萬科終入黃浦 22億落子滬上舊改背後的合夥身影

觀點網 “夜晚的巨富長，上海弄潮兒的烏托邦。”小紅書里的上海城景，離不開黃浦區巨鹿路、富民路、長樂路三條街的襯托，呈田字格的街道布局里，少不了年輕人們的打卡，也容得下原住民們的生計。

當各路遊客逐漸聚集于三條街道之間，商業店鋪填滿馬路兩側，前來此地尋求居所的人群也随之多了起來，但想要在這里安家，並非易事。

田字格的道路形态，加上随處可見的磚木結構弄堂房屋，青磚紅瓦間的歷史厚重感並不能支撐起大多數潛在客戶的期待；周邊建築多涉及文化保護項目且密集，在片區内大刀闊斧開發項目需要一定的準入資格。

正因如此，市場首次聽聞萬科有意嘗試拿下這片“黃金”區域内的舊改地塊後，詫異大于笃定。

當萬科聯合體終于以21.95億元價格敲定這宗位于“巨富長”之間的高福里地塊後，市場亦關注到了聯合體背後的上海華洲。

萬科背後

上海華洲房地産有限公司在外界看來並不如萬科響亮，但旗下項目“華洲君庭”名氣不小。

今年8月，淘寶阿里拍賣平台一則信息點燃了上海豪宅市場：上海浦東新區銀柳路385弄15号全幢住宅房，即華洲君庭小區别墅住宅以2.85億元的價格成交，建築面積超過1300平方米，約合成交單價達到21.95萬元/平方米，成為國内法拍第二成交高價住宅。

人們開始關注起拍下豪宅的私募大佬裘慧明，也開始重新注意起華洲君庭這宗項目：此前的2021年9月7日，該項目另一住宅經歷了兩位買家107次競價争奪，最終以3.15億元的高價成交。

很快有聲音傳出，裘慧明的購入行為事實上更像一次抄底，在項目未賣出前，曾有相關人員預測成交在大概在5億元上下浮動，但最終幾乎打了對折。

當然，外界的關注點不在于誰抄了底，而是将放大鏡轉向了項目背後的開發商上海華洲。

上海華洲房地産成立于1997年，注冊資本3000萬元，合計對外投資11家企業，其中近一半與地産業相關。

在2009年推出“華洲君庭”後，鮮有同等知名度項目入市，但從法定代表人的羅萬德活動軌迹來看，地産及商業地産方面的布局並未停止，例如上海華洲旗下發展成員公司所建設的祝橋上海盛羅達商業廣場項目，預計2024年竣工；羅萬德還任上海浦東商業聯合會副會長，11月25日還與浦東商聯會走訪了廣東省商業聯合會，拟就某項目品牌招商達成合作。

除此之外，羅萬德及背後的上海華洲，最受關注和合作動向便是與萬科的黃浦商業合作了。

與萬科登上合作舞台的公司並不是上海華洲本身，而是後者作為大股東的另一間公司——上海高福房地産開發有限公司。

2021年，萬科為該公司入資2601.46萬元，正式成為持股比例第一位的大股東，上海華洲位居其後。

萬科披露的2022年報中，也出現了“上海高福房地産開發有限公司”相關字眼，将其定義為合營企業。

細究财報内容，萬科最重要的關聯方深圳市地鐵集團有限公司也與上海華洲有着千絲萬縷的關繫：羅萬德與上海高福的另一位董事羅臻均為深圳市地鐵集團關聯人員。

這似乎為雙方合作打下了先發基礎。

選定黃浦

正式入股上海高福的2021年，萬科正在大刀闊斧參與全國範圍内的舊城改造、老舊小區改造，在華東區域的發力尤其多。

從參與發起上海城市更新引導基金，再到上海萬創新所項目竣工交付，雖然還纏繞在“圍標事件”的陰影中，但分區域營業收入中上海區域達到1027.85億元，占總收入比例24.10%；總銷售面積同比下降至1093萬平方米，但還是占到了總額的28%。

正是這一年，黃浦區高福里地塊以98.84%的比例通過舊改征收首輪征詢，這宗歷史地塊即将迎來改變，舊改征收範圍東至延中公園、南至長樂路、西至瑞金一路、北至巨鹿路。

地塊周邊項目中，凱德茂名公館最具話題度，也是市場對比高福里未來落地項目的對照品：前者為網紅級别的豪宅盤，後者為歷史風貌保護地塊，且有萬科加入。

兩宗項目地塊均被南京西路與淮海路商圈所包圍，又處在靜安寺、南京西路滬上CBD商圈中心，但與凱德茂名公館略有不同，萬科即将開建的高福里項目将保留全部石庫門建築作為别墅項目，在這之外還要興建150米的超高層住宅，總體量約9.65萬平方米，據目前限價估算，總貨值或将超過200億元。

觀點新媒體獲悉，高福里項目設計方案有三個版本，經過了前、中、後期三次調整：早期是石庫門與現代建築磨合的形式；中期是石庫門建築與裝飾藝術風格新建築並存的形式；後期則是最終版本，保留全部歷史建築，加入超高層住宅，将重點放在歷史風貌保護上。

究其原因，與地塊的來之不易息息相關。

在上海土拍市場被罰“黃牌”的情況下，萬科從發起上海城市更新引導基金開始轉變自身在上海的布局重點，即便短時間内沒有辦法通過招拍挂拿地，但在舊改領域中找到新路也是繼續深耕這座城市的方法之一。

通過與投資方有關聯的舊改項目企業進行合作，也讓舊改這條路走起來更順暢一些。更何況，這是各路兵家必争的黃浦區。

在萬科2022年開發情況和2023年開發計劃中，上海區域項目大多聚集在浦東新區與闵行區，其次是徐匯區、寶山區及靜安區，黃浦區含量為零。

若加上黃浦高福里項目，萬科在上海的住宅闆塊缺口将進一步補齊。