，光大信托、五礦信托、中航信托陸續發布公告進行緊急辟謠。

中融信托産品的爆雷，受影響的並非只有個人投資者，這其中還有不少上市公司。

太平洋證券研報指出，地産壓力持續下對信托業的影響還不容小觑，尤其須重視後續風險演繹和傳導影響。如後續政策層面對地産鍊的政策力度和舉措，進一步鼓勵市場購房信心和開發商融資能力，則信托業面臨的困境有望緩解。

不過，值得指出的是，根據規定如果信托公司完全按照信托合同的約定,履行了盡職、盡責的義務,由此産生的信托财産損失,信托公司不需要承擔責任；如果沒有履行義務由此造成的損失,由信托公司以固有财産賠償,不足賠付時,由投資者自擔。